Sociedad de Tasación ha publicado su informe sobre el mercado de la vivienda nueva en el año que hemos cerrado y las previsiones para el 2020. En su análisis aporta los elementos de incertidumbre que percibe y unas conclusiones que aportamos junto con datos del Ministerio de Fomento. El nivel de producción de vivienda nueva continúa la senda creciente detectada en semestres inmediatamente anteriores (los datos en los nueve primeros meses de 2019 indican un 8,9% de crecimiento con respecto al mismo periodo de 2018).

Madrid y Barcelona siguen liderando las subidas de precios, aunque la velocidad de crecimiento sigue moderándose en relación al semestre anterior, el mismo fenómeno observado en diciembre de 2018 y junio de 2019. Así mismo, se aprecia que el crecimiento anual experimentado en otras capitales de provincia se mantiene en Valencia (3,8%), pero se atenúa en Palma de Mallorca (3,3%, contra 6,4% hace 6 meses) o Málaga (3,5% contra 4,5% el semestre anterior), mientras que otras capitales, como Burgos y Pontevedra, que en el semestre anterior experimentaban crecimientos superiores al 5%, en este momento regresan a niveles menos acentuados (3,2% y 3,1% respectivamente).

Se mantiene sensiblemente estable la cantidad de capitales que experimentan incrementos anuales de precios por encima del 3%, y al mismo tiempo se reducen aquellas en que el aumento es inferior al 1%. Actualmente, la mitad de las capitales de provincia experimenta crecimientos entre el 1% y el 3%.

Según datos del Ministerio de Fomento, el volumen total de transacciones de vivienda en los 9 primeros meses de 2019 ha experimentado una reducción del 4% en relación a las del mismo periodo de 2018, lo que supone una inversión del ciclo creciente que se experimentaba desde 2015. La observación en detalle de dichos datos indica que las transacciones de vivienda nueva evolucionan a ritmo ligeramente positivo (1,2%) mientras las de usada invierten su dinámica de crecimiento (-4,6%).

En términos absolutos, y según la misma información del Ministerio de Fomento, durante los nueve primeros meses de 2019, las transacciones en el mercado de vivienda nueva suponen algo más del 10% del total de transacciones realizadas.

La cantidad de operaciones de constitución de hipotecas sobre viviendas en los nueve primeros meses del año (366.958) se mantiene sensiblemente igual a las formalizadas en el mismo periodo del año pasado (369.208), y
continúa por debajo del nivel global de transacciones (411.234 y 428.612 respectivamente). Con estos datos, se observa que la ratio entre hipotecas y transacciones se sitúa actualmente en el 89%, cuando en el tercer
trimestre de 2018 se encontraba en el 86%.

El número de viviendas pendientes de primera ocupación ofertadas por particulares, que en algunos momentos de la recuperación era importante, se ha reducido a proporciones poco significativas, y su incidencia en el cómputo de valores se puede considerar no apreciable.

Previsiones
El mercado de vivienda nueva continuará previsiblemente el proceso de moderación en el crecimiento de los precios observado ya desde hace un año, sobre todo en las ubicaciones con mayores subidas. A ello contribuirán en buena medida algunos factores:
• Tendencia a la moderación en las rentabilidades que proporciona el mercado del alquiler.
• Crecimiento del P.I.B. en cotas positivas, pero con previsiones inferiores a las estimadas al principio del año.
• Los agentes del mercado mantienen su interés en el sector residencial.
• Algunas de las grandes promotoras han reducido durante el año sus previsiones de producción a ofertar.

Por otro lado hay que señalar que existen algunos elementos de incertidumbre que pueden afectar al desarrollo del sector:
• El efecto que ha podido tener sobre el mercado la entrada en vigor de la Ley de Crédito hipotecario, y la duración en el tiempo del mismo.
• Los cambios en la fiscalidad de las viviendas en alquiler, que algunas comunidades autónomas y ayuntamientos están estudiando o ya han adoptado, y el impacto que ello pueda tener sobre el mercado de las transacciones.
• El mantenimiento de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo, en cotas muy bajas, y el modo en que una posible subida podría afectar a la formalización de hipotecas.
• Aumento progresivo de las zonas geográficas en que la escasez de suelo finalista tensiona los precios al alza.

De mantenerse las condiciones macroeconómicas actuales, es poco probable que se asista a una inversión inmediata del ciclo alcista iniciado en 2015, si bien los crecimientos continuarán en la línea de la moderación iniciada, y posiblemente se observarán tendencias bajistas en aquellos lugares que han experimentado hasta ahora crecimientos más discretos.

Conclusión
El precio de la vivienda continúa el camino ascendente iniciado en 2015, si bien lo hace cada vez de forma más moderada que en el periodo inmediatamente anterior. No se aprecian a corto plazo factores que hagan prever alteraciones importantes en la tónica actual, a la vista de la evolución de los factores más relevantes
del sector:
• Volumen de transacciones similar al del año anterior, aunque con cierta tendencia al descenso en los últimos meses.
• Subida generalizada de los precios en el mercado de la vivienda nueva, aunque de forma mayoritariamente discreta, y menor porcentaje que en los años anteriores.
• Generalización de las ventas sobre plano antes del inicio de las obras.
• Mantenimiento de las condiciones para la obtención de crédito hipotecario y contención en los tipos de interés más frecuentes.
• Evolución favorable de las cifras de empleo, aunque las limitaciones salariales continúan suponiendo un freno para el acceso al mercado inmobiliario.
• Evolución positiva de la economía, con tasas de crecimiento superiores a la media europea, aunque inferiores a las previstas a principio de año.
• Continuidad de la tendencia a la modalidad de alquiler (en algunos casos con opción de compra a medio plazo), sobre todo en el segmento de población más joven.