El mercado residencial español cerró el año con una aceleración significativa del precio de la vivienda, confirmando la tendencia alcista que viene marcando el sector desde hace varios trimestres. Según los últimos datos de Tinsa by Accumin, el valor medio de la vivienda registró un incremento interanual del 13,1%, mientras que en términos reales —descontando el efecto de la inflación— la subida alcanza el 10%.
Solo entre el tercer y el cuarto trimestre del año, el precio medio se incrementó un 3,5%, impulsado principalmente por el dinamismo de los polos de empleo y los focos turísticos, que concentran gran parte de la demanda y donde la oferta sigue siendo claramente insuficiente.
Este comportamiento consolida un escenario de tensión estructural del mercado inmobiliario, con una demanda que se mantiene elevada y una producción de vivienda incapaz de absorber el ritmo de crecimiento, especialmente en los principales mercados urbanos.
La subida está impulsada por los polos de empleo y focos turísticos
Tinsa señala que el encarecimiento de la vivienda se explica, en gran medida, por la presión que ejercen los núcleos económicos con mayor creación de empleo y los destinos turísticos consolidados, donde la combinación de vivienda habitual, inversión y segunda residencia intensifica la competencia por el producto disponible.
En tasa trimestral, el precio de la vivienda se encareció de media un 3%, con incrementos superiores al 4% en provincias como Alicante, Castellón, Murcia, Córdoba, Madrid y Málaga, reflejando una demanda especialmente intensa en el arco mediterráneo y en las grandes capitales.
En el conjunto de 2025, el precio de la vivienda nueva y usada se incrementó un 10,7%, triplicando el crecimiento registrado en 2024 (+3,5%). Además, el segundo semestre del año concentró las subidas más intensas, lo que refuerza la percepción de un mercado que se aproxima a una fase de madurez, pero sin señales claras de corrección.
Entre las subidas destaca Madrid, donde la vivienda es un 20,9% más cara que hace un año
La Comunidad de Madrid se consolida como uno de los territorios donde la presión sobre los precios es más intensa. Según los datos de Tinsa, la vivienda en la región es ya un 20,9% más cara que hace un año, una de las mayores subidas registradas a nivel nacional.
Este incremento responde a una combinación de factores: fuerte crecimiento demográfico, concentración de empleo, atractivo inversor y una oferta de vivienda nueva claramente insuficiente para absorber la demanda existente. Como consecuencia, el acceso a la vivienda se complica de forma progresiva, especialmente para los hogares con rentas medias y los compradores primerizos.
El precio en los distritos de Madrid
Dentro de la capital, la evolución del precio no es homogénea. Los distritos más céntricos y mejor conectados, así como aquellos con mayor actividad económica y servicios, concentran los mayores incrementos. En estas zonas, la escasez de suelo finalista y la limitada promoción de obra nueva continúan empujando los precios al alza.
Los distritos periféricos también muestran subidas relevantes, impulsadas por el desplazamiento de la demanda hacia áreas más asequibles, aunque con un ritmo de crecimiento algo más moderado. Este fenómeno contribuye a extender la presión de precios a toda el área metropolitana, reduciendo las alternativas de acceso a vivienda a precios razonables.
Se incrementa la tasa de esfuerzo de compra
Pese al fuerte aumento de los precios, el restablecimiento del poder adquisitivo de los hogares y la moderación del coste hipotecario en los dos últimos años han permitido que la tasa de esfuerzo de compra se mantenga en torno al 34% de la renta disponible, un nivel considerado todavía razonable.
No obstante, Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin, advierte de un posible cambio de tendencia. Según señala, “el crecimiento intenso del precio residencial por encima de la inflación durante 2025 comienza a apuntar hacia un leve deterioro de este indicador”, especialmente si la escalada de precios se mantiene en los próximos trimestres.
Perspectivas para 2026 según Tinsa
De cara a 2026, Tinsa anticipa un escenario de estabilización de la demanda residencial en torno a los elevados volúmenes actuales. Las previsiones apuntan a que el año cierre con alrededor de 550.000 transacciones, de las cuales aproximadamente el 50% estarán financiadas mediante hipoteca, según datos del notariado.
Cristina Arias subraya que se espera que los tipos de interés de referencia se mantengan estables en torno al 2%, lo que permitiría sostener la demanda en un contexto de resistencia del empleo, moderación de la inflación y normalización del ahorro de los hogares. En este escenario, el precio de la vivienda podría seguir creciendo entre un 5% y un 10%, condicionado por la persistente escasez de oferta.
Un mercado aún lejos de los máximos de 2007 en términos reales
El valor medio de la vivienda en España se sitúa en 2.091 euros por metro cuadrado, una cifra que, en términos nominales, todavía es un 3,3% inferior al máximo alcanzado en 2007. Sin embargo, desde el mínimo registrado en 2015, los precios se han encarecido casi un 63,8%.
Descontando el efecto de la inflación, el precio medio continúa un 33% por debajo del máximo de 2007, pero ya se encuentra un 29% por encima del mínimo del ciclo, lo que confirma la intensidad de la recuperación y refuerza el debate sobre la accesibilidad a la vivienda como uno de los principales retos del mercado inmobiliario español.
En este contexto, el informe de Tinsa vuelve a poner de relieve la necesidad de incrementar de forma sostenida la oferta de vivienda, especialmente en los mercados más tensionados, como única vía para moderar los precios y mejorar el acceso a la vivienda en España.
