El año 2024 cerró con una noticia que el sector llevaba más de una década esperando: por primera vez desde antes de la Gran Recesión, España superaba las 14.000 viviendas protegidas terminadas. Era la cifra más alta desde 2008 y parecía el inicio de una recuperación real. Doce meses después, los datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana lo ponen en entredicho. En 2025 solo se completaron 11.104 nuevas viviendas de protección oficial, un 22,7% menos que el ejercicio anterior, lo que supone más de 3.000 VPO perdidas en un solo año.
A pesar de ese retroceso, la estadística tiene una lectura ambivalente: 2025 se convierte en el segundo mejor año desde 2014 en calificaciones definitivas, lo que da idea de lo lejos que sigue estando España de los niveles previos a la crisis. El contexto histórico es demoledor. Entre 1991 y 2008, el país levantaba de media casi 59.000 VPO al año. En 1997, el mejor ejercicio de toda la serie, se certificaron 85.028 viviendas protegidas. Hoy, esa cifra resulta casi inimaginable.
Las calificaciones provisionales también caen, y eso agrava el diagnóstico
El problema no se limita a lo que se terminó en 2025. Las calificaciones provisionales, que miden los proyectos que acaban de arrancar y se completarán en los próximos ejercicios, cayeron de 23.967 en 2024 a 15.593 en 2025, un descenso del 35%. Es el indicador que mide lo que viene, y lo que viene no invita al optimismo. El parón en la actividad presente se traducirá en menos entregas en los años inmediatos.
La caída de la actividad privada, clave para entender el descenso
El 63,6% de las viviendas protegidas construidas en 2025 procedió de promotores privados, pero ese segmento es el que más retrocedió: un 33,5% menos que en 2024. La promoción pública, en cambio, creció un 7,9%, aunque su volumen sigue siendo insuficiente para compensar el repliegue del sector privado.
Las causas son estructurales y conocidas. Los promotores privados se enfrentan a un desajuste entre los elevados costes de construcción —materiales, mano de obra, suelo— y los precios de venta máximos fijados por la administración, que limitan la rentabilidad del proyecto. En ese escenario, muchas empresas prefieren orientar su actividad hacia la vivienda libre, donde los márgenes no están regulados y la demanda sigue siendo intensa: en 2025 se iniciaron 121.827 viviendas libres en toda España, un 8,6% más que el año anterior.
Madrid lidera el desplome; Cataluña resiste
El descenso no se repartió de forma homogénea. Casi toda la caída nacional tiene una dirección clara: Madrid. La comunidad que venía liderando la construcción de VPO en los últimos años pasó de 6.689 calificaciones definitivas en 2024 a apenas 2.048 en 2025, una reducción de más de 4.600 viviendas en un solo ejercicio.
Quien tomó ese relevo fue Cataluña, que cerró 2025 con 3.517 VPO certificadas, 1.624 más que el año anterior. La diferencia de enfoque normativo entre ambas comunidades no es menor: mientras Madrid permite la descalificación de las VPO al cabo de unos años, Cataluña obliga a mantener esa condición a perpetuidad, lo que genera un parque protegido más sólido a largo plazo. Andalucía se situó en segundo lugar con 2.265 unidades. Seis territorios —Melilla, Ceuta, La Rioja, Murcia, Canarias y Cantabria— no registraron ninguna VPO durante todo el año.
Un descenso en el peor momento posible
Estos datos llegan en un momento especialmente delicado. España atraviesa una crisis habitacional en la que el acceso a la vivienda asequible se ha convertido en uno de los principales problemas sociales del país. El Gobierno ha anunciado el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, dotado con 7.000 millones de euros, de los que 2.800 millones están reservados para vivienda asequible. Pero los números de 2025 generan dudas sobre la capacidad real de traducir esos compromisos en obra terminada.
¿Qué cabe esperar para 2026 y los años siguientes?
La caída del 35% en las calificaciones provisionales anticipa que 2026 difícilmente será un año de recuperación. Mientras no se corrija el desajuste entre costes y precios regulados, la promoción privada seguirá sin encontrar incentivos suficientes. Y mientras la promoción pública no escale de forma significativa, el déficit estructural de vivienda protegida continuará ensanchándose. España lleva casi veinte años sin recuperar los niveles previos a la crisis. De las 85.000 VPO anuales de finales de los noventa a las 11.000 de 2025: esa es la distancia real que separa el discurso de la realidad.
