La compraventa de viviendas cerró marzo con un descenso del 2,2% interanual, encadenando así su tercer mes consecutivo en negativo desde el inicio de 2026. Según los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), se registraron 61.295 operaciones, unas 1.400 menos que en el mismo mes de 2025. El dato, aunque moderado en términos absolutos, adquiere un peso específico mayor cuando se pone en contexto: supone el tercer tropiezo seguido de un mercado que el año pasado batió récords históricos con 714.237 compraventas anuales, la cifra más alta desde los máximos de la burbuja de 2007.

El tercer mes seguido ya es una señal de que el mercado está cambiando

Enero arrancó con una caída del 5%. Febrero amortiguó el golpe con un casi inapreciable -0,5%. Y marzo ha confirmado la senda con ese -2,2% que, sumado a los meses anteriores, deja el primer trimestre de 2026 con un retroceso acumulado del 2,6% frente al mismo periodo del año anterior. Esos números contrastan vivamente con los crecimientos de doble dígito que se registraban por estas fechas hace apenas un año: en enero y febrero de 2025 las compraventas crecían al 10,8% y 14,5% respectivamente. El mercado no se ha derrumbado, ni mucho menos, pero ha bajado claramente de las revoluciones. Y tres meses seguidos en negativo no son un accidente estadístico: son una señal.

Los analistas del sector han empezado a hablar de «estabilización del apetito comprador» y de un posible «cambio de ciclo». La explicación de fondo no es un misterio: los precios de la vivienda llevan meses subiendo sin freno, la financiación se ha encarecido y el horizonte hipotecario no invita precisamente al optimismo. Todo ello está llevando «al límite» la capacidad de compra de una parte creciente de la demanda, especialmente en las grandes ciudades, donde la presión acumulada es mayor y donde las caídas en el número de operaciones ya encadenan ocho meses consecutivos.

Las operaciones de compraventa por comunidades autónomas

El comportamiento del mercado en marzo no fue homogéneo en todo el territorio. De las diecisiete comunidades autónomas, nueve registraron caídas y ocho subidas, lo que dibuja un mapa de contrastes que refleja las distintas velocidades a las que se mueve el mercado español.

Los mayores retrocesos se concentraron en Cantabria, con una caída del 15,4%, y en País Vasco y Canarias, que perdieron un 11,6% y un 8,9% respectivamente. Baleares (-8,3%), Murcia y Andalucía (-6,5% en ambas) completaron la lista de las más afectadas. En el lado positivo, Castilla-La Mancha lideró las subidas con un 11,5%, seguida de Navarra (8,2%) y La Rioja (5,2%).

En cuanto a volumen, el mercado sigue concentrado donde siempre: Andalucía (12.494 operaciones), Cataluña (10.005), Comunidad Valenciana (9.193) y Madrid (7.193) acapararon casi dos de cada tres compraventas del mes. Sin embargo, los dos grandes motores históricos del ciclo alcista acusaron el frenazo: Cataluña cayó un 3,5% y Madrid un 2,5%. Cuando los mercados de referencia pierden tracción, el resto del país suele acabar siguiéndoles.

La vivienda nueva con precios disparados sufre más la situación

El dato más llamativo de marzo —y el más revelador sobre lo que está ocurriendo— es la caída del 10,2% interanual en las compraventas de vivienda nueva, hasta las 13.057 operaciones. Un desplome de doble dígito que contrasta radicalmente con la estabilidad de la vivienda usada, que creció un testimonial 0,2% hasta las 48.238 operaciones, marcando incluso el mejor marzo de la serie histórica para el segmento de segunda mano desde 2007.

La obra nueva lleva tres meses seguidos a la baja y ya acumula un descenso del 5,3% en el primer trimestre. No es difícil entender por qué: los precios de la vivienda a estrenar han subido durante meses hasta alejarse de la realidad de muchos compradores. Cuando el precio supera la capacidad de pago, el comprador se retira o migra hacia la segunda mano. Eso es exactamente lo que muestran los datos.

