Desde el año 2007 nadie recordaba un mercado con tanto movimiento como lo sucedido el pasado 2021, con 565.523 viviendas vendidas, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), lo que supone un 34,6% más que el año anterior. Mucho que ver con la demanda embalsada y los ahorros de todo un año, junto con el cambio de enfoque de la vivienda que queremos.
Y si bien se comenzó el año con el mismo impulso con el que se había terminado, la serie de malas noticias hacían presagiar que el 2022 podía empeorar y mucho. La inflación, que alcanzó en marzo el 9,8%, la guerra en Ucrania, la crisis energética, el incremento del precio del dinero… Y sin embargo nada ha sido capaz de parar al mercado inmobiliario que continúa encadenando meses de compraventas y también de subida de precios.
Así, en marzo, la Estadística Registral Inmobiliaria nos muestra un fuerte incremento de las compraventas de vivienda del 26,3% sobre marzo del año anterior. El balance de ventas es de 11.400 operaciones más que en 2021. Es decir, se han alcanzado las 55.065 operaciones frente a las 43.605 del mismo periodo del año anterior.
Tampoco los precios de la vivienda dan tregua y los registradores aseguran que el precio en el primer trimestre registra un incremento interanual del 5,3%, teniendo en cuenta los datos conjuntos de la vivienda nueva y la usada. Los 1.911 €/m² del primer trimestre suponen un incremento del 3,1% con respecto al trimestre precedente, originado sobre todo por el crecimiento de precio en vivienda usada (3,5%), mientras que la vivienda nueva también sube ligeramente el 1,6%.
No son los registradores los únicos que constatan este incremento de precios. Según la estadística IMIE General y Grandes Mercados de Tinsa, la vivienda nueva y usada se encareció de media en España un 1,1 % mensual en abril, lo que sitúa el crecimiento en tasa interanual en un 7,7 %.
Buena marcha lleva también el mercado hipotecario. Las hipotecas de vivienda pasan de las 33.782 operaciones de marzo del año pasado, a las 39.819 de este pasado mes de marzo, un 17,9% de incremento con 6.000 operaciones más. Por tanto, la evolución de las hipotecas muestra un mes más, una tendencia de gran incremento, como ha ocurrido con las compraventas.
También se recuperan en este primer trimestre las compraventas por extranjeros, alcanzándose el 13,2%, con lo que se acumulan cinco trimestres consecutivos de crecimiento y se vuelve a niveles por encima del 13%, habituales antes de la pandemia. Los británicos vuelven a encabezar los resultados, con un 12,0%, seguidos por alemanes (9,5%), franceses (7,1%), marroquíes (5,8%), suecos (5,8%) y belgas (5,7%).
Estamos en mayo y la actividad de los intermediarios inmobiliarios continúa siendo frenética, pudiendo percibirse determinados elementos más o menos comunes a todos ellos.
- Dificultades crecientes en la captación
- Incremento en porcentaje de los inversores sobre los compradores de vivienda habitual
- Operaciones farragosas
- Ausencia de producto, tanto en segunda mano como -sobre todo- en obra nueva
- Subida de los precios de segunda mano por parte de los particulares, que el pasado mes de abril pudo estar entre el 2 y el 4%, al menos en los anuncios de venta.
- Prisas para cerrar las operaciones antes de la aparición de De Guindos
Tras el glorioso año 2021 y sobre todo desde el pasado último trimestre, las dificultades para captar se han incrementado. Puede haber varias razones, entre ellas que hay un mayor número de actores en el mercado y se toca a menos chicha. Según los registradores, las empresas del sector Inmobiliario y la Construcción aumentan su peso relativo un 13,6% las Actividades Inmobiliarias y un 13,8% la Construcción. También, que conocida la bonanza y facilidad en las operaciones de compraventa, muchos particulares han decidido prescindir del profesional y poner por su cuenta la propiedad en venta. La gratuidad de la publicidad y el fácil acceso a internet le ayudan a ello.
Un caso que también se está produciendo es el del vendedor que se arrepiente y retira la propiedad de la venta. Tal vez para venderlo por su cuenta o para esperar a ver a cuánto sube. Al fin y al cabo, en el banco le van a dar mucho menos de lo que va a subir la propiedad.
