El mercado residencial español vuelve a marcar máximos históricos en el segmento de la obra nueva. El precio medio de la vivienda nueva ha cerrado diciembre con un incremento interanual del 8,9% y una subida semestral del 4,7%, hasta situarse en 3.298 euros por metro cuadrado, según el último informe de Tendencias del Sector Inmobiliario elaborado por Sociedad de Tasación. Este crecimiento se produce en un contexto de demanda sostenida, condiciones de financiación todavía atractivas y una oferta claramente insuficiente, especialmente en los principales mercados urbanos y turísticos.

Este nuevo repunte consolida una tendencia alcista que se mantiene desde hace varios ejercicios y que refleja los desequilibrios estructurales del mercado inmobiliario español, donde la producción de vivienda nueva no logra acompasar el ritmo de crecimiento de la demanda. Como consecuencia, el acceso a la vivienda continúa deteriorándose, tanto en compraventa como en alquiler, con un impacto directo en los hogares y en el consumo.

El ritmo de crecimiento es el más alto de los últimos 19 años

Uno de los datos más relevantes del informe es que el ritmo de crecimiento del precio de la vivienda nueva registrado al cierre de 2025 es el más elevado de los últimos 19 años. En términos prácticos, una vivienda tipo de 100 metros cuadrados alcanza ya un valor medio de 329.800 euros, una cifra que deja fuera del mercado a una parte creciente de la población.

Desde Sociedad de Tasación señalan que el mercado residencial ha mantenido un elevado nivel de actividad durante 2025, consolidando una fase expansiva del ciclo inmobiliario. No obstante, comienzan a aparecer señales de madurez, a medida que los precios se aproximan a los límites de accesibilidad de la demanda. Esta situación genera tensiones crecientes, especialmente entre los compradores jóvenes y las familias con rentas medias.

Las previsiones para los próximos meses apuntan a la continuidad de esta tendencia. A cierre del primer trimestre de 2026, Sociedad de Tasación proyecta un precio medio de 3.365 euros por metro cuadrado, lo que supondría mantener una subida interanual del 8,9% y un incremento semestral algo más moderado, del 4,3%.

El precio de la vivienda nueva por Comunidades Autónomas

El análisis territorial muestra importantes diferencias entre comunidades autónomas. Cataluña, con 5.288 euros por metro cuadrado, Comunidad de Madrid (5.172 euros) y País Vasco (3.582 euros) se sitúan como las regiones con el precio de la vivienda nueva más elevado en términos absolutos, superando ampliamente la media nacional.

Junto a estas, otras seis comunidades autónomas han alcanzado máximos históricos en la serie de precios de vivienda nueva: Andalucía, Asturias, Baleares, Canarias, Comunidad Valenciana y Galicia, lo que evidencia que la presión sobre los precios no se limita únicamente a los grandes núcleos urbanos.

En cuanto a la evolución anual, todas las comunidades han registrado subidas. La variación positiva oscila entre el 4,4% de Asturias y el 10,7% de la Comunidad de Madrid, que lidera el crecimiento del precio en 2025. Le siguen Baleares (+10,1%), Cataluña (+9,6%) y Comunidad Valenciana (+8,6%). En el extremo contrario, solo Asturias y Castilla-La Mancha presentan incrementos por debajo del 5%.

A nivel de capitales de provincia, en 14 de las 52, incluyendo Ceuta y Melilla, la vivienda nueva ya se sitúa en máximos históricos, entre ellas Barcelona, Madrid, San Sebastián, Bilbao, Palma de Mallorca, Málaga, Valencia, A Coruña y Las Palmas, lo que confirma la intensidad del encarecimiento en los principales polos económicos y turísticos.

El índice de esfuerzo inmobiliario continúa subiendo

El Índice de Esfuerzo Inmobiliario elaborado por Sociedad de Tasación, que mide los años de salario íntegro necesarios para adquirir una vivienda media, se ha situado en 7,6 años en el cuarto trimestre de 2025. Este indicador ha registrado un leve aumento trimestral del 0,2% y un incremento interanual del 1,7%, manteniéndose relativamente estable desde mediados de 2022, pero en niveles elevados.

Por comunidades autónomas, Baleares continúa siendo el territorio con mayor esfuerzo, con 19,4 años de salario íntegro, a pesar de haber registrado un descenso interanual del 3,7%. En el lado opuesto se sitúa Extremadura, donde se requieren 4,9 años de salario para la compra de una vivienda. La Comunidad de Madrid, con 10,2 años, vuelve a alcanzar cifras que no se veían desde 2012, reflejando la creciente dificultad de acceso a la vivienda en la región.

Previsiones para el próximo año

De cara a 2026, las previsiones apuntan a un escenario de moderación en el ritmo de crecimiento, pero sin correcciones significativas de precios. La escasez de suelo finalista, el aumento de los costes de construcción, que ya superan los 1.360 euros por metro cuadrado, y las futuras exigencias técnicas y regulatorias, como la modificación del Código Técnico de la Edificación, seguirán presionando al alza los precios.

A ello se suma un Índice de Confianza Inmobiliario que encadena ocho trimestres consecutivos de crecimiento y se sitúa en un nuevo máximo histórico de 59,2 puntos sobre 100, lo que refleja que el sector mantiene expectativas positivas a pesar de las crecientes tensiones de accesibilidad.

En este contexto, el encarecimiento de la vivienda nueva se consolida como uno de los principales desafíos del mercado inmobiliario español, con efectos directos sobre las compraventas, las hipotecas, el alquiler y el consumo, y vuelve a poner en primer plano la necesidad de incrementar la oferta de vivienda como elemento clave para contener los precios y mejorar el acceso a un derecho básico.