A los problemas estructurales de la obra nueva —escasez de suelo finalista, falta de mano de obra, cargas burocráticas que ralentizan los proyectos— se suman ahora los riesgos externos. Las tensiones geopolíticas en Oriente Medio pueden encarecer los costes de construcción, y un posible endurecimiento de la política monetaria del BCE podría afectar especialmente a la demanda más dependiente del crédito, precisamente la que suele comprar obra nueva.

La estabilidad de los precios ya se acerca

Durante meses, la pregunta que nadie se atrevía a formular en voz alta en el sector era si el mercado había tocado techo. Ahora esa pregunta se hace con naturalidad. Cuando las compraventas encadenan tres meses en negativo, los tiempos de venta se alargan y los compradores empiezan a poder negociar, los precios no tardan en seguir la misma dirección.

La lógica del mercado es implacable: a las caídas en el número de operaciones les siguen, unos meses después, la moderación o la estabilización de los precios. Los analistas ya lo están poniendo sobre la mesa. El esfuerzo económico de los hogares «se sitúa ya en cotas muy elevadas» en muchas zonas, lo que «reduce el margen de crecimiento adicional y limita la capacidad de absorción del mercado». Traducido: hay un techo de precio que el mercado empieza a tocar con la cabeza.

No se espera una caída brusca —la oferta sigue siendo claramente insuficiente frente a la demanda—, pero la época de las subidas desenfrenadas parece estar llegando a su fin. La estabilización de precios no es ya una hipótesis lejana: es una previsión que gana credibilidad con cada dato que publica el INE.

Los tiempos de venta se prolongan y vuelve la negociación

En el terreno práctico, el cambio de ciclo ya se nota en las calles de las grandes ciudades. Hay más inmuebles a la venta, los plazos se alargan y los compradores negocian con más margen que hace un año. Los propietarios que perciben el riesgo de una eventual bajada de precios están sacando sus inmuebles al mercado antes de que la tendencia se consolide, lo que incrementa la oferta disponible y, con ella, el poder de negociación del comprador.

Este movimiento tiene una consecuencia directa para el sector inmobiliario: las agencias, que en los últimos años han tenido que pelear encarnizadamente por cada captación en un mercado donde los pisos volaban, van a recuperar progresivamente su posición. Cuando hay más producto disponible y los tiempos de venta se extienden, los propietarios vuelven a necesitar ayuda profesional. La captación, que había dejado de ser un problema para convertirse en un quebradero de cabeza, empieza a normalizarse.

El endurecimiento de las hipotecas relaja la demanda

Detrás de buena parte de lo que está ocurriendo hay un mercado hipotecario que cambia de registro. Tras un año de intensa competencia bancaria en el que las entidades se lanzaron a ofrecer condiciones muy agresivas para captar clientes, el sector financiero está evolucionando hacia una posición más prudente. Los bancos están adaptando sus productos a un entorno de mayor estabilidad monetaria, lo que podría traducirse en una «ligera moderación del ritmo de concesión de hipotecas en los próximos meses».

El euríbor, que había dado cierto respiro, vuelve a tensar el ambiente ante las perspectivas de que el BCE comience a aplicar subidas de tipos a partir de junio. Si la inflación —agitada por las tensiones geopolíticas— se resiste a bajar, el escenario hipotecario empeorará para los compradores. Y eso, inevitablemente, se traducirá en menos operaciones.

Previsiones para el resto del año con segunda mano y obra nueva

El mercado entra en la segunda mitad del año con un doble rasero entre segunda mano y obra nueva que probablemente se mantenga. La vivienda usada seguirá siendo el motor del mercado, sostenida por una demanda que busca alternativas accesibles en un entorno de precios tensionados. La obra nueva, lastrada por sus propios problemas estructurales y por la sensibilidad de su demanda al precio de la financiación, seguirá bajo presión.

Las perspectivas generales apuntan a que el mercado mantendrá niveles elevados de compraventa en términos absolutos —seguimos hablando de más de 60.000 operaciones mensuales—, pero con un crecimiento más moderado o incluso plano respecto a 2025. La demanda embalsada sigue ahí, y la oferta sigue siendo insuficiente, lo que impide hablar de un desplome. Pero la fiesta de los récords ha terminado. El mercado entra en fase de normalización, y eso, para el sector inmobiliario, es a la vez un alivio y un aviso.