Quien esté esperando a que la vivienda baje para comprar o alquilar puede ir buscando un pasatiempo largo. BBVA Research acaba de publicar su informe Situación España y el mensaje es claro: los precios seguirán subiendo en 2026 y en 2027. Más despacio el año que viene, sí, pero subiendo. Y con una oferta de vivienda nueva que, lejos de acelerar, se queda corta incluso respecto a lo que el propio banco esperaba hace unos meses.
Un 17,6% los dos próximos años
La entidad prevé que el precio de la vivienda crezca un 11,5% en 2026, dos décimas más que el año pasado, y que el incremento se modere al 5,5% en 2027. Sumados, suponen un encarecimiento del 17,6% en apenas dos ejercicios. Cifras muy por encima de lo que crecen los salarios y el coste de la vida, algo que el propio banco reconoce sin rodeos.
Habrá quien celebre que en 2027 la subida “solo” sea del 5,5%. Es la versión inmobiliaria de alegrarse porque el tren que te arrolla frena un poco. La vivienda no va a bajar: simplemente subirá a un ritmo que, en lugar de escandaloso, será solo preocupante.
La oferta de vivienda nueva sigue por debajo de lo esperado
El diagnóstico de BBVA Research es el de siempre: se crean más hogares que viviendas nuevas entran en el mercado. La novedad es que la cosa va peor de lo previsto. El servicio de estudios esperaba entre 140.000 y 160.000 viviendas terminadas en 2026 y 2027, y ahora recorta la horquilla a 130.000-140.000, a la luz de los últimos datos del INE. Hasta 20.000 viviendas menos en el mejor de los casos.
Aquí conviene detenerse en el argumento favorito de quienes creen que el problema de la vivienda se resuelve dejando actuar al mercado. Tienen razón en una cosa: los precios acabarán conteniéndose cuando la oferta supere a la demanda. El pequeño detalle es cuándo. Al ritmo actual de construcción, y a la vista de los datos del Banco de España, eso puede tardar unos 15 años. Mientras tanto, ese mercado libre seguirá haciendo lo que mejor sabe hacer: enriquecer a los grandes tenedores de vivienda. A la familia que necesita un techo hoy, la promesa de un equilibrio en 2041 le sirve de bien poco.
La inversión, a pesar de los precios finales, no crece lo previsto
Lo llamativo es que ni siquiera unos precios desbocados animan lo suficiente a construir. BBVA Research califica de “decepcionante” la evolución de la inversión en construcción residencial, sobre todo teniendo en cuenta el buen comportamiento del empleo, el avance de la demanda interna, las enormes necesidades de vivienda y el apoyo de los fondos europeos Next Generation.
Es decir: hay demanda, hay dinero europeo y hay precios récord, y aun así no se construye lo necesario. Si el mercado fuera esa máquina perfecta que algunos describen, haría tiempo que las grúas habrían tapado el horizonte. La realidad es que el negocio de la escasez resulta bastante cómodo para quien ya tiene el producto en el escaparate.
El entorno macroeconómico que amenaza la inversión
El informe apunta varios factores que limitarán la construcción en los próximos meses: la subida de los tipos de interés, la mayor incertidumbre y el fin de los fondos Next Generation. Como contrapeso parcial, el propio aumento de precios y las políticas anunciadas para impulsar la oferta.
El contexto tampoco ayuda. La guerra en Irán ha provocado una crisis energética que BBVA Research estima que llevará el IPC al 3,7% de media en 2026. El PIB, eso sí, resiste: el banco eleva su previsión al 2,6% este año y mantiene el 2,1% para 2027. Las cuentas públicas lo notan más: el déficit se iría al 2,7% del PIB, lejos del 2,1% pactado con Bruselas, por las medidas energéticas, la revalorización de las pensiones y el mayor pago de intereses. Una economía que crece, pero con menos margen público para hacer de la vivienda una prioridad real.
Los jóvenes, los que pagan la espera
Miguel Cardoso, economista jefe de BBVA Research para España y Portugal, ha puesto el foco donde duele: el aumento de precios por encima de la renta está afectando sobre todo a los más jóvenes. Precisamente quienes no tienen patrimonio previo, quienes dependen de una hipoteca cada vez más cara y quienes no pueden permitirse esperar quince años a que el mercado tenga a bien corregirse.
La moderación prevista para 2027 no llegará porque la vivienda sea más accesible, sino justo por lo contrario: porque cada vez menos gente puede pagarla. Precios por encima de los salarios, tipos al alza y caída de las ventas. Menos demanda solvente, no más oferta. Un frenazo por agotamiento, no por solución.
Previsiones de precio y oferta para los próximos dos años
El cuadro que dibuja BBVA Research para el bienio es nítido: +11,5% en 2026, +5,5% en 2027 y entre 130.000 y 140.000 viviendas nuevas al año, insuficientes para cubrir la formación de hogares. Ni la inversión despega ni el entorno invita a pensar que lo hará pronto.
Y mientras los informes se suceden y las horquillas se recortan, el problema sigue siendo el mismo de siempre: quien necesita una vivienda la necesita ahora, no cuando las curvas de oferta y demanda decidan cruzarse. Confiarlo todo al mercado es, en la práctica, pedir paciencia a quienes no pueden tenerla para garantizar beneficios a quienes no la necesitan.
