Las estadísticas del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) confirman un descenso notable de las demandas civiles por ocupación ilegal de viviendas durante el primer trimestre del año. Entre enero y marzo se registraron 460 procedimientos, una caída interanual del 22,3% que sitúa el arranque de ejercicio como el más bajo desde que existen registros específicos sobre esta materia. El volumen queda además muy por debajo de la media histórica, que ronda los 720 procedimientos trimestrales, un contraste que por sí solo ya dice bastante sobre hacia dónde se dirige esta estadística.

Ahora bien, conviene no precipitarse con la lectura de estos datos. Que bajen las demandas no significa necesariamente que baje la ocupación ilegal de viviendas, y ahí está la trampa de fijarse solo en el titular.

Los datos del CGPJ solo cuentan una parte de la historia

Las cifras publicadas por el CGPJ únicamente recogen los procedimientos tramitados por la vía civil en determinados supuestos, de manera que quedan fuera numerosas situaciones que nunca llegan a los juzgados o que se resuelven por otras vías. No se contabilizan, por ejemplo, los procesos penales por usurpación o allanamiento de morada, las viviendas propiedad de empresas, los desalojos derivados de una intervención policial directa, los acuerdos extrajudiciales entre propietario y ocupante, ni tantos otros conflictos que se resuelven fuera del ámbito judicial. Dicho de otro modo: la estadística mide los juzgados, no la ocupación real, y esa diferencia es precisamente la que explica buena parte del descenso.

Los cambios legales empujan hacia la negociación previa

Uno de los factores que más está influyendo en esta caída de los procedimientos es la entrada en vigor de la normativa sobre eficiencia de la Administración de Justicia. La nueva regulación obliga, en determinados supuestos, a intentar una negociación previa al desahucio a través de los llamados Medios Adecuados de Solución de Controversias (MASC) antes siquiera de presentar la demanda. Esta exigencia ha trasladado parte de la conflictividad fuera de los tribunales y, de paso, está generando retrasos considerables en numerosos procedimientos, en buena medida porque todavía no existen criterios uniformes sobre cuándo resulta obligatorio acudir a estos mecanismos previos. El resultado es un sistema que tramita menos, no necesariamente porque haya menos problemas, sino porque hay un paso intermedio que antes no existía.

Cada vez más propietarios evitan pisar un juzgado

A esto se suma una tendencia creciente entre los propietarios: recurrir a alternativas distintas al procedimiento judicial para recuperar la posesión de sus inmuebles. Entre las fórmulas más habituales están los acuerdos económicos directos con los ocupantes, la condonación de deudas, la contratación de empresas especializadas en desocupaciones o incluso la venta de la vivienda ocupada con un descuento importante sobre el precio de mercado. Hay también casos en los que el propietario opta por formalizar un contrato de arrendamiento con quienes ocupan la vivienda, simplemente para evitar un proceso largo y costoso, y otros que terminan resolviéndose mediante actuaciones policiales rápidas que tampoco quedan reflejadas en ninguna estadística judicial. Todo esto configura un mapa de la ocupación mucho más amplio que el que refleja el CGPJ.

Andalucía toma el relevo en el primer trimestre

Por comunidades autónomas, Andalucía concentró el mayor número de demandas civiles por ocupación ilegal, con 94 procedimientos, el 20,43% del total nacional. Le siguieron Cataluña, con 88; la Comunidad Valenciana, con 64; Canarias, con 53; Madrid, con 28; Galicia, con 26; Castilla y León, con 24, y Castilla-La Mancha, con 20, mientras que el resto de territorios se quedó por debajo de las veinte demandas en el periodo. Durante todo 2025 fue Cataluña la comunidad con más procedimientos, pero el liderazgo ha pasado a Andalucía en el arranque de este ejercicio, un cambio que merecerá seguimiento en los próximos trimestres.

Los desahucios por impago de alquiler también caen, y mucho

El descenso no se limita a la ocupación ilegal. Los desahucios por impago de alquiler han experimentado una caída todavía más pronunciada, del 53,9% interanual en el primer trimestre, según el mismo informe del CGPJ. Se registraron 2.600 lanzamientos por impago de rentas entre enero y marzo, una cifra que, pese al desplome, sigue representando el 64,9% del total de desahucios en España, muy por encima de las ejecuciones hipotecarias, que se quedaron en 971 casos. La tendencia ya venía de atrás: durante todo 2025 se había consolidado una caída del 10,9% interanual respecto a 2024, con 18.317 desahucios por alquiler practicados en el conjunto del año.

Entre las causas de este descenso destacan la extensión de las moratorias gubernamentales y las suspensiones de lanzamientos para hogares vulnerables, los nuevos filtros de conciliación previa impuestos a los grandes tenedores antes de poder iniciar la vía judicial, y el propio colapso de los juzgados, que alarga los plazos para dictar sentencia de lanzamiento hasta rangos de entre 6 y 18 meses. En la práctica, un propietario que hoy inicia un procedimiento de desahucio por impago puede tardar más de un año en recuperar su vivienda, lo que también desincentiva acudir a la vía judicial y empuja hacia soluciones negociadas.

La agilización de los desalojos sigue siendo la asignatura pendiente

Diversos sectores del ámbito jurídico e inmobiliario coinciden en que la rapidez para recuperar una vivienda ocupada o en impago, junto con el refuerzo de la seguridad jurídica del propietario, sigue siendo la gran cuestión sin resolver. Entre las medidas que se plantean figuran la agilización de los procedimientos de desalojo, un mayor margen de actuación para las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad cuando la normativa lo permita, y la reactivación de iniciativas legislativas que continúan pendientes de tramitación parlamentaria, algunas de las cuales incluyen desalojos en plazos de hasta 48 horas y un endurecimiento de las sanciones para determinados supuestos de ocupación ilegal. Mientras esas propuestas siguen en el cajón, los datos oficiales seguirán bajando, aunque eso, como hemos visto, no equivalga necesariamente a que el problema se esté resolviendo.