La construcción de vivienda en España atraviesa uno de sus momentos más delicados justo cuando más falta hace. En un contexto de alta demanda, precios tensionados y una población en crecimiento, la obra finalizada ha sufrido un descenso notable respecto al año anterior. Los datos del Observatorio de Vivienda y Suelo, dependiente del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, muestran que en el primer trimestre de 2025 solo se han certificado 20.674 inmuebles con obra terminada, un 11,4% menos que en el mismo periodo de 2024, alcanzando su nivel más bajo en tres años. La cifra total de viviendas finalizadas, tanto protegidas como de mercado libre, también cae un 7,4% hasta 21.139 unidades. La brecha entre la demanda y la oferta no hace más que ampliarse, agravando una crisis de acceso a la vivienda que se ha convertido ya en un problema estructural del mercado español.
Las causas del descenso de la obra finalizada
Las razones de este retroceso son diversas, pero confluyen en un mismo punto: el encarecimiento de los costes de construcción, la escasez de mano de obra cualificada y la burocracia urbanística que retrasa los proyectos. Las empresas promotoras mantienen su actividad, pero los plazos se dilatan. La dificultad para encontrar profesionales, la subida de los materiales y la lentitud de las licencias están paralizando la entrega de nuevas viviendas. Desde el sector se reconoce que “la inversión sigue viva, pero el producto no llega al mercado con la rapidez necesaria”. De hecho, aunque el presupuesto de ejecución de obra nueva creció un 18% interanual hasta los 4.881 millones de euros, este aumento no se traduce en viviendas habitables. La consecuencia es clara: hay mucho dinero comprometido, pero poca vivienda terminada.
La población está incrementándose por encima de lo previsto
Esta contracción de la oferta llega en un momento de máximo crecimiento demográfico. España cuenta hoy con más población que nunca, impulsada por la inmigración, la movilidad laboral y los cambios en los modelos familiares. El número de hogares sigue aumentando, lo que dispara la demanda residencial en todo el país. Sin embargo, la construcción no acompaña ese ritmo. En las grandes áreas metropolitanas como Madrid, Barcelona, Málaga o Valencia, la escasez de suelo finalista y los elevados costes financieros ralentizan los nuevos desarrollos. A ello se suma la incertidumbre regulatoria en materia de alquiler y vivienda protegida, que frena la inversión de promotores y fondos. El resultado es un mercado saturado en la demanda y limitado en la oferta, una combinación que inevitablemente empuja los precios hacia arriba.
La presión de la demanda sobre los precios
La presión sobre los precios es ya insostenible. Según el Ministerio de Vivienda, el precio medio de la vivienda libre en España alcanzó los 2.033 euros por metro cuadrado en el primer trimestre de 2025, un 9% más que el año anterior y el nivel más alto desde que existen registros. La vivienda usada se encarece incluso más que la nueva, impulsada por la escasez de obra finalizada. En consecuencia, el esfuerzo económico de los hogares para adquirir vivienda se ha disparado: hoy se necesitan 7,3 años de renta bruta para comprar una casa, cifra similar a la de 2007, justo antes del estallido de la burbuja. Este contexto limita la capacidad de acceso a la vivienda, especialmente entre los jóvenes, y relega a amplias capas de la población al mercado del alquiler, donde los precios también se encuentran tensionados. La falta de oferta genera además un efecto en cadena sobre la economía. Al reducirse la disponibilidad de vivienda, la movilidad laboral se ve afectada y sectores dependientes del inmobiliario —como la construcción, los materiales, la energía o los servicios— pierden dinamismo. El círculo vicioso se retroalimenta: la escasez encarece, el encarecimiento frena, y el freno reduce la oferta.
Las posibles soluciones inmediatas y las de más largo plazo
Los expertos coinciden en que la salida a este problema no será rápida, pero sí posible con una estrategia coordinada. En el corto plazo, se plantea la necesidad de liberar suelo finalista y agilizar los trámites administrativos. Actualmente, desarrollar un suelo puede tardar entre 10 y 20 años, un plazo inasumible en un contexto de urgencia habitacional. El sector reclama una nueva Ley del Suelo que simplifique los procedimientos y reduzca los plazos de desarrollo. Además, se propone una densificación vertical en las zonas urbanas ya consolidadas, permitiendo elevar alturas para aumentar el número de viviendas en los núcleos existentes sin necesidad de expandir el suelo urbano. Esta medida permitiría aprovechar mejor la infraestructura existente y responder con rapidez al aumento de la demanda.
Otra alternativa inmediata sería reactivar suelo ocioso con un cambio de uso de terciario a residencial. También se sugiere seguir el ejemplo de Irlanda, donde el “Vacant Site Levy” penaliza los terrenos urbanizables sin uso mediante un impuesto específico, lo que aceleró la puesta en marcha de nuevos desarrollos. Penalizar el suelo inactivo en España podría ser una medida eficaz para movilizar recursos ya disponibles.
A medio y largo plazo, el reto pasa por replantear el modelo urbano y de vivienda. La reducción del tamaño medio de los hogares —de 4 personas en 1970 a 2,5 en 2023— exige nuevas tipologías residenciales más compactas y flexibles. Esto permitiría optimizar el espacio y atender una mayor demanda con menos superficie construida. Asimismo, se debe fomentar la formación de mano de obra cualificada para la construcción, una de las grandes carencias actuales, y reforzar la industrialización del sector para abaratar costes y reducir plazos.
Es preciso actuar ya y encarrilar la solución
La caída en la construcción de vivienda en España refleja un desequilibrio preocupante entre oferta y demanda que, de no corregirse, seguirá tensionando los precios y dificultando el acceso a la vivienda. La solución no pasa solo por invertir más, sino por planificar mejor, liberar suelo y agilizar los procesos que hoy frenan la entrega de nuevas viviendas. Con una población al alza y una demanda sostenida, la falta de respuesta estructural amenaza con consolidar una brecha social cada vez mayor entre quienes pueden acceder a una vivienda y quienes quedan fuera del mercado. La construcción no da la talla por causas externas, y si el país no actúa con decisión, el problema se agravará más allá de la coyuntura económica actual.
