Desde el punto de vista del sector inmobiliario el año 2013 ha podido ser el del final del ajuste. Y es que algunos indicadores y la propia sensación del ciudadano invitan a pensar que algo está cambiando en el maltrecho mercado de la vivienda. Para que el 2014 marque el inicio de la recuperación hace falta que los bancos abran el grifo hipotecario.

Es cierto que la mayor parte de los informes bancarios y de los especialistas del sector coinciden a la hora de señalar la relajación en la caída de los precios y el desembarco de los fondos de inversión extranjeros como los principales signos que anticipan que un cambio de rumbo podría estar próximo. Pero también es cierto que todos estos informes se curan en salud y dejan claro que aún es un poco pronto para señalar con rotundidad el cambio de tendencia. Y aseguran que en el 2014 puede seguir aún el ajuste.

Las rebajas casi continuas del precio de las casas desde mediados del año 2008 han sido el mejor termómetro para medir el ajuste del mercado residencial. Ahora, las últimas estadísticas oficiales publicadas por el INE indican que estas caídas se han suavizado, registrando su menor bajada en casi tres años, e incluso mostrando un incremento del 0,7% en el tercer trimestre con respecto a los tres meses anteriores.

Un incremento que, según los expertos, no debe interpretarse como que los precios van a empezar a subir de forma generalizada, sino que se explicaría por la propia debilidad de un mercado en el que se registran pocas operaciones y de forma poco homogénea, lo que haría que la muestra esté sujeta a variaciones estacionales. De hecho, la estadística del INE muestra que el ajuste prosiguió con un 7,9% con respecto al mismo periodo de 2012, dato que es el que realmente hay que tener en cuenta para comprobar la evolución anual de los mismos.

Lo que si parece opinión generalizada es que la parte dura del ajuste ya está realizada. Las rebajas que aún se produzcan tendrán distinta intensidad según los diferentes mercados en cada localidad, dependiendo de variables como el stock, el nivel de renta o la tasa de desempleo de cada zona.

También es una opinión generalizada, tanto en los informes que barajan las entidades financieras como los independientes, que una vez concluida la etapa de los descuentos, los precios no subirán con decisión y se producirá un periodo que puede durar uno o dos años en que el mercado se mostrará estable. La predicción se asienta en tres pilares: el ritmo de recuperación y de creación de empleo de la economía española, la sequía crediticia y un precio de la vivienda que, pese a un ajuste cercano al 40% desde máximos, sigue siendo elevado en niveles de esfuerzo.

Todas las opiniones quieren curarse en salud mostrándose muy cautos a la hora de analizar las últimas estadísticas y ello incluye a aquellos que debieran mostrarse más exultantes. Así la propia ministra de Fomento, Ana Pastor, ha asegurado, a la vista de la última estadística del INE, que el sector inmobiliario está en un proceso de ajuste al que aún le queda recorrido. Incluso los propios promotores inmobiliarios reconocen oficialmente que el ajuste aún no ha concluido, especialmente en algunas zonas. Muchos de los actores supervivientes del sector temen que si se generaliza anticipadamente la idea de que los precios van a empezar a subir, el ajuste se vea truncado y se alargue en el tiempo, con las consecuencias negativas que eso traería para el propio sector y para el resto de la economía.

Existe otro factor importante que está ya actuando en el mercado y es el desembarco de los inversores internacionales que, tras pasar años estudiando las oportunidades inmobiliarias que ha ido dejando la digestión de la burbuja, por fin han empezado a cerrar operaciones. Estas transacciones tienen un efecto llamada hacia otros inversores, reclamo que llega hasta el particular, que piensa que si los oportunistas ya están tomando posiciones será porque perciben que ha llegado el momento de entrar en el mercado.

En cualquier caso, y aunque este repunte de las ventas pudiera darse a lo largo de 2014, la demanda de vivienda no se reactivaría de forma definitiva en tanto en cuanto no se empezara a crear empleo y los bancos volvieran a conceder hipotecas, algo que, dependiendo del analista con el que se hable, no sucedería de forma apreciable hasta 2015 o 2016.

Durante el año 2013 el mercado inmobiliario se ha alimentado de dos tipos de compradores particulares, el pequeño inversor que se ha decantado por viviendas de menos de 150.000 euros y el comprador extranjero interesado principalmente en viviendas muy rebajadas en la costa. Entre estos últimos compradores destaca la presencia de ciudadanos extracomunitarios principalmente provenientes de Rusia, China y Argelia. Una demanda que el Gobierno ha querido potenciar con la aprobación, dentro de la nueva Ley de Emprendedores, de una medida que permitirá a estos extranjeros conseguir un visado de residencia si adquieren bienes inmuebles por una inversión igual o superior a 500.000 euros. Algo lejos de las cifras que se estaban barajando en un primer momento y que no superaban los 250.000 euros.