España sube dos peldaños y se planta en el puesto 16 de 88 países en el Global Real Estate Transparency Index (Greti) 2026, elaborado por JLL y LaSalle Research. No es una medalla de oro, pero sí un avance que conviene mirar con atención. En un sector acostumbrado a titulares sobre precios disparados, escasez de oferta y normativas cambiantes, que un informe internacional diga que nuestro mercado inmobiliario es cada vez más claro y legible para quien quiere invertir en él es, como mínimo, una noticia que se agradece.

Con una puntuación de 2,01 sobre 5, España se mantiene en la categoría «Transparent» y deja por detrás a mercados como Dubái, Suiza, Polonia e Italia. Sí, Suiza, ese país que asociamos al orden y la precisión, queda por debajo de nosotros en este apartado. Algo estaremos haciendo bien.

¿Qué es el Greti y para qué sirve?

El Greti es una clasificación que mide hasta qué punto un mercado inmobiliario ofrece información fiable, accesible y comparable. Nació en 1999 y alcanza ya su decimocuarta edición, lo que le da una trayectoria suficiente para detectar tendencias de fondo y no simples vaivenes coyunturales. En esta ocasión analiza 88 países y 146 mercados urbanos a partir de datos cuantitativos e información recopilada sobre el terreno por los equipos de JLL y LaSalle.

Su escala es inversa, lo que conviene recordar para no llevarse sustos: el 1 equivale a la transparencia total y el 5 a la opacidad absoluta. Cuanto más baja la nota, mejor. España, con su 2,01, está bien situada, aunque todavía a cierta distancia de los mercados que marcan el listón.

Los conceptos que analiza el Greti

La transparencia que mide este índice no se limita a saber cuánto cuesta un piso. El informe examina la calidad de los datos de mercado y de rentabilidad, el marco legal y regulatorio, la seguridad jurídica en las operaciones de compraventa, la gobernanza de los vehículos de inversión y, cada vez con más peso, la información sobre sostenibilidad y eficiencia energética. Es decir, todo aquello que un inversor necesita conocer para saber si está comprando una oportunidad o un problema.

La importancia que tiene este índice para los inversores

Aquí está el meollo del asunto. Los mercados clasificados como «Transparent» y «Highly Transparent» concentran más del 98% del capital inmobiliario global. Dicho de otra manera: el dinero va donde puede ver con claridad. Un inversor institucional no arriesga cientos de millones en un mercado donde los datos son escasos, las reglas cambian sin aviso o los procesos de compra se convierten en una carrera de obstáculos.

Por eso la mejora de España tiene consecuencias muy prácticas. Más transparencia significa más confianza, y más confianza se traduce en más capital, mayor liquidez y mercados con más profundidad. Para un país donde la vivienda es un problema de primer orden, atraer inversión que aumente la oferta no es precisamente un asunto menor.

Las tendencias actuales en el índice

El informe deja claro que la transparencia ya no se juega solo en el terreno clásico de oficinas, locales y viviendas. Los activos alternativos, como residencias, centros de datos o alojamientos flexibles, representan ya alrededor del 20% del volumen inmobiliario global, aproximadamente el doble que hace una década. El problema es que la información sobre muchos de estos segmentos sigue siendo limitada.

La energía también se ha colado en la ecuación. El coste y la estabilidad del suministro condicionan cada vez más dónde y qué se construye, en un contexto en el que la inversión mundial ligada a la transición energética alcanzó los 2,3 billones de dólares en 2025. A ello se suma una financiación más diversificada, con bancos, aseguradoras, fondos de deuda y crédito privado, aunque todavía fragmentada y sin una base de datos centralizada que permita ver el cuadro completo. Y, como guinda, los cambios regulatorios podrían abrir la puerta a nuevos perfiles de inversores y movilizar más de 800.000 millones de dólares hacia el inmobiliario hasta 2030.

La inteligencia artificial ya se valora

Si alguien pensaba que la IA era cosa del futuro, el Greti 2026 le saca de dudas: más del 90% de los inversores y ocupantes consultados ya utiliza herramientas basadas en esta tecnología. La IA permite analizar mercados, valorar activos y detectar riesgos con una rapidez impensable hace pocos años.

Pero no todo es entusiasmo. El informe sitúa la ciberseguridad y la incertidumbre sobre cómo afectará la IA a la demanda futura de espacios entre los riesgos para las carteras inmobiliarias en un horizonte de tres a cinco años. La tecnología que ayuda a decidir también puede cambiar las reglas del juego, por ejemplo reduciendo la necesidad de oficinas o transformando el uso de los locales.

¿En qué debe esforzarse España para consolidar y mejorar su puesto?

El puesto 16 está bien, pero no es para descorchar champán. España tiene margen de mejora en varios frentes. El primero, la estabilidad normativa: pocas cosas espantan más a un inversor que una regulación que cambia cada pocos meses y que varía de una comunidad autónoma a otra. El segundo, la calidad y disponibilidad de datos en segmentos emergentes como los activos alternativos o el alquiler, donde todavía hay demasiadas zonas grises.

También será clave avanzar en información energética y de sostenibilidad, y apostar por la digitalización de registros y procesos para que consultar datos públicos no sea una odisea burocrática. La transparencia no se decreta; se construye con datos fiables, reglas claras y administraciones que faciliten en lugar de complicar. España ha dado un paso adelante. Ahora toca no tropezar en el siguiente.