Si alguien todavía pensaba que la vivienda era una rareza española, una especie de manía nacional como la siesta o discutir a gritos en las sobremesas, conviene que vaya revisando sus prejuicios. Según los datos del CIS, la vivienda aparece como el principal problema de España de forma ininterrumpida desde diciembre de 2024, y ya no es solo una preocupación general: el 30,7% de los encuestados afirmaba en mayo que la vivienda es el asunto que más les afecta directamente, la cifra más alta registrada hasta la fecha. Tanto es así que el organismo de Tezanos se ha aliado con el Ministerio de Vivienda para lanzar el tercer Barómetro de Vivienda de su historia, por si a alguien le quedaba alguna duda tras dos años de récords consecutivos.

Lo interesante es que el desvelo español tiene compañía. El comisario europeo de Energía y Vivienda, Dan Jørgensen, ha insistido una y otra vez en que el problema del acceso a la vivienda es compartido por la mayoría de los países de la Unión, hasta el punto de que Bruselas, que durante décadas consideró la vivienda un asunto estrictamente doméstico, se ha visto obligada a crear una cartera específica. Es decir, el drama es continental. Y cuando un problema es continental, cualquier euro que se invierta en construir, rehabilitar o gestionar viviendas en Europa debería recibirse, como mínimo, con una sonrisa.

La buena noticia es que esos euros llegan. La inversión inmobiliaria en Europa alcanzó los 156.000 millones de euros entre enero y septiembre de 2026, lo que supone un crecimiento del 4% respecto al mismo periodo del año anterior, según las estimaciones de Savills. La mala, o al menos la menos brillante, es que la recuperación avanza a trompicones y no al mismo ritmo en todas partes.

Europa central y del Este, las regiones que más crecen

El mapa de la inversión europea se parece cada vez menos al de hace una década. Europa Central y del Este (CEE) encabeza el crecimiento con un volumen un 34% superior al del mismo periodo de 2025. Le siguen los países nórdicos, con un avance del 25%, y el sur de Europa, donde la inversión sube un 20%, una cifra nada despreciable para una región que hace no tanto era sinónimo de riesgo.

En el otro extremo está Europa Occidental, que retrocede un 5%. Los mercados tradicionalmente más maduros y seguros pierden fuelle mientras el capital busca rentabilidad en plazas que hace unos años apenas aparecían en los informes. Savills subraya precisamente esta disparidad: el crecimiento del conjunto no es homogéneo, sino la suma de comportamientos muy distintos entre territorios.

La inversión en living, a la cabeza

Por sectores, el gran protagonista es el segmento Living, que ya representa más del 30% del total de la inversión inmobiliaria en Europa. Residencias de estudiantes, vivienda en alquiler profesionalizado, coliving y residencias para mayores se han convertido en el refugio favorito de los grandes fondos. No es casualidad: allí donde los ciudadanos ven un problema, los inversores ven una demanda estructural que no va a desaparecer en mucho tiempo.

Dicho de otro modo, la misma escasez que llena los barómetros del CIS de menciones a la vivienda llena las carteras de los fondos de oportunidades. Lo cual, por incómodo que resulte a algunos discursos, es también la única vía realista para que se construya más oferta. Sin capital no hay grúas, y sin grúas no hay viviendas.

El living no está solo. El retail sigue recuperándose, con un interés creciente por los centros comerciales. En cuanto al origen del dinero, destacan los flujos intracomunitarios procedentes de Reino Unido, Francia, Suecia y Alemania, mientras que los inversores estadounidenses siguen siendo la principal fuente de capital internacional y se espera que los canadienses vayan ganando peso.

El debilitamiento de los yields

Ahora viene la parte menos festiva. Según Savills, las expectativas de una compresión generalizada de yields, es decir, de una bajada de las rentabilidades exigidas por los inversores que empuje los precios de los activos al alza, se han debilitado. Cada vez más mercados y segmentos podrían registrar movimientos al alza en esas rentabilidades, lo que en román paladino significa que el viento de cola que lo levantaba todo empieza a amainar.

Las oficinas y el retail serán probablemente los sectores con mayor divergencia, porque los precios distinguen cada vez con más claridad entre los activos prime y los secundarios. El edificio bien ubicado, eficiente y con inquilinos solventes seguirá cotizando. El resto tendrá que conformarse con descuentos.

La rentabilidad de la inversión dependerá del mercado

En este escenario, la rentabilidad dependerá cada vez menos de que el mercado suba en bloque y cada vez más del incremento de ingresos, de una gestión eficiente de los activos y de la capacidad para encontrar oportunidades cuyo precio todavía no refleje todo su potencial. Se acabó, por tanto, la época en la que bastaba con comprar y esperar.

Para España, el mensaje es doble. Por un lado, el sur de Europa crece con fuerza y el apetito por el living encaja de lleno con nuestra mayor carencia. Por otro, el capital es cada vez más selectivo y se irá allí donde encuentre seguridad jurídica, rentabilidad y reglas estables. Mientras los españoles siguen señalando la vivienda como su principal problema mes tras mes, el dinero para empezar a solucionarlo existe y está buscando destino. La pregunta es si sabremos atraerlo o si, una vez más, preferiremos espantarlo con una nueva ocurrencia normativa.