Y otra particularidad de estos primeros meses del año es que hay muchos más inversores que en 2021, al menos en porcentaje, sobre todo pequeños, clientes del apartamento de a 100.000. La alta tasa de inflación y el fin de las hipotecas baratas que viene, pueden estar detrás de este aluvión de inversores en el ladrillo, que además tienen prisa.
Y tal vez por las prisas, tal vez por las muchas herencias o tal vez influenciados por la inseguridad del momento, el caso es que las operaciones de compraventa se han complicado y dan mucho más trabajo e idas y venidas que antes de la pandemia.
Y en cuanto al producto a la venta, es escaso y está subiendo de precio mes a mes, en una espiral que recuerda mucho a lo sucedido en los primeros años del siglo. Y lo uno lleva a lo otro porque se vende todo. ¡Vendido cuarto sin ascensor! pregonaban en una agencia catalana. Y es que todo vale para después de un lavado de cara ponerlo en rentabilidad, que en estos momentos es de un 3,8%, mucho más que lo que pueda remunerarnos el banco o podamos obtener de cualquier inversión. ¡Cuidadín con las criptomonedas! Que están palmando.
Otra de las características que se repite en muchas operaciones son las prisas. El fin de las buenas condiciones financieras y el incremento de los precios mes a mes, junto con una especie de psicosis de que después del verano llega el diluvio -muchos nos acordamos del verano del 2007- están marcando los tiempos en las agencias inmobiliarias y hay una sensación de agobio generalizada
¿Y ahora que va a pasar?… Pues es una pregunta que se está haciendo todo el sector y hay datos para casi todas las especulaciones. Pudiera ser que tras el disgusto que nos propine De Guindos el próximo mes de julio, subiéndonos previsiblemente medio punto el precio del dinero, llegue un cierto parón que será sobre todo psicológico. Para recuperarse el buen ánimo de nuevo a finales de septiembre.
Lo que está relativamente claro es que a final de año no se van a alcanzar las cifras de ventas del 2021 y que avanzamos hacia una moderación de precios. Las transacciones de viviendas podrían reducirse “alrededor de un 15% interanual en 2022” -según algunos especialistas- para crecer de forma moderada en 2023, aunque en dicho año el número de operaciones seguirá estando por debajo de los niveles de 2021, cuando las ventas se dispararon más de un 38% y tocaron máximos de 14 años.
Y es preciso considerar varias razones para ello:
El Banco Central Europeo tiene previsto subir los tipos de interés en julio y eso provocará un mayor aumento del euríbor y el encarecimiento de las hipotecas después del verano, con lo que la demanda de vivienda tendería a moderarse, contribuyendo a una desaceleración del incremento de los precios.
La falta de fortaleza económica, recordemos lo sucedido en la anterior crisis, debilitará los flujos migratorios y por lo tanto la necesidad de vivienda. Esa debilidad económica y la inflación disminuirán la capacidad adquisitiva de las familias y sus posibilidades de ahorro, con lo que no podrán dedicar tanto dinero a la inversión en vivienda.
Aunque por otro lado y visto que el fin de la guerra en Ucrania no se vislumbra, con riesgo de contaminación a otras zonas y problemas energéticos el próximo invierno, va a continuar la incertidumbre general con inseguridad económica y la clásica percepción del ladrillo como inversión segura; también para los compradores extranjeros, que ven a España un país alejado del conflicto, la vivienda va a continuar siendo un valor refugio.
La vivienda se encareció un 6,5% interanual en el 2021, pero eso no se va a repetir ni este año, ni el próximo, con una economía que no acompaña y una menor demanda. Los precios subirán, pero de forma moderada y menos que la inflación. Siempre hay que entender que la vivienda, como muchos otros productos valen lo que los consumidores pueden pagar por ellos. Y con el incremento del IPC y el endurecimiento de las condiciones de financiación, junto con una subida de salarios que no cubrirá esas subidas, los precios tienen que contenerse.
Eduardo Lizarraga
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