Cláusulas abusivas en los contratos de alquiler de los fondos buitre

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El mercado de la vivienda, bien de primera necesidad y al que todos tenemos derecho, como reconoce la Constitución, acapara los mayores abusos en los contratos. Y si hasta ahora eran los bancos e instituciones financieras los que infestaban sus contratos hipotecarios con cláusulas abusivas, que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea les está desmontando, ahora son los fondos buitre, esos que entraron en nuestro país al olor de la carroña inmobiliaria con Mariano Rajoy, podrían estar comenzando a aparecer por los Juzgados por contratos abusivos.

En concreto, una residente en el municipio catalán de Granollers, se ha convertido en la primera inquilina en interponer una demanda judicial por la vía civil a la sociedad Lazora, gestionada por el fondo buitre Azora,  pidiendo al juzgado que considere nulo el contrato de alquiler que el fondo impuso unilateralmente y sin posibilidad de negociación. Este fondo es viejo conocido por haber sido  la empresa que adquirió la vivienda protegida a la Comunidad de Madrid.   La operación se produjo en 2013 bajo el Gobierno de Ignacio González del Partido Popular. El ejecutivo madrileño vendió 2.935 viviendas del plan Joven, 3.084 garajes, 1.865 trasteros y 45 locales por 210 millones de euros. En mayo de 2018 el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo de Madrid dio la razón a uno de los afectados por la operación y anuló la venta de las 32 promociones.

El contrato de alquiler incluye diez cláusulas que la demandante y su abogada consideran abusivas. Entre ellas, subidas encubiertas, obligatoriedad de contratar un seguro de impagos y hasta la autorización para ser incluida en un registro de morosos.

Esta demanda contra el fondo buitre y sus contratos con los inquilinos  es «pionera»en nuestro país. Está interpuesta contra la sociedad Lazora S.I.I, que según sus propios datos cuenta con más de 7.000 inquilinos y gestiona 13.000 viviendas en España. El contrato denunciado no es el único que incluye estas cláusulas: es un modelo estándar que Azora replica sistemáticamente. De ahí la importancia del futuro fallo del juez.

 Si el juez anula las cláusulas, cundirá el ejemplo para esta empresa y para otras que aplican otras similares. Es un contrato de adhesión que se confecciona para multitud de personas, como los de telefonía o electricidad. Eso significa que el inquilino no ha podido pactar las condiciones y que se puede aplicar la ley de consumidores y usuarios y toda la jurisprudencia sobre cláusulas abusivas, muy aplicada en derecho bancario.

Cláusulas abusivas del contrato de alquiler tipo Fondo Buitre

 Lazora  envió un burofax a la inquilina comunicando una subida del alquiler. Hasta entonces, la inquilina pagaba 370 euros mensuales a la socimi del Banco Sabadell. Lazora compró la vivienda y le ofreció la posibilidad de seguir en ella pagando 897 euros al mes. Pero esta no es la única irregularidad en el contrato.

Una subida encubierta de 200 euros a partir del tercer año. El contrato incluía un «período bonificado de 36 meses» durante los cuales la inquilina no pagaría 207 euros más de alquiler (un total de 1.104 euros mensuales). Las «bonificaciones» son, en la práctica, subidas encubiertas de renta. Los fondos incluyen conceptos como el IBI y la comunidad a partir del tercer año de contrato, dado que la Ley de Arrendamientos Urbanos prohíbe incrementar el precio en siete años por encima del IPC.

La bonificación es «una ficción» y lo único que pretende es saltarse la prohibición de subir por encima del IPC. Las bonificaciones son comunes entre fondos buitre: Fidere, la socimi de Blackstone, hace exactamente lo mismo.

Obligación de contratar un seguro de impago de 270 euros anuales. Azora obliga a sus inquilinos a contratar este producto, que según sus propios requisitos supone alrededor del 3% de la renta anual. Es decir: si un piso cuesta 800 euros al mes, el inquilino debe desembolsar casi 300 euros adicionales al año por este concepto.  Azora gira automáticamente estos recibos y avisa de que la compañía de seguros actualiza los precios cada año. Esta obligación es totalmente ilegal, en tanto que responde al interés del arrendador y no del arrendatario.

