Hay ciudades que crecen hacia arriba porque no les queda otra, y Benidorm es el ejemplo de manual. Con el suelo urbanizable prácticamente agotado y unos precios residenciales que figuran entre los más tensionados de la Comunidad Valenciana, cualquier hectárea libre vale su peso en oro. Por eso la noticia llega como una bocanada de aire: el Ayuntamiento de Benidorm ha desbloqueado, en un pleno extraordinario y por unanimidad, uno de los grandes desarrollos pendientes de la ciudad tras más de veinte años de parálisis, pleitos y promesas incumplidas. Ahora bien, que el aire entre no significa que se pueda respirar tranquilo.

En el Murtal hay 900.000 m² con posibilidad para 3.000 viviendas

El protagonista es el PAU-1 Murtal, un sector situado en la zona de Poniente que ocupa más de 900.000 metros cuadrados y cuyo planeamiento contempla algo más de 2.900 viviendas, es decir, las famosas 3.000 viviendas que ya circulan en todos los titulares. Hablamos de una de las últimas grandes bolsas de suelo del municipio, con una densidad de unas 32 viviendas por hectárea, bastante moderada para lo que se estila en el litoral alicantino.

El consistorio ha retirado a Prometosa Construcciones la condición de agente urbanizador, pero mantiene vigentes tanto el planeamiento como el proyecto de reparcelación, al entender que siguen siendo útiles para el interés general. Traducido: no se vuelve a la casilla de salida, algo que en urbanismo español equivale casi a un milagro. Junto al Murtal, además, espera el Ensanche-Levante, otros 575.000 metros cuadrados de los que solo el 35% se reserva a usos residenciales, turísticos y hoteleros. Suelo hay. Otra cosa es lo que acabe saliendo de él.

Una historia de recursos y atrasos

La crónica del Murtal podría enseñarse en las facultades como compendio de todo lo que puede torcerse en un desarrollo urbanístico. La adjudicación a Prometosa data de 2003, y en 2007 ya había recursos de por medio, en este caso contra una sentencia que fijaba la retribución del urbanizador. En 2011 el Ayuntamiento tuvo que recurrir a la ejecución subsidiaria para redactar el proyecto de urbanización, y en 2015, tras licitación, Lorente Tallada recibió el encargo de elaborar la reparcelación.

Esa reparcelación se inscribió en el Registro en 2019, momento en el que el agente urbanizador decidió no pagar su cuota. Fueron los propietarios quienes tuvieron que adelantar el dinero, que es una forma curiosa de entender el papel de un urbanizador. Arrancó entonces el plazo de 36 meses para completar las obras, que se consumió entre requerimientos municipales para corregir deficiencias que nunca terminaban de subsanarse.

La puntilla llegó en 2023, cuando el Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana constató que las cargas de urbanización se habían disparado un 118% respecto a las previstas en el año 2000. Ese dato abrió la puerta a una resolución objetiva del contrato, sin necesidad de probar culpas. Veinte años para resolver lo que la ley permite liquidar en cinco. Que nadie se extrañe luego de que falte vivienda.

El papel del Ayuntamiento de Benidorm en todo este procedimiento

Conviene reconocer al consistorio, con la concejala de Urbanismo Lourdes Caselles al frente, que ha hecho lo que tocaba: apartar al agente que bloqueaba y salvar los instrumentos ya tramitados. Pero conviene también no caer en el aplauso fácil. El Ayuntamiento ha dejado claro que no puede asumir la gestión directa del sector, y tampoco puede incautar la garantía de 1,6 millones de euros depositada por Prometosa, que además conserva sus derechos indemnizatorios frente a la Administración.

Es decir, la Administración desatasca la tubería, pero no controla el grifo. Tras dos décadas de vigilancia municipal que no evitó el bloqueo, el papel público se reduce ahora a esperar que otros tomen la iniciativa. Y cuando lo público se limita a abrir la puerta, lo que entra por ella lo deciden otros.

Muchas decisiones aún en el aire

El relevo pasa por los propietarios, que ya se estarían organizando para constituir una Agrupación de Interés Urbanístico. El detalle relevante es que uno de ellos concentra más del 60% del suelo, umbral que le permitiría presentarse directamente como nuevo agente urbanizador. Un solo actor con la llave de casi 3.000 viviendas. Qué puede salir mal.

El calendario tampoco invita al optimismo. Constituir la agrupación, asumir el proyecto y ejecutar la urbanización difícilmente se resolverá antes de 2027, y no sería raro que se fuera a 2028. Mientras tanto, la vivienda nueva en Benidorm seguirá como está: escasa y cara.

Y queda la pregunta que nadie ha contestado: qué tipo de viviendas se van a construir. Porque el perfil natural de una operación así es el promotor mediano que busca suelo finalista para segunda residencia y el inversor patrimonial que mira a Alicante como alternativa al eje Madrid-Barcelona. Ninguno de los dos piensa, precisamente, en el camarero, la limpiadora de hotel o el joven benidormense que no puede pagar un alquiler en su propia ciudad. De vivienda protegida o asequible, de momento, ni una palabra.

Los diferentes intereses mantienen la incógnita sobre un final en positivo

Aquí conviven intereses que no siempre reman hacia el mismo lado: un Ayuntamiento que necesita suelo y titulares, un propietario mayoritario que querrá rentabilizar veinte años de espera, un antiguo urbanizador con cuentas pendientes y un mercado turístico que lo absorbe todo. La historia valenciana tiene demasiados precedentes de desarrollos atrapados entre burbujas, crisis y juzgados como para dar nada por hecho.

Por eso tengo más dudas que certezas. El desbloqueo del Murtal es una buena noticia administrativa, pero todavía no es una buena noticia habitacional. Si las 3.000 viviendas terminan siendo apartamentos con vistas para quien ya tiene casa, Benidorm habrá ganado metros, pero no habrá resuelto nada. La ventana crítica son los próximos doce meses: ahí sabremos si esto es una solución o solo otro capítulo de una historia que ya dura demasiado.