Los certificados de fin de obra

El indicador más fiable de lo que llega realmente al mercado vuelve a dar malas noticias. Los certificados de final de obra registraron en el tercer trimestre de 2025 una caída interanual del 10,6%, según el Observatorio trimestral del Ministerio de Vivienda. En términos absolutos, entre julio y septiembre se expidieron 20.720 certificados, frente a los 23.186 del mismo periodo del año anterior. Es el mayor descenso en un tercer trimestre de toda la serie disponible, solo superado por la caída del 11,4% del primer trimestre de 2025 y el 10,9% del segundo trimestre de 2020, aquel trimestre del confinamiento que todos recordamos con nostalgia por lo bien que salió todo.

Lo verdaderamente relevante no es el dato aislado sino lo que representa en serie: por primera vez se encadenan tres trimestres consecutivos en negativo. No es un tropiezo puntual ni un ajuste estadístico. Es una tendencia que se consolida y que, en 2025, convierte al ejercicio en el peor para la entrega de viviendas desde 2018, que es hasta donde llega la serie comparable. El año arrancó con un -11,4%, siguió con un -4,2% en el segundo trimestre y cerró el tercero con ese -10,6% que, leído en conjunto, dibuja un sector que no solo no remonta sino que profundiza el problema.

Las viviendas terminadas acompañan la misma tendencia: 21.027 unidades en el tercer trimestre, un 8,8% menos que en el mismo periodo de 2024. La cifra importa porque es la que determina cuánto producto entra efectivamente en el mercado, y lo que dice es que entra menos, cada vez menos, en un momento en el que la demanda no afloja.

Mucha demanda y precios en máximos

Mientras la construcción pierde ritmo, el mercado de compraventa no da señales de enfriarse. En el tercer trimestre de 2025 se registraron 170.656 operaciones de compraventa, un 2,7% más que un año antes, con niveles que no se veían desde hace varios ejercicios. El crédito hipotecario acompañó ese dinamismo: los préstamos para adquisición de vivienda crecieron un 15% en número y un 29,2% en volumen financiado total. Dicho de otro modo: hay más compradores, piden más dinero prestado y los bancos se lo conceden.

En ese contexto de oferta que se contrae y demanda que avanza, el precio hace lo único que puede hacer: subir. El valor medio de la vivienda libre alcanzó los 2.153 euros por metro cuadrado, con un incremento interanual del 12,1%. Es el nivel más alto de toda la serie reciente. El esfuerzo necesario para acceder a una vivienda se sitúa ya en 7,8 años de renta bruta disponible de los hogares, una de las cifras más elevadas de los últimos tiempos y un dato que debería figurar en grande en el despacho de más de un responsable político.

El déficit acumulado, que consultoras, expertos y el propio Banco de España cifran en más de 600.000 viviendas —otras fuentes elevan la estimación hasta las 800.000—, no es una abstracción teórica. Es la distancia entre lo que el mercado necesita y lo que el sector es capaz de producir. Y esa distancia, lejos de cerrarse, continúa ampliándose.

Se incrementa el coste por vivienda y algunos proyectos pueden no ser rentables

El presupuesto de ejecución de obra creció un 7,3% interanual en el tercer trimestre, hasta los 5.821 millones de euros. A primera vista podría interpretarse como un signo de actividad. El problema es que ese mayor gasto no se traduce en más viviendas terminadas, lo que revela una desconexión preocupante: se gasta más para producir menos.

Parte de esa divergencia tiene una explicación concreta: el peso creciente de la rehabilitación. La inversión en reformas y ampliaciones alcanzó los 643 millones de euros, con un incremento del 25,6% impulsado en buena medida por los fondos europeos. La rehabilitación tiene su lógica y sus méritos, pero no añade viviendas al parque disponible. Mejora las existentes, lo cual es necesario, pero no resuelve el problema de escasez.

