El mercado residencial español ha comenzado 2025 con cifras récord en la actividad constructora. Según el último boletín del Observatorio de Vivienda y Suelo (OVS) del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, se han iniciado más viviendas nuevas que en cualquier otro primer trimestre de los últimos 16 años. Una noticia positiva en apariencia, pero que no logra ocultar el verdadero problema estructural: la mayoría de estas viviendas siguen siendo inaccesibles para el ciudadano medio.

🔨 34.416 viviendas iniciadas en el primer trimestre

Durante los tres primeros meses de 2025, en España se han iniciado 34.416 viviendas, un incremento del 11,5% respecto al mismo periodo del año anterior. Esta cifra no se alcanzaba desde 2009, lo que refleja una aceleración clara de la actividad promotora. Sin embargo, hay que matizar: la tipología de vivienda que más crece es la de mercado libre, no la asequible ni la protegida.

La demanda sigue al alza, pero la oferta que se genera no está pensada para satisfacer al grueso de la población. De hecho, el acceso a la vivienda continúa deteriorándose porque las nuevas promociones se orientan, cada vez más, hacia segmentos de lujo, destinados a compradores con alta capacidad adquisitiva o a inversión extranjera.

🏘️ Las viviendas protegidas iniciadas se incrementan hasta las 3.237

En el mismo boletín se observa un pequeño repunte en la vivienda protegida. En el primer trimestre del año se han iniciado 3.237 viviendas con calificación provisional, lo que representa un aumento del 7,9% en comparación con las 2.998 del año pasado. No obstante, este incremento resulta claramente insuficiente en un país con una demanda creciente de vivienda asequible.

La proporción es llamativa: solo 1 de cada 10 nuevas viviendas iniciadas es protegida. El resto pertenece a un mercado libre que, en la mayoría de los casos, prioriza la rentabilidad sobre la función social de la vivienda.

📉 ¿Por qué no se construye más vivienda asequible?

El problema es claro y recurrente: los márgenes de beneficio de promotores y constructores no se alcanzan con vivienda protegida o de precio limitado. Las cargas fiscales, los costes del suelo, los requisitos técnicos y la financiación dificultan mucho que los agentes privados apuesten por construir para la clase media.

Y como el parque público es residual (en torno al 2,5% del total), la responsabilidad de cubrir la demanda recae casi exclusivamente en el sector privado. Esto provoca que se construya solo donde hay alta demanda solvente: zonas prime, centros urbanos, costas y áreas turísticas.

🏚️ La rehabilitación residencial crece un 27,3%

Una de las pocas luces del informe del OVS es el crecimiento de la rehabilitación. El presupuesto de los visados de dirección de obra para reforma o ampliación de vivienda ha crecido un 27,3%, alcanzando los 667,1 millones de euros. Es la cifra más alta de toda la serie histórica para un primer trimestre desde 1991.

Esta tendencia es positiva, pero sigue siendo insuficiente si no se vincula a programas de acceso a vivienda o eficiencia energética. La rehabilitación no está sirviendo, de momento, para aliviar la tensión del mercado de alquiler ni para reducir el número de viviendas vacías o inadecuadas.

🏠 Suben también las compraventas y las hipotecas

En paralelo al empuje constructor, la demanda no se detiene. En el primer trimestre de 2025 se han realizado 184.087 compraventas, un 14,7% más que en el mismo periodo del año anterior. Se trata del dato más alto en un primer trimestre desde 2007.

Por su parte, las hipotecas también han crecido de forma intensa: se han concedido 119.913 préstamos para vivienda, un 18,3% más que hace un año. Son datos que muestran la fortaleza del interés por la vivienda, a pesar de que el esfuerzo financiero de las familias españolas sigue siendo muy alto.

💶 Más demanda, pero sin oferta adecuada

El problema estructural que arrastra el mercado español es sencillo de explicar: crece la demanda, pero no lo hace la oferta de vivienda asequible. La consecuencia es directa: los precios suben, ya sea para comprar o alquilar.

Mientras no se produzca un cambio en el modelo de construcción y promoción, orientado a satisfacer necesidades reales y no solo a generar rentabilidad, el acceso a la vivienda seguirá siendo uno de los principales problemas sociales del país.

🧱 Se construye más, pero no para todos

La estadística puede resultar engañosa si no se analiza con profundidad. Sí, estamos en máximos de inicio de obra nueva. Sí, hay más actividad inmobiliaria y más hipotecas. Pero no, esto no implica que se esté resolviendo el problema del acceso a la vivienda.

Mientras el modelo de negocio de promotores y constructores esté basado exclusivamente en la rentabilidad y el Estado no intervenga de forma decidida con parque público, ayudas directas y suelos reservados, seguiremos viendo cifras que crecen en los gráficos, pero no en la calidad de vida de quienes necesitan un hogar. 🏘️💸