San Sebastián ha sido oficialmente declarada zona de mercado residencial tensionado por el Departamento de Vivienda y Agenda Urbana del Gobierno Vasco. A la espera de su publicación definitiva en el Boletín Oficial del Estado (BOE), prevista para el mes de julio, esta calificación supone un punto de inflexión para la política de vivienda en la capital guipuzcoana. El objetivo: corregir las disfunciones del mercado, estabilizar los precios del alquiler y aumentar la oferta residencial asequible.

Se trata de la primera capital vasca en obtener esta calificación, que tendrá una vigencia inicial de tres años. La medida se enmarca en la Ley de Vivienda estatal, pero ha sido trabajada y consensuada entre el Ayuntamiento de San Sebastián, el Gobierno Vasco y el Gobierno de España, marcando una línea de colaboración interinstitucional que puede servir de modelo para otros municipios en situación similar.

La situación del mercado de la vivienda en San Sebastián 🏘️

El diagnóstico es claro y preocupante: Donostia es una de las ciudades más caras de España para vivir. Según los datos aportados por Donostiako Etxegintza, el precio medio de compraventa ha alcanzado los 5.370 €/m², una de las cifras más altas del país.

En el mercado del alquiler, la situación no es mucho más alentadora. El precio medio mensual en 2023 se situó en 1.037 euros, con un crecimiento del 13,6% en los últimos cinco años. Además, el esfuerzo económico que deben realizar los hogares para acceder a una vivienda ha superado el límite del 30% recomendado por los organismos internacionales, alcanzando el 31,6% de la renta disponible.

A esta realidad se suma una oferta limitada y envejecida:

  • 95.000 viviendas en total

  • Antigüedad media: 53 años

  • El 20% carece de ascensor (hasta el 31% en barrios como Intxaurrondo)

  • 2.109 viviendas vacías (2,2% del total)

  • 1.395 viviendas turísticas (1,4%), concentradas en Centro y Gros

La combinación de alta demanda, poca oferta, viviendas envejecidas y precios disparados ha convertido a Donostia en un epicentro de la crisis habitacional que atraviesa España.

Se trabaja en ampliar la oferta de vivienda 🏗️

El anuncio oficial ha sido presentado en el Ayuntamiento con la participación del consejero de Vivienda y Agenda Urbana, Denis Itxaso, y el alcalde, Eneko Goia, quienes han subrayado la necesidad de actuar con urgencia y determinación.

«San Sebastián es uno de los municipios vascos donde más se deja notar el tensionamiento del mercado», ha declarado Itxaso. «Vamos a desplegar todo el potencial de la declaración de zona tensionada, desde la colaboración interinstitucional hasta la protección de las personas inquilinas, y siempre con garantías para las personas propietarias».

Itxaso ha anunciado un ambicioso plan de construcción de vivienda pública y alojamientos dotacionales, con una previsión a corto y medio plazo de más de 1.350 nuevas unidades:

  • Ciudad Jardín: 100 viviendas

  • Riberas de Loiola: 83 alojamientos

  • Txomin Enea II: 400 viviendas

  • Morlans: 160-180 alojamientos

  • Playa de Vías: 500 viviendas

  • Campos Elíseos – Martutene: 98 alojamientos

A más largo plazo, los acuerdos con el Ayuntamiento permitirán avanzar en operaciones urbanas de mayor calado, como los Cuarteles de Loiola y Auditz Akular.

“Estamos hablando de actuaciones clave para garantizar el acceso a la vivienda”, ha señalado Itxaso. “Contamos con la colaboración del Ayuntamiento, y nuestra disposición es absoluta para avanzar con rapidez”.

Vitoria-Gasteiz y Bilbao lo serán en las próximas semanas 🗺️📌

La declaración de San Sebastián abre el camino para otras capitales vascas. Según ha confirmado el propio Departamento de Vivienda, Vitoria-Gasteiz y Bilbao están en proceso de ser declaradas zonas tensionadas, previsiblemente en las próximas semanas.