El encarecimiento de los costes de producción afecta directamente a la viabilidad de los proyectos. Cuando los materiales suben, la mano de obra escasea y los plazos administrativos se alargan hasta hacer inverosímil cualquier planificación financiera, algunos desarrollos que sobre el papel eran rentables dejan de serlo antes de que llegue la primera excavadora. El resultado es un sector que no solo construye menos, sino que cada vez tiene más dificultades para justificar económicamente construir más.

 Los problemas que afectan al sector y le impiden despegar

La crisis de la construcción residencial en España no es nueva ni coyuntural. Sus raíces se hunden en 2008 y los problemas estructurales que arrastra desde entonces no han hecho sino complicarse. La escasez de suelo finalista sigue siendo un cuello de botella de primer orden: encontrar suelo urbanizable, con todos los trámites completados y listo para edificar, es una tarea que en muchas zonas de alta demanda roza lo imposible o lo ruinoso.

A eso se suma la escasez de mano de obra cualificada, un problema demográfico y formativo que no tiene solución rápida. El sector perdió trabajadores y empresas tras el crash de 2008 y no los ha recuperado. Los que quedan están ocupados y son caros, lo que encarece aún más el proceso. La financiación añade otra capa de dificultad: los promotores necesitan capital en fases tempranas del desarrollo, cuando el riesgo es máximo y los bancos, escarmentados, son menos generosos.

Y luego está la burocracia. Los plazos administrativos para completar todo el proceso de desarrollo de una promoción —desde la clasificación del suelo hasta la licencia de primera ocupación— pueden extenderse más de una década en los casos más complicados. En un entorno de tipos de interés y costes variables, esa incertidumbre temporal hace que muchos proyectos no lleguen ni a plantearse. La guerra arancelaria de Trump añade ahora una variable adicional de incertidumbre sobre los costes de materiales y la cadena de suministro global, en un sector que ya tenía suficientes frentes abiertos.

 Los datos de la Unión Europea facilitados por Eurostat

España no es una excepción en el mapa europeo, pero sí uno de los casos más llamativos. Según los datos publicados por Eurostat el 20 de abril de 2026, la producción del sector de la construcción en España cayó un 10,2% en febrero de 2026 en comparación con el mismo mes de 2025. Es el segundo mayor descenso de toda la Unión Europea, solo por detrás de Polonia, que registró una caída del 13,7%. Para poner la cifra en contexto: la media de la UE fue del -2,0% y la de la eurozona del -1,9%. Francia cayó un 3,5%, Alemania un 2,5%. España multiplicó por cinco la media europea.

El informe de Eurostat también recuerda que entre 2010 y 2024 los costes de producción en la construcción residencial nueva de la UE aumentaron un 56%. Más de la mitad en catorce años. Eso explica, en parte, por qué construir resulta cada vez más caro y por qué la vivienda en Europa se encareció un 8,5% en 2024.

Hay, con todo, un dato que invita a cierto matiz: en comparación con enero, España registró en febrero un aumento mensual del 1,4%, poniendo fin a tres meses consecutivos de caídas. No es para celebraciones, pero al menos interrumpe la sangría a corto plazo.

Previsiones para los próximos trimestres en oferta, demanda y precios

Los visados de dirección de obra de vivienda nueva arrancaron 2026 con un dato positivo: 13.578 unidades en los primeros meses, un 19,6% más que en el mismo periodo del año anterior. Es una señal de que la intención de construir existe, que hay proyectos en cartera y que el sector no ha tirado la toalla. El problema es el tiempo que media entre un visado y una vivienda terminada: años, en el mejor de los casos.

Mientras esos proyectos maduran, la oferta disponible seguirá siendo escasa. La demanda no muestra síntomas de moderación, sostenida por el dinamismo del mercado laboral, la presión demográfica en las grandes ciudades y el mantenimiento de unas condiciones de financiación que, aunque más caras que hace cinco años, siguen siendo accesibles para los perfiles solventes. En ese escenario, los precios difícilmente van a corregir a corto plazo. Todo apunta a que la presión al alza continuará al menos durante los próximos dos o tres trimestres, hasta que la nueva producción empiece a traducirse en entregas efectivas. Y eso, con la burocracia y los costes que hay, no va a ocurrir de un día para otro.