Así queda el nuevo mapa de la vivienda protegida

El Gobierno de Aragón ha decidido subir el precio máximo de venta de la vivienda de protección oficial. El módulo de la VPO pasa de 1.846 a 2.104 euros por metro cuadrado útil, un incremento del 14% que la Consejería de Vivienda ha aprobado tras meses de negociación con los promotores. La medida llega en paralelo a la tramitación de la nueva Ley de Vivienda autonómica y responde a un problema que lleva tiempo estrangulando la promoción de vivienda protegida en la región: construir VPO ha dejado de ser rentable.

Por qué sube el módulo: los promotores no cuadran las cuentas

El argumento del Ejecutivo aragonés es sencillo. Los costes de construcción —materiales, energía, mano de obra— han subido más del 24% acumulado en los últimos años, y ese incremento no se ha trasladado al precio máximo de venta de la VPO, que quedaba cada vez más lejos de compensar la inversión de los promotores. El resultado ha sido un desplome de la oferta: Aragón necesita 6.500 viviendas al año y apenas se están levantando 3.500, un agujero de 3.000 unidades que el Gobierno regional quiere empezar a cerrar.

Se trata, además, del segundo ajuste en dieciséis meses. El anterior, de un 9,5%, quedó absorbido casi de inmediato por una inflación del 11% en el mismo periodo, lo que deja claro que el precio del módulo vive un incremento constante y que estas revisiones puntuales llevan tiempo yendo por detrás de los costes reales del sector. Las patronales del sector pedían una subida del 20%; la Consejería ha cerrado la cifra en el 14%, en lo que describe como un punto de equilibrio entre atraer a los promotores privados y no disparar el precio final para el comprador.

La VPO se mantiene muy por debajo del mercado libre

Pese a la subida, el nuevo módulo deja a Aragón como la novena comunidad autónoma con el precio de VPO más bajo, 45,61 euros por metro cuadrado por debajo de la media nacional. En términos prácticos, un piso protegido de 90 metros cuadrados podrá venderse por hasta 189.400 euros, una cifra que sigue muy alejada de los 350.000-400.000 euros que cuesta una vivienda equivalente en el mercado libre de Zaragoza. La VPO se mantiene por debajo del precio de mercado con un diferencial que ronda el 22%, lo que sigue haciendo de la vivienda protegida una opción atractiva para quien busca primera residencia.

¿Qué ayudas recibirán los compradores de VPO en Aragón?

Para que la subida del módulo no recaiga íntegramente sobre las familias, el Gobierno aragonés ha diseñado un paquete de contramedidas que compensa la subida con mayores ayudas. El programa ‘Compra Tu Vivienda’ más que duplica su presupuesto, que pasa de 1,5 a 4 millones de euros, y amplía su alcance a todos los compradores, no solo a los de rentas más bajas. Las subvenciones oscilarán entre 5.000 y 18.000 euros según el nivel de ingresos, y cubrirán gastos de notaría, registro y gestoría.

A esto se suma un aval hipotecario complementario del 15% que, junto al 80% habitual de las entidades financieras, permite a los compradores acceder a financiación de hasta el 95% del valor de la vivienda, sujeto siempre a la aprobación del banco y a criterios de renta. Es una medida pensada específicamente para quien no dispone de ahorro previo suficiente para la entrada, uno de los principales obstáculos de acceso a la vivienda entre los compradores más jóvenes.

Las medidas fiscales que acompañan la subida

El paquete se completa con dos medidas fiscales relevantes. La primera es la rebaja del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en las segundas transmisiones de VPO, que baja del 8% al 4%. La segunda, aún en tramitación parlamentaria dentro de la nueva Ley de Vivienda, blindará la calificación de protegida de forma permanente: una vez concedida, la vivienda no podrá descalificarse, lo que impedirá que estos inmuebles acaben revendiéndose a precio de mercado libre pasados unos años, una práctica que hasta ahora erosionaba el parque de vivienda asequible.

Previsiones para el resto del año

El Gobierno aragonés aspira a que este nuevo marco anime a los promotores privados a levantar 1.000 viviendas protegidas al año, que se sumarían a las 1.000 públicas ya previstas por la entidad autonómica de vivienda. En los próximos meses se espera una reactivación moderada de los visados de VPO, especialmente en Zaragoza, donde la demanda embalsada es mayor. El principal riesgo es que la inflación de los costes de construcción vuelva a comerse el margen del nuevo módulo antes de lo previsto, obligando a una tercera revisión a corto plazo. La otra incógnita está en las Cortes de Aragón, donde la ley de vivienda todavía no ha superado la fase de enmiendas: cualquier retraso en aprobar el blindaje de la VPO podría generar dudas entre los inversores que ya empezaban a mirar Aragón para proyectos de build to rent de precio limitado.