Y un día —oh, milagro— el Supremo dijo “basta”. Después de años viendo cómo la todopoderosa Agencia Tributaria valoraba inmuebles desde el coche o con Google Street View, el Alto Tribunal ha decidido aplicar una dosis de lógica y recordarle a Hacienda algo tan básico como esto: si quieres tasar un piso, entra a verlo.

Sí, suena a chiste, pero no lo es. Porque hasta ahora bastaba con mirar una fachada, consultar el Catastro, imprimir cuatro fotos y ¡tachán!: tasación lista. Eso sí, luego los impuestos se calculaban como si el piso estuviera recién reformado por un diseñador de interiores escandinavo.

Pero todo eso puede estar a punto de cambiar. El Tribunal Supremo ha sentenciado que esa práctica no solo es errónea, sino que vulnera las garantías del contribuyente.

No es la primera vez que el Supremo le advierte a Hacienda de esta obligación

El 24 de junio, el Tribunal Supremo emitió una sentencia que, aunque no es la primera en este sentido, fija criterio de forma clara y contundente. No vale ya con decir “el inmueble tiene buen aspecto exterior”. No, señor. Hay que mirar dentro. Ver el estado de conservación real, los materiales, las humedades, los suelos levantados, los azulejos del año 73…

Porque claro, no es lo mismo un piso reformado que uno destrozado por diez años de alquiler low-cost. Pero eso a Hacienda le ha dado bastante igual hasta ahora. Para el fisco, todos los pisos eran más o menos iguales. Y si no, pues ya vendría el contribuyente con sus informes para probar lo contrario… si podía.

Y eso es precisamente lo que el Supremo ha venido a corregir. No es el ciudadano el que debe demostrar que Hacienda se equivoca, sino Hacienda la que debe justificar cómo valora.

Cuando se recurre a un perito para estimar el valor del inmueble, este debe hacer una valoración individualizada

El Supremo lo deja muy claro: si la Administración recurre a un perito, este debe realizar una valoración individualizada. Eso implica:

  • Visitar el inmueble por dentro

  • Evaluar su estado real

  • Justificar cualquier aspecto que no haya podido verificar

Nada de excusas como “según se puede observar desde el exterior” o “probablemente esté en condiciones normales”. ¿Probablemente? ¿En serio? Pues no. La ley y la buena praxis exigen certezas, no suposiciones.

En el caso analizado por el Supremo, el perito ni siquiera pidió entrar. Se limitó a sacar unas fotos de la fachada y a valorar. Un método digno de programa de reformas exprés, pero no de una administración tributaria. Y el Supremo, con toda la sorna contenida en un lenguaje jurídico impecable, le ha dado un buen repaso.

Respetar las garantías legales de los contribuyentes

El tribunal lo dice sin medias tintas: la comodidad de la Administración no justifica la pérdida de garantías para los ciudadanos. Ya bastante tenemos con sobrevivir a los impuestos como para que encima nos digan cuánto vale nuestra casa sin haber pisado el salón.

Porque esto no va solo de principios legales. Va también de dinero. Y mucho. Porque las valoraciones erróneas afectan al cálculo de impuestos como:

  • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

  • Sucesiones y Donaciones

  • IRPF en transmisiones de inmuebles

Y si el valor que te pone Hacienda es superior al real, ya puedes preparar la cartera. Y el abogado.

Por eso esta sentencia no es una más. Marca un antes y un después en el control del poder fiscal. Porque ahora Hacienda no podrá seguir aplicando ese “café para todos” que tanto le gusta: valoraciones masivas, automatizadas y discutibles.

¿Qué cambia ahora para los propietarios?

📌 Si compras, vendes o heredas, y Hacienda revisa tu liquidación…

…tendrá que justificar cómo valora tu piso. Ya no vale con informes genéricos ni con peritos que no pisan el inmueble.

📌 Si la Administración no entra en la vivienda…

…deberá explicar por qué. Y no con excusas vagas, sino con motivos razonados y específicos, como la negativa expresa del contribuyente o la imposibilidad física de acceso.

📌 Si aportas tu vivienda a una empresa…

…también se aplicará esta doctrina. El caso concreto de la sentencia trataba precisamente de unos herederos que aportaron inmuebles a una sociedad, y Hacienda valoró los bienes sin entrar. Ahora eso ya no se puede hacer.

Un rapapolvo que marca doctrina

El Supremo concluye que la valoración fiscal de un inmueble requiere algo más que un vistazo superficial. Requiere un análisis completo y motivado. Y recuerda, además, que el contribuyente puede aportar su propio informe pericial, pero eso no exime a Hacienda de hacer bien su trabajo.

Porque ya está bien de que el ciudadano tenga que cargar con la responsabilidad de demostrar que su casa no es un palacete de lujo, cuando en realidad tiene humedades, fontanería antigua y persianas que no suben.

Hacienda deberá adoptar nuevas prácticas que garanticen mayor defensa y seguridad jurídica para los contribuyentes

Y no le va a quedar otra. Esta sentencia obliga a la Agencia Tributaria a:

  • Modificar su protocolo de comprobación de valores

  • Incluir visitas físicas al interior de los inmuebles

  • Elevar el nivel de justificación técnica de sus informes

En resumen: hacer su trabajo como es debido. Lo cual, todo sea dicho, ya iba siendo hora.

Porque si el ciudadano tiene que presentar declaraciones, pagar plazos, guardar facturas y cumplir al céntimo con el fisco, la Administración no puede actuar como un autómata con licencia para multar.

La justicia fiscal empieza por hacer las cosas bien. Y para eso hay que mancharse los zapatos y subir a ver el piso. Aunque no te guste el ascensor.

Ni Hacienda está por encima de la realidad

Este fallo del Supremo no tumba el sistema fiscal, pero sí lo obliga a actualizarse, a dejar de ser un elefante burocrático que aplasta garantías en nombre de la eficiencia. Y lo más importante: recuerda que los derechos del contribuyente no son una molestia administrativa, sino una pieza esencial del Estado de Derecho.

Así que, si en los próximos meses tienes una transmisión, una herencia o una aportación societaria, y Hacienda te dice que tu piso vale más de lo que crees… pregunta si han entrado a verlo.

Y si no lo han hecho, pregunta por qué. Porque ahora, gracias al Supremo, ya no vale mirar desde fuera y suponer lo de dentro. Eso era cómodo, sí. Pero también profundamente injusto.