Obligación de firmar que «las cláusulas han sido negociadas individualmente». Azora niega la posibilidad de disponer del contrato previamente para estudiarlo. Una vez en la oficina y el día de la firma, la empresa impide que el contrato salga y la única opción es firmarlo o desistir  de la operación. Para sarcasmo el contrato establece una cláusula que dice que «las condiciones han sido negociadas individualmente, examinándose, comentándose, comprendiéndose y conviniéndose explícitamente todas y cada una de ellas».

Derecho a que el fondo realice «visitas periódicas a la vivienda». La cláusula 11 del contrato dice así. «Con ánimo de facilitar la conservación y mantenimiento de las instalaciones, ambas partes convienen que el arrendador podrá realizar visitas periódicas a la finca, previo aviso al arrendatario, al objeto de comprobar el buen estado y funcionamiento de todos los aparatos, instalaciones y utensilios inherentes a la vivienda». Esta cláusula contradice la ley catalana de derecho a la vivienda, que estipula que las visitas se pueden realizar con consentimiento y prevé la posibilidad de establecer un calendario. Azora no estipula la frecuencia o fecha de las visitas, solo da la opción del «previo aviso».

Renunciar a derechos si te cortan los suministros. Si la empresa de agua, gas o luz cortara los suministros o si hubiera algún problema con ellos, el inquilino no podría solicitar una indemnización al arrendador, pese a que es su obligación garantizarlos. La cláusula implica, además, «falta de reciprocidad, puesto que prevé que el arrendatario siga cumpliendo con sus obligaciones».

El fondo se puede quedar con la fianza si el inquilino pinta las paredes o hace agujeros. Cláusula 2. «Las paredes se entregarán sin agujeros y pintadas en color blanco. En caso que el arrendatario devuelva la vivienda con las paredes pintadas de un color diferente, o con agujeros en las mismas, correrá con los gastos de reposición de las paredes a su estado inicial, quedando facultado el arrendador para retener el importe total de dichos gastos de la fianza o de otras garantías adicionales prestadas por el arrendatario».  La normativa sobre fianzas no prevé que la casa se devuelva en idéntico estado al que se entregó.

El inquilino autoriza al fondo para que le incluya en el registro de morosos. «Esto no solo sobrepasa las competencias jurídicas de Azora, en tanto que para incorporar datos personales la LODP dice que es necesario cumplir ciertos requisitos. Es abusiva porque limita los derechos del arrendatario y no es una cláusula recíproca: el arrendatario no podría incorporar a Azora al registro de morosos si no le devuelven la fianza.

Penalización por tardar en entregar las llaves. Por cada día de retraso en entregar las llaves una vez termine el contrato, Azora cobra «un importe equivalente al triple de la renta diaria vigente». «Esto quiere decir que si un alquiler es de 900 euros, correspondería a unos 30 euros al día. No se prevén penalizaciones equivalentes para el caso que quien incumpla sea Lazora». Pero no hay reciprocidad.

No devolución de los gastos. Si el fondo incumple el contrato, el inquilino no tiene derecho a ser compensado. La cláusula dice así: «La resolución del contrato no generará a favor del arrendatario la devolución de ninguna cantidad». «Es una cláusula no recíproca», porque si fuera el arrendatario quien incumpliera el contrato, este sí que debería compensar económicamente a Lazora».

Gastos por incumplimiento. Si hay cualquier incumplimiento, es el inquilino el que debe correr con los gastos extrajudiciales o judiciales. La cláusula, entiende la demandante, «sobrepasa las competencias de un juez, que es quien debe decidir quién asume los gastos en caso de un proceso civil».

Por |2020-12-07T20:17:12+01:00diciembre 7th, 2020|Alquiler, Consumidores|Sin comentarios

Sobre el Autor:

Periodista Económico. Ha trabajado en diversos campos de la información. Corresponsal en conflictos, analista político en Congreso y Senado, periodista del medio ambiente, editor, director editorial, director de comunicación.... En estos momentos se ha especializado en el sector inmobiliario. Pero también es navegante y viajero, preocupado por la pobreza, el medio ambiente y por las actuaciones descontroladas del neoliberalismo empresarial y político en todo el mundo. Los desahucios, la pobreza infantil y la falta de acceso a los suministros básicos son algunos de los grandes dramas de nuestra sociedad y que es preciso solucionar para hacerla más justa. CEO en www.aquimicasa.net
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