Con los datos del primer semestre en la mano
El mercado de la vivienda nueva en España vuelve a marcar un ritmo que empieza a preocupar. Según el último Informe de Tendencias de Vivienda Nueva de Grupo ST, con datos actualizados a junio de 2026, el precio medio de la vivienda de obra nueva se situó en 3.458 €/m² al cierre del primer semestre, lo que representa una subida del 9,7% interanual y un 4,9% respecto al semestre anterior. No es un repunte aislado: es el quinto semestre consecutivo en el que la serie histórica marca máximos. Y lo más inquietante es que, según las propias previsiones de la consultora, el año podría cerrarse con un crecimiento del 9,3%, confirmando que la tendencia alcista no da señales claras de agotamiento.
Este comportamiento sostenido de los precios obliga a preguntarse hasta qué punto el sector de la construcción está en condiciones de responder a una demanda que no deja de presionar al alza, o si, por el contrario, nos encontramos ante un desajuste estructural que puede prolongarse durante varios ejercicios más.
Las subidas en las comunidades autónomas
El análisis territorial confirma que la presión sobre los precios no se reparte de forma homogénea. Madrid encabeza la tabla con un incremento del 11,8%, seguida de Baleares (10,6%) y Cataluña (10,5%), las tres muy por encima de la media nacional. En el lado opuesto, apenas tres territorios logran mantenerse por debajo del 5% de subida: Melilla (1,6%), Ceuta (3,8%) y Asturias (4,3%). El resto de comunidades se mueve en una horquilla que va del 5,1% de Castilla-La Mancha hasta el 9,3% de la Comunidad Valenciana, lo que deja pocas zonas del país al margen de esta escalada de precios.
Los precios en las diferentes capitales
Si se observa el detalle por capitales, Barcelona se mantiene como la ciudad más cara, con 6.310 €/m², seguida de Madrid (5.471 €/m²) y San Sebastián (5.047 €/m²). En el extremo contrario aparecen Ciudad Real (1.416 €/m²), Cáceres (1.440 €/m²) y Ávila (1.465 €/m²), que ilustran la enorme brecha territorial que sigue caracterizando al mercado español. Un dato que resulta especialmente llamativo es que, solo en el mes de junio, 22 de las 52 capitales analizadas alcanzaron un nuevo máximo histórico de precio, lo que confirma que la tensión alcista no se limita a los grandes núcleos urbanos, sino que se ha extendido a buena parte del mapa.
El acceso a la vivienda cada vez más difícil
El verdadero problema de fondo, más allá de la evolución de los precios, es su impacto directo sobre la capacidad de compra de los hogares. El Índice de Accesibilidad de Grupo ST, que mide el equilibrio entre precio de la vivienda y capacidad de endeudamiento, se situó en 83 puntos en el segundo trimestre, un 4,6% menos que hace un año y por debajo del umbral de 100 que marcaría una situación de equilibrio razonable. Solo ocho comunidades autónomas permiten actualmente a una persona con salario medio acceder a una vivienda estándar sin superar los niveles de endeudamiento aconsejables, con Extremadura (138 puntos) a la cabeza. En el extremo opuesto se sitúan Baleares (32), Madrid (59), Cataluña (77) y Canarias (80), territorios donde el acceso a la vivienda resulta cada vez más complicado para el comprador medio.
A este dato se suma el Índice de Esfuerzo Inmobiliario, que ha alcanzado los 7,8 años de salario íntegro necesarios para comprar una vivienda, un 3,6% más que el año anterior. De nuevo, Baleares (20,3 años), Madrid (10,7), Cataluña y Canarias (8,3 cada una) encabezan la lista, mientras que Extremadura (4,8 años) queda en el extremo más favorable. Son cifras que reflejan, con toda crudeza, hasta qué punto se está estrechando el margen de maniobra de buena parte de la demanda potencial, empujada cada vez más hacia el mercado de segunda mano.
La eficiencia energética es la gran baza de la obra nueva
En medio de este panorama de precios al alza, el informe recoge un dato positivo: la sostenibilidad de las nuevas promociones mejora de forma notable. Las viviendas iniciadas en el primer semestre de 2026 registran unas emisiones medias de 2,98 kg CO₂/m² año y un consumo de energía primaria no renovable de 16,87 kWh/m² año, mínimos históricos de la serie, con caídas del 18,1% y el 11,2% respectivamente frente al semestre anterior. Además, la calificación energética A se ha consolidado como estándar: el 92% de las promociones iniciadas en 2026 obtiene esta calificación en emisiones y el 88% en consumo. Es, sin duda, uno de los pocos argumentos de peso que sigue sosteniendo el atractivo de la obra nueva frente a la segunda mano.
Las previsiones para el segundo semestre
Pese a la magnitud de las subidas, Grupo ST no anticipa un cambio de tendencia, sino una moderación progresiva. Consuelo Villanueva, senior advisor y directora de Instituciones de Grupo ST, señala que el mercado mantiene una demanda sólida, sostenida por la formación de hogares, la reposición y el comprador internacional, aunque advierte de que el nivel de precios alcanzado ya empieza a limitar el acceso de una parte de la demanda potencial. El Índice de Confianza Inmobiliario, situado en 58 puntos sobre 100, se mantiene en terreno optimista en todas las comunidades, aunque con un leve retroceso trimestral del 1,3%.
Con los costes de construcción disparados un 11,2% interanual y un suelo finalista cada vez más escaso, el sector se enfrenta a un semestre en el que la moderación de precios, si llega, probablemente será insuficiente para devolver a muchos hogares la posibilidad real de acceder a una vivienda nueva.
