El precio de la vivienda nueva en Madrid continúa su escalada y ha alcanzado un nuevo máximo histórico al cierre de 2025, en un contexto marcado por la escasez de oferta, una demanda que se mantiene activa y una falta estructural de vivienda asequible que empieza a convertirse en un problema social de primer orden. Según el último Estudio de Vivienda Nueva de Sociedad de Tasación, el precio medio se sitúa en 5.172 euros por metro cuadrado, lo que supone un incremento interanual del 10,7%, el mayor registrado en la serie histórica del organismo. Esta evolución confirma que el acceso a la vivienda en la capital se complica año tras año, especialmente para familias con rentas medias y jóvenes compradores.
La Comunidad de Madrid lidera el crecimiento entre las Comunidades Autónomas
A nivel autonómico, la Comunidad de Madrid encabeza el crecimiento del precio de la vivienda nueva en España, por delante de Baleares, con una subida del 10,1%, y de Cataluña, con un 9,6%, y muy por encima de la media nacional, que se sitúa en el 8,9%. El precio medio de la obra nueva en el conjunto del país alcanza ya los 3.298 euros por metro cuadrado, otro máximo histórico. En el caso madrileño, el encarecimiento no es coyuntural: en los últimos seis meses el precio ha aumentado un 5,7%, reflejando un mercado muy tensionado en el que la oferta disponible resulta claramente insuficiente para absorber la demanda existente.
Desde Sociedad de Tasación subrayan que Madrid y su área metropolitana concentran una parte muy relevante de la vivienda terminada que se incorpora al mercado nacional, pero advierten de que el stock sigue siendo limitado en relación con el número de potenciales compradores. Esta combinación favorece una rápida comercialización de la obra nueva y contribuye a mantener la presión alcista sobre los precios, incluso en un entorno de tipos de interés elevados.
Todos los distritos de la capital registraron al cierre de 2025 incrementos superiores al 9,1%
La subida del precio de la vivienda nueva se ha producido de forma generalizada en los 21 distritos de la capital, sin excepciones. Los incrementos interanuales oscilan entre el 9,1% de Villaverde y el 12,7% de Usera, distrito que encabeza el ranking de crecimiento, seguido de San Blas-Canillejas, con un aumento del 12,2%. Este comportamiento pone de manifiesto que zonas tradicionalmente consideradas secundarias están experimentando fuertes revalorizaciones, impulsadas por la falta de suelo finalista y por el desplazamiento de la demanda hacia áreas más asequibles.
A pesar de ello, los distritos con los precios más elevados siguen concentrándose en las zonas centrales y consolidadas. El barrio de Salamanca continúa liderando el ranking en valores absolutos, con 8.779 euros por metro cuadrado, seguido de Chamberí, con 7.822 euros, y del distrito Centro, con 7.160 euros. En el extremo opuesto se sitúan Vicálvaro y Villaverde, con precios ligeramente por encima de los 3.150 euros por metro cuadrado, aunque también en máximos históricos para estas zonas.
El precio medio de la vivienda nueva en los principales municipios metropolitanos
En los municipios del área metropolitana de Madrid con más de 50.000 habitantes, el precio de la vivienda nueva también mantiene una tendencia claramente alcista, aunque a un ritmo inferior al de la capital. El incremento interanual medio se sitúa en el 4,2%, frente al 10,7% registrado en la ciudad de Madrid, con un precio medio de 2.448 euros por metro cuadrado. Aun así, todos los municipios analizados presentan subidas, lo que confirma que la tensión del mercado se extiende más allá de la almendra central.
Majadahonda lidera el crecimiento con una subida del 9,4%, seguida de Las Rozas y San Sebastián de los Reyes, ambas con un 9,3%. En el lado contrario se sitúan Alcorcón, con un incremento del 2,7%, y San Fernando de Henares, con un 4%. Sin tener en cuenta la capital, Pozuelo de Alarcón se mantiene como el municipio con el precio más elevado de la Comunidad de Madrid, con 3.910 euros por metro cuadrado, seguido de Alcobendas, Majadahonda y Las Rozas.
Madrid necesita construir 40.000 viviendas al año pero está muy lejos
El fuerte encarecimiento de la vivienda nueva en Madrid vuelve a poner el foco en el déficit estructural de oferta que arrastra la región desde hace más de una década. Según estimaciones del sector, Madrid necesitaría construir al menos 40.000 viviendas nuevas al año para atender la demanda real, una cifra que está muy lejos de alcanzarse en la actualidad. La falta de suelo disponible, la lentitud administrativa y el encarecimiento de los costes de construcción están lastrando la promoción de nueva vivienda, especialmente la destinada a precios asequibles.
Falta vivienda asequible para decenas de miles de familias
Este desequilibrio entre oferta y demanda tiene un impacto directo en el acceso a la vivienda. El encarecimiento sostenido de la obra nueva obliga a muchas familias a destinar más de diez años de salario íntegro para adquirir una vivienda media en Madrid, una situación que alimenta la desigualdad y expulsa a buena parte de la población hacia el mercado del alquiler o hacia municipios cada vez más alejados del centro. Mientras no se incremente de forma decidida la producción de vivienda asequible, el precio de la vivienda nueva en Madrid seguirá marcando récords y agravando una de las principales problemáticas del mercado inmobiliario español.
