El mercado inmobiliario tiene uno de sus escaparates de referencia más importante en lo que acontece en Madrid. El hecho de que el encarecimiento de la vivienda no se haya visto acompasado en el último lustro por un incremento en los salarios y en la renta disponible de los ciudadanos en la misma intensidad, ha tensionado los niveles de accesibilidad de la población, sobre todo en las zonas más consolidadas y céntricas de las principales urbes, como es el caso de Madrid. Ello ha propiciado que, con el enfriamiento de la demanda, los ajustes hayan sido más intensos. Un descenso de precios que se ha concentrado fundamentalmente en el segmento de segunda mano, mientras que la obra nueva se mantiene estabilizada.

En el primer trimestre de 2020 Madrid mantenía una ligera tendencia al alza de sus precios, anotando un encarecimiento del 3,7% en tasa interanual, con respecto a un año atrás. Tras la irrupción del COVID, la inflexión en la evolución del precio medio de la vivienda nueva y usada quedó patente en el tercer trimestre de 2020, cuando cayó un 3,6% en tasa interanual, tras cinco años de ciclo alcista. En el cuarto trimestre, el ajuste en tasa interanual ha llegado a un 6,3%, con respecto a diciembre de 2019, y de un 6,7% con respecto al inicio de la pandemia en marzo de 2020.

Sin embargo, la variación trimestral del precio de la vivienda en el cuarto trimestre con respecto al anterior ha sido solo de un 0,9%, apuntando a una estabilización de precios en los dos últimos meses. El precio medio de la vivienda nueva y usada en la capital se ha ido ajustando desde los 3.033€/men marzo pre-COVID hasta situarse en la actualidad en 2.830€/m2..

En el ranking de capitales más caras, Madrid se sitúa en el tercer puesto, por detrás de San Sebastián (3.518 €/m2) y Barcelona (3.160 €/m2).  A nivel de distrito, la tónica general es de descensos interanuales de precios dentro y fuera de la M-30 (con la excepción del distrito de Chamartín). Solo Centro y Arganzuela registran leves incrementos en el cuarto trimestre respecto al tercero. Los distritos más caros de Madrid, con cifras superiores a 4.000 €/m2, son los de Salamanca, Chamberí, Centro, Chamartín y Retiro.

 La incertidumbre sigue anclada en el mercado

Pese a que en el cuarto trimestre 2020, el precio de la capital se situó un 28,8% por debajo de sus máximos, el esfuerzo financiero neto que en promedio tenía que realizar una familia para afrontar el pago del primer año de hipoteca se situaba en Madrid en Madrid el 19,8%, ligeramente por debajo del 21,4% de media. El nivel de esfuerzo financiero neto supera el 25% en los distritos de rentas altas, como Chamartín o Moncloa-Aravaca.

“Los efectos de la crisis sanitaria provocada por la pandemia afectarán a la demanda residencial y se verán reflejados en los precios tanto de compraventa, como de alquiler.  El empeoramiento del mercado laboral y de la situación financiera de los hogares apunta a la continuidad de ajustes de demanda, oferta y precios, siempre en un contexto de extrema incertidumbre y supeditado a la evolución de la situación sanitaria”, apunta Rafael Gil, director de Estudios de Tinsa.

 

La rentabilidad del inmobiliario en Madrid en dificultades

La rentabilidad bruta del alquiler en Madrid capital llega al 4,2% de media, siendo los distritos de Carabanchel, Latina, Villaverde, San Blas, Vicálvaro y Villa de Vallecas los que presentan rentabilidades más elevadas de entre un 4% y un 5%, para aquellos que quieran comprar una casa para destinarla al mercado del alquiler.

Pedro Soria, Chief Commercial Officer de Tinsa, apunta que los precios de alquiler ya han dado muestras de descenso en este 2020, “motivados en muchos casos por el incremento de la oferta, sobre todo en aquellos mercados en los que ha habido un trasvase de pisos destinados a alquiler turístico, así como viviendas para estudiantes y/o trabajadores desplazados”.

Esta situación nos lleva a un escenario de factores contrapuestos que enturbian la visibilidad sobre cómo evolucionará la rentabilidad en los próximos meses en la ciudad. La rentabilidad suele ser anticíclica. Es decir, aumenta en ciclos contractivos, de modo que en períodos con precios a la baja la rentabilidad debería incrementarse. Sin embargo, el descenso en las rentas que se está produciendo en las grandes ciudades coincide con una expectativa de mantenimiento o de ligeros descensos en el precio de la vivienda, lo que llevaría a una disminución de la rentabilidad media. Junto a ello convive también una elevada incertidumbre respecto al establecimiento de medidas regulatorias en el sector del alquiler (intervención en las rentas, en los desahucios…), que pueden afectar a la inversión, y por tanto a la oferta y a las rentabilidades exigidas.