Este reconocimiento permitirá la aplicación de medidas similares en esas ciudades, donde también se detectan síntomas claros de desequilibrio entre la oferta y la demanda, con una presión notable en el mercado del alquiler y dificultad de acceso a la vivienda para amplios sectores de la población, especialmente jóvenes y familias con ingresos medios o bajos.

Plan del Ayuntamiento de San Sebastián para incrementar la oferta de vivienda a precios asequibles 📅🏡

El Ayuntamiento ha elaborado una hoja de ruta para los próximos tres años, con medidas estructuradas en cuatro ejes estratégicos:

1. Fomento del alquiler asequible

Con una previsión de edificar 1.360 nuevas unidades residenciales, que incluyen:

  • 1.018 viviendas protegidas

  • 342 alojamientos dotacionales

Distribuidas en diferentes ámbitos:

  • Txomin Enea II: 400

  • El Infierno: 305

  • Morlans: 160-180

  • Illarra e Illarra Berri: 156 + 105

  • Añorga: 100

  • Riberas de Loiola: 83

  • Apostolado: 16

  • Rodil: 9

2. Rehabilitación y regeneración urbana 🏚️➡️🏘️

Se impulsarán actuaciones para mejorar la habitabilidad, accesibilidad y eficiencia energética, con especial atención a los barrios envejecidos y a las personas mayores o con movilidad reducida.

3. Ampliación de ayudas al alquiler 💶

Se reforzarán programas como:

  • Gaztelagun: ayuda específica para jóvenes menores de 36 años

  • Prestaciones Económicas de Vivienda

  • Ayudas de Emergencia Social

En la actualidad, en Donostia hay:

  • 452 expedientes activos de Gaztelagun

  • 285 expedientes finalizados

  • Cientos de hogares que han podido estabilizar su situación gracias a estas ayudas.

4. Colaboración interinstitucional 🤝

El alcalde Eneko Goia ha resaltado que el Ayuntamiento mantiene una deuda de 150 millones de euros destinada a la construcción de vivienda pública, y que la ciudad es propietaria de más de 2.000 elementos alquilables.

“Somos el consistorio que más esfuerzo financiero realiza para generar vivienda pública”, ha dicho. “Pero necesitamos más herramientas”.

Goia ha subrayado la buena sintonía institucional con el Gobierno Vasco y el Gobierno de España, que ha permitido desbloquear, por ejemplo, el desarrollo de Txomin Enea II una vez se cierre la cárcel, y avanzar en nuevos convenios de cesión de suelos.

“Donostia está implicada en la lucha contra el problema de la vivienda, pero hay que dar un paso más”, ha señalado. “Esperamos que todas estas medidas tengan dotación presupuestaria suficiente para avanzar con compromiso y determinación”.

Una respuesta estructural ante la crisis habitacional 🧩

La declaración de San Sebastián como zona tensionada no es solo una etiqueta: es una herramienta para intervenir en un mercado desequilibrado, donde los precios han expulsado a muchas familias del centro urbano y donde cada vez más personas tienen dificultades para encontrar una vivienda digna.

El trabajo conjunto entre Ayuntamiento, Gobierno Vasco y Gobierno de España abre la puerta a soluciones reales y sostenidas en el tiempo. Si las medidas previstas se ejecutan con eficacia, Donostia podría convertirse en un ejemplo a seguir, dentro de una política habitacional más justa y racional, donde el derecho a la vivienda deje de ser una quimera para tantas personas.

📌 La vivienda no puede ser un lujo. Y, como han demostrado Itxaso y Goia, con voluntad política, planificación y colaboración, se pueden poner en marcha los cambios necesarios para que vuelva a ser un derecho real y efectivo para todos.

✅ Seguiremos informando desde Aquimicasa sobre la evolución de este plan y su impacto en el mercado residencial. Porque el acceso a la vivienda digna debe ser una prioridad de país. 🏡