Últimamente no hay tertulia, mesa redonda o mitin en la que no aparezca alguien con la solución mágica a la crisis de vivienda. La última ocurrencia de moda: coger esos pisos enormes de techos altos que pueblan los barrios señoriales de nuestras ciudades, partirlos por la mitad y, ¡zas!, el doble de viviendas. Dicho así, suena a genialidad. Dicho por quien no ha pisado un ayuntamiento para pedir una licencia en su vida, suena a lo que es: ideas lanzadas como quien echa pan a los peces, a ver si alguno pica.

La segregación de viviendas existe, es legal y en determinados casos tiene todo el sentido del mundo. Pero conviene bajar el suflé: es un camino largo, caro y lleno de trámites, y en muchas ocasiones, cuando se hacen bien las cuentas, ni siquiera sale rentable.

La segregación puede ser interesante en algunos casos

Vaya por delante que no se trata de demonizar la operación. Hay situaciones en las que segregar una vivienda es una solución razonable, incluso elegante. Pensemos en una herencia en la que tres hermanos se reparten un piso de 200 metros y ninguno quiere vender ni comprar la parte de los demás. O en un divorcio en el que ambos cónyuges quieren seguir viviendo en el mismo edificio, pero no bajo el mismo techo. O en unos padres con una casa que se les ha quedado grande y que quieren facilitar la emancipación de un hijo al que el mercado ha dejado en la cuneta.

También hay quien lo plantea como inversión: dos viviendas medianas se alquilan o venden con más facilidad que una grande, y el precio por metro cuadrado suele mejorar. Las agencias suelen marcar una referencia mínima en torno a los 140-150 m² y una ubicación bien cotizada, del tipo Salamanca o Chamberí en Madrid, o el Ensanche barcelonés. Fuera de esos parámetros, los números empiezan a rechinar.

Diferencias entre segregar y dividir

Antes de seguir, una precisión que muchos de los que opinan pasan por alto: segregar y dividir no son lo mismo, aunque se parezcan como dos gotas de agua. En la segregación, la finca original se mantiene, aunque pierde una parte de su superficie, que pasa a ser un inmueble nuevo. En la división, la finca matriz desaparece y da lugar a dos o más fincas completamente nuevas que deben inscribirse por separado en el Registro de la Propiedad. El resultado práctico puede parecer idéntico, pero la tramitación registral y notarial no lo es.

El procedimiento para segregar una vivienda

Aquí empieza la carrera de obstáculos. El primer paso es encargar a un arquitecto un proyecto técnico que demuestre que las dos viviendas resultantes cumplen la normativa. Después llega la autorización de la comunidad de propietarios, luego la licencia municipal, que por lo general es de obra mayor y exige proyecto básico y de ejecución con dirección facultativa.

Con la licencia en la mano se ejecutan las obras, se emite el certificado final, el ayuntamiento comprueba que todo se ajusta a lo aprobado y concede la licencia de primera ocupación y, donde corresponda, la cédula de habitabilidad. Y todavía queda la escritura pública ante notario, la inscripción en el Registro y la actualización del Catastro para que cada vivienda tenga su referencia propia. Meses, en el mejor de los casos. Años, si el ayuntamiento de turno va como suele ir.

Requisitos legales

La normativa es un menú de varios platos: la Ley de Propiedad Horizontal, el Código Civil, la Ley Hipotecaria, la Ley de Suelo estatal, el Código Técnico de la Edificación, la regulación autonómica de habitabilidad y el planeamiento municipal. Cada vivienda resultante debe tener acceso independiente, superficie mínima, ventilación e iluminación adecuadas, aislamiento térmico y acústico entre ambas y suministros y contadores propios. Y la obra no puede comprometer la estructura ni los elementos comunes del edificio.

En cuanto a la comunidad, si los estatutos inscritos ya permiten la segregación, no hace falta pasar por la junta. Si no, habrá que convocarla y lograr el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios que representen a su vez tres quintas partes de las cuotas. Que se lo digan a quien haya intentado poner de acuerdo a una comunidad para cambiar el portero automático.

Costes y fiscalidad

Hablemos de dinero, que es donde las ideas brillantes suelen tropezar. El proyecto técnico puede ir de unos 500 a 5.200 euros; la notaría, hasta 800 euros; el Registro, alrededor de 600 euros; y a eso hay que sumar la gestión catastral, las tasas municipales y la obra, que es la partida grande y la más imprevisible. Como referencia orientativa, solo los trámites y gastos asociados pueden rondar los 18.000 euros, sin contar una reforma que, para crear dos viviendas independientes con cocina, baño e instalaciones propias, rara vez es barata.

Hacienda, por supuesto, no se queda fuera. La segregación tributa por el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), con base imponible en el valor de la parte segregada y un tipo que varía según la comunidad autónoma.

Cuando no sale a cuenta

Si el piso no da los metros, si la distribución obliga a abrir una segunda entrada imposible, si la comunidad se niega o si la normativa municipal exige superficies mínimas que no se alcanzan, la operación muere antes de nacer. Y aunque se pueda, hay que comparar lo que se invierte con lo que se gana. En muchos casos de herencias, vender el porcentaje de propiedad o recurrir a la extinción de condominio es más rápido, más barato y menos doloroso.

Un fenómeno en auge

Aun así, las consultas no paran de crecer. Las inmobiliarias reciben cada vez más preguntas de propietarios que han oído que segregar es el negocio del siglo, y los despachos especializados han convertido la tramitación en un servicio estrella. No es extraño: el precio de la vivienda empuja a buscar rentabilidad hasta debajo de las baldosas.

La cantera de vivienda está en otra parte

Ahora bien, que nadie se engañe pensando que partir pisos grandes va a resolver el problema habitacional de España. Es un nicho, y pequeño. Donde de verdad está la cantera es en los pisos vacíos, cientos de miles de viviendas ya construidas, con sus licencias y su cédula, esperando a que alguien diseñe incentivos serios y seguridad jurídica para sacarlas al mercado. Mucho más rentable en cantidad, aunque claramente menos rentable en titulares para ciertos sectores, que prefieren la ocurrencia vistosa al trabajo de fondo.

O somos muy listos o buscamos a un especialista

La segregación puede ser una herramienta útil en herencias, separaciones o necesidades familiares concretas, y puede aportar cierta rentabilidad económica. Pero no es un atajo ni una solución milagrosa. Antes de mover un tabique, conviene sentarse con un arquitecto, un abogado o una inmobiliaria de confianza que analice la viabilidad real del caso. La consulta a un especialista nos ahorrará dinero, hará más corto el camino y nos evitará problemas legales. A no ser, claro, que seamos de esos que lo saben todo sin haber preguntado nunca nada.