Las tres patronales hoteleras de Baleares, FEHM, FEHIF y ASHOME, han planteado al Govern balear una propuesta que apunta directamente a uno de los puntos más débiles de la regulación del alquiler turístico: la falta de una herramienta fiable para saber quién puede, y quién no puede, poner una vivienda en el mercado de corta duración. Su idea consiste en utilizar el Registro de la Propiedad como filtro de entrada, obligando a acreditar mediante una certificación registral que una vivienda cumple los requisitos antes de destinarla al alquiler turístico. No es una propuesta que surja de la nada: llega justo después de que el Tribunal Supremo dejara en el aire buena parte del sistema estatal que se había construido para ese mismo propósito.

Una propuesta que llega después de que el Tribunal Supremo anulase en mayo parte del procedimiento estatal

La sentencia 620/2026, de 19 de mayo, fue el detonante. El alto tribunal no eliminó los controles sobre los pisos turísticos, pero sí tumbó el procedimiento estatal diseñado para asignar el número de registro obligatorio, al entender que el Estado se había excedido invadiendo competencias que corresponden a las comunidades autónomas cuando ese número opera como requisito de acceso a la actividad turística. El resultado práctico es un vacío: la exigencia de fondo sigue vigente, pero el mecanismo para hacerla cumplir ha quedado cojo, y son las comunidades las que tienen ahora la pelota en su tejado para regular el acceso a la actividad. Baleares, con un mercado de alquiler vacacional que mueve mucho dinero y genera no pocas tensiones, es de los territorios donde ese vacío pesa más.

Un control que parece necesario en un mercado turístico muy opaco

Y aquí conviene no hacerse trampas al solitario: el mercado del alquiler turístico en Baleares —como en el resto de España— sigue siendo notablemente opaco. Conviven anuncios legales con otros que operan en una zona gris o directamente al margen de la ley, plataformas que no siempre cruzan datos con las administraciones, y una capacidad de inspección que nunca ha estado a la altura del volumen real de oferta. En ese contexto, que las patronales hoteleras reclamen un mecanismo de verificación no debería sorprender a nadie, aunque su interés no sea exactamente altruista: cada piso turístico que opera sin cumplir los requisitos legales es, también, un competidor que juega con ventaja frente a los hoteles reglados. Pero que el mensajero tenga interés en el mensaje no invalida el diagnóstico. Un mercado con esta opacidad necesita, sí o sí, algún tipo de filtro previo fiable.

Crear un filtro previo

La propuesta concreta pasa por modificar el artículo 50 de la Ley 8/2012 de Turismo de Baleares para exigir, antes de iniciar la comercialización turística de una vivienda, una certificación del Registro de la Propiedad que acredite su existencia e identificación registral, la legitimación de quien pretende explotarla, la ausencia de determinadas prohibiciones estatutarias y que el inmueble no está sujeto a un régimen de protección pública incompatible con el uso turístico. Es decir: antes de anunciar el piso, que alguien compruebe sobre el papel que quien lo anuncia tiene derecho a hacerlo y que la vivienda no está protegida o limitada por otra vía. Suena razonable, y de hecho lo es como primer paso, aunque como veremos no cierra el círculo por sí solo.

Ventajas… y también inconvenientes

La ventaja principal que subrayan los hoteleros es que no haría falta inventar un registro nuevo desde cero: bastaría con conectar bases de datos que ya existen, mediante mecanismos de cooperación e interoperabilidad entre las administraciones autonómicas y el Colegio de Registradores. Eso permitiría, además, que Turismo, Vivienda y Territorio trabajasen sobre una misma identificación del inmueble, con independencia de si el alquiler de corta duración tiene finalidad turística, laboral, educativa o sanitaria. Sobre el papel, menos burocracia duplicada y más coherencia entre departamentos.

Pero la fórmula tiene grietas evidentes. El Registro de la Propiedad existe para acreditar la situación jurídica de los inmuebles, no para vigilar una actividad económica, así que habrá que precisar con cuidado hasta dónde puede llegar Baleares sin acabar reproduciendo, con otro nombre, el mismo tipo de mecanismo que el Supremo acaba de anular. Y sobre todo: una cosa es certificar quién es el propietario de una vivienda y si puede legalmente destinarla al uso turístico, y otra muy distinta es saber si ese piso se está alquilando de verdad por días o semanas, en qué plataforma se anuncia o si la actividad se está desarrollando de forma clandestina. El Registro puede dar fe de la titularidad; no puede decir nada sobre la ocupación real.

En el fondo del problema está una competencia desleal descontrolada

Y ese es, en realidad, el fondo del asunto. Más allá del debate técnico sobre qué organismo certifica qué, lo que está en juego es la competencia desleal que genera un mercado donde una parte de la oferta turística opera sin cumplir las mismas obligaciones que la otra. Mientras eso ocurra, cualquier propuesta de control —venga de quien venga— tendrá cierta lógica, aunque no resuelva el problema entero. El filtro registral puede ser un primer paso útil para frenar la entrada de viviendas que no deberían estar en el mercado turístico, pero sin una capacidad de inspección real sobre lo que pasa después —anuncios, plataformas, ocupación efectiva— seguirá faltando la pieza que de verdad garantiza que las reglas se cumplan sobre el terreno, y no solo sobre el papel.