La crisis de la vivienda ha pasado a ocupar un lugar central en la agenda política europea. La Comisión Europea ha reconocido de forma explícita que el acceso a la vivienda se ha convertido en una crisis social, una definición que marca un cambio relevante en el enfoque comunitario. El nuevo Plan europeo de Vivienda, presentado bajo el mandato de Ursula von der Leyen, pone cifras y objetivos a un problema que afecta de lleno a los mercados de compraventa, alquiler, financiación hipotecaria y consumo en buena parte de los Estados miembros, entre ellos España.

El diagnóstico parte de una realidad incontestable: durante la última década, el encarecimiento sostenido de la vivienda y la reducción de la oferta disponible han tensionado el mercado hasta niveles difíciles de asumir para amplias capas de la población. La Comisión asume que el problema no puede resolverse únicamente desde el ámbito nacional y propone una estrategia de alcance europeo con inversiones, reformas normativas y un mayor margen de actuación para las administraciones públicas.

Inversión para los próximos 10 años

El elemento más llamativo del plan es la magnitud de la inversión prevista. Bruselas plantea movilizar 150.000 millones de euros anuales durante los próximos diez años, combinando recursos públicos y privados. Se trata de una cifra sin precedentes en materia de vivienda a nivel comunitario y que da una idea de la dimensión del problema al que se enfrenta la Unión Europea.

Esta financiación no se destinará únicamente a nueva construcción. El plan contempla también la reconversión de edificios existentes en viviendas residenciales y asequibles, así como la rehabilitación del parque inmobiliario actual, con especial atención a la eficiencia energética y a la mejora de la calidad de las viviendas. El objetivo es aumentar la oferta, contener los precios y, al mismo tiempo, avanzar en los compromisos climáticos de la UE.

Viviendas a construir anualmente la próxima década

Las cifras que maneja la Comisión Europea evidencian el déficit acumulado. Entre 2013 y 2023, los precios de la vivienda en la UE se han incrementado un 60%, mientras que los alquileres lo han hecho en torno a un 20%. Para corregir este desequilibrio, Bruselas estima necesario construir 650.000 viviendas nuevas cada año durante la próxima década.

Este volumen de construcción resulta clave para aliviar la presión sobre el mercado, especialmente en las grandes áreas urbanas y en las zonas con mayor atractivo económico y turístico. La Comisión subraya que, sin un aumento significativo y sostenido de la oferta, cualquier otra medida tendrá un impacto limitado sobre los precios.

¿Cuánto han subido los alquileres de media entre 2018 y 2024?

Uno de los datos más preocupantes del informe comunitario es la evolución del alquiler, en particular del alquiler de corta duración. Según la Comisión Europea, los alquileres a corto plazo han registrado un incremento del 93% entre 2018 y 2024, un crecimiento muy superior al del alquiler residencial tradicional.

Este fenómeno ha tenido un impacto directo en la disponibilidad de vivienda para residentes, ya que una parte significativa del parque se ha desplazado hacia usos turísticos, reduciendo la oferta y presionando al alza los precios. Bruselas reconoce que esta dinámica ha sido especialmente intensa en los centros urbanos y en los destinos turísticos más demandados.

¿Cómo se repartirán las inversiones previstas?

El reparto de las inversiones se articulará a través de distintos instrumentos financieros. A corto plazo, la Comisión prevé movilizar 11.500 millones de euros, de los cuales 10.000 millones se canalizarán en 2026 y 2027 a través del programa InvestEU, mientras que otros 1.500 millones procederán de la reorientación de fondos de Cohesión a propuesta de los Estados y las ciudades.

A medio y largo plazo, la financiación se ampliará dentro del próximo presupuesto comunitario, que abarcará el periodo 2028-2034. En este marco, la vivienda asequible se integrará en el futuro Fondo Europeo de Competitividad, aunque la cuantía final aún está pendiente de definición.

¿Cuál es actualmente el presupuesto para vivienda?

En la actualidad, la Unión Europea dispone de 43.000 millones de euros dentro del presupuesto comunitario para inversiones en vivienda. A esta cifra se suman 19.600 millones procedentes del Plan de Recuperación tras la pandemia, 10.400 millones de los fondos de Cohesión, 7.000 millones movilizados mediante InvestEU, 138 millones del programa LIFE y 540 millones del programa de investigación Horizon.

Aunque estas cantidades han permitido impulsar proyectos concretos, la Comisión admite que han sido insuficientes para frenar el deterioro del acceso a la vivienda, de ahí la necesidad de un plan de mayor alcance.

¿Qué pasa con los alquileres a corto plazo?

El Plan europeo de Vivienda incluye un compromiso específico para abordar el impacto de los alquileres turísticos. Bruselas ha anunciado que en 2026 presentará una iniciativa legislativa que establecerá un marco jurídico común para que las autoridades locales puedan adoptar medidas proporcionadas y específicas en las zonas con escasez de vivienda.

El objetivo es dotar a los Estados y a los municipios de herramientas legales claras para regular los alquileres de corta duración, limitar su expansión cuando sea necesario y evitar que sigan desplazando al alquiler residencial. Un debate que en países como España ya está plenamente abierto y que será clave para la evolución del mercado en los próximos años.