El sector residencial español ha cerrado 2025 con una noticia que no por esperada resulta menos preocupante: los costes de la construcción se incrementan un 5,46% en 2025, consolidando la senda alcista iniciada el pasado ejercicio y añadiendo presión a un mercado ya tensionado por la falta de oferta. El Índice de Costes Directos de Construcción elaborado por ACR se ha situado en 185,42 puntos al cierre del año, reflejando un encarecimiento que impacta de forma directa tanto en la viabilidad de nuevos desarrollos como en el precio final que asume el comprador de vivienda.


Este indicador toma como referencia los precios de los materiales de construcción, el coste de su elaboración y la mano de obra necesaria para su instalación, partidas que en conjunto representan aproximadamente el 80% del coste total de una obra. Es decir, estamos hablando del núcleo duro del presupuesto de cualquier promoción residencial. Y cuando ese núcleo se encarece, todo el sistema se resiente.


En un contexto en el que España arrastra un déficit estimado superior a 700.000 viviendas, el incremento sostenido de los costes se convierte en uno de los principales obstáculos para acelerar la producción y equilibrar la oferta con la demanda.

¿Cuáles son los factores que han generado esta subida?

Detrás del aumento del 5,46% confluyen dos grandes vectores: la escasez de mano de obra cualificada y el encarecimiento de materiales estratégicos. Guillermo Jiménez, director general de ACR, ha explicado que el coste laboral continúa creciendo, impulsado por la falta de profesionales especializados y por el aumento de nuevas obras iniciadas, que incrementa la competencia por el talento disponible.

La construcción española arrastra desde hace años un problema estructural de relevo generacional y de pérdida de atractivo para perfiles técnicos. La consecuencia es evidente: salarios al alza, dificultades para cubrir puestos clave y retrasos en la ejecución de proyectos.

A ello se suma el encarecimiento de materias primas esenciales, como el acero corrugado, en un entorno internacional marcado por la volatilidad de los mercados y la incertidumbre geopolítica. La combinación de ambos factores genera un efecto multiplicador que termina trasladándose al precio final de la vivienda.

¿De qué se componen estos costes? El índice de precios pagados

El denominado índice de precios pagados, que ha alcanzado los 185,42 puntos, refleja el comportamiento de las principales partidas de obra. En 2025, la subida más acusada se ha producido en movimiento de tierras, con un incremento del 18,75%, seguida de falsos techos y revestimientos (+8,96%) y fontanería y saneamiento (+8,28%).

Solo la carpintería de madera ha registrado una ligera caída del 0,36%, en un escenario generalizado de incrementos.
Conviene recordar que estos costes directos representan en torno al 80% del presupuesto total de un proyecto. El resto corresponde a gastos generales, financieros, técnicos y comerciales. Por tanto, cuando los costes directos crecen de manera sostenida, el margen de maniobra del promotor se reduce y el precio de venta termina ajustándose al alza.

Este fenómeno interfiere de forma directa en el precio del módulo para edificar vivienda asequible, dificultando la viabilidad económica de promociones protegidas o con precios limitados, y también empuja al alza el valor de la obra nueva libre, que continúa incrementándose en buena parte del territorio nacional.

¿Cuáles son las previsiones para el 2026 en los costes de construcción?

Las perspectivas para 2026 no apuntan a una moderación clara. Según el propio sector, es probable que los precios de las materias primas sigan registrando incrementos en un contexto aún inestable. Además, el aumento de proyectos en marcha tensionará todavía más la disponibilidad de personal en determinadas especialidades.

Si no se adoptan medidas estructurales, la consecuencia será doble: más presión sobre los precios de venta y menor capacidad para acelerar la producción de vivienda nueva, justo cuando el país necesita incrementar el ritmo de entregas para reducir el déficit acumulado.

Soluciones que permitan aumentar la capacidad productiva del sector. La construcción industrializada como objetivo

Ante este escenario, el sector insiste en la necesidad de incorporar soluciones que aumenten la capacidad productiva y permitan entregar más viviendas al año con mayor eficiencia. En este punto, la construcción industrializada emerge como una palanca estratégica.

Este modelo permite ejecutar proyectos con aproximadamente la mitad de personal en obra respecto a la edificación tradicional y reducir los plazos en torno a un 30%. Además de mejorar el control de costes y la previsibilidad presupuestaria, ofrece mejores condiciones de seguridad y confort laboral, lo que puede contribuir a atraer talento cualificado a un sector que lo necesita con urgencia.

La industrialización no es una solución mágica, pero sí representa un cambio de paradigma capaz de complementar la construcción convencional y absorber parte de la demanda que hoy no se está cubriendo.

En definitiva, el incremento del 5,46% en los costes directos de construcción durante 2025 no es un dato aislado, sino la expresión de un problema estructural que afecta a promotores, administraciones y consumidores. Si el país aspira a reducir su déficit de vivienda y facilitar el acceso a precios razonables, deberá abordar de forma decidida el encarecimiento de la producción, la escasez de mano de obra y la modernización del modelo constructivo.

Porque sin capacidad para construir más y mejor, el desequilibrio entre oferta y demanda seguirá trasladándose al bolsillo del comprador.