La economía española cerró 2024 con un sólido crecimiento del 3,2%, muy por encima de la media de la eurozona. Un dato que, aunque positivo en términos globales, también tiene implicaciones directas en la problemática del sector inmobiliario: incremento de precios, menor disponibilidad de vivienda y un mercado tensionado, donde la demanda de compradores extranjeros añade aún más presión 🔥.

Son lo satos ofrecidos por Funcas,  un centro de análisis -un  think tank- dedicado a la investigación económica y social y a su divulgación, promoviendo la interacción entre la esfera académica y la economía real. Forma parte de la Obra Social de CECA

La pregunta que muchos se hacen es: ¿puede sostenerse este crecimiento en 2025 y 2026, en un contexto internacional cargado de incertidumbres? A juzgar por los principales indicadores, parece que sí, aunque no exento de riesgos.

Consumo interno y servicios: los grandes impulsores

El impulso de 2024 procedió, fundamentalmente, del consumo de los hogares (alentado por el crecimiento poblacional y la recuperación de salarios) y del consumo público, que acumula ya un crecimiento del 18,2% respecto a niveles prepandemia. También sorprendió el excelente comportamiento de las exportaciones de servicios turísticos y no turísticos, aunque las exportaciones de bienes se mantuvieron débiles.

Por su parte, el gasto en consumo creció menos que la renta disponible, lo que llevó a que la tasa de ahorro de los hogares alcanzase un elevado 13,6%. Esta acumulación de ahorro puede ser un factor determinante para futuras inversiones en vivienda, especialmente si las condiciones de financiación siguen mejorando 📈.

El mercado inmobiliario: un beneficiario indirecto

El crecimiento económico se está reflejando ya en una mayor demanda de viviendas, en un contexto de oferta todavía limitada. Además, las cifras de ventas a extranjeros siguen aumentando, lo que contribuye a elevar los precios de venta, especialmente en las zonas más demandadas como la Costa del Sol, Costa Blanca o las Islas Baleares 🌴.

La presión de los compradores internacionales supone una doble cara de la moneda: incentiva la inversión en nuevas promociones, pero también dificulta el acceso a la vivienda para buena parte de la población local. Un fenómeno que, sin duda, marca de forma creciente la problemática de nuestro sector inmobiliario.

Más inversión en vivienda

Uno de los elementos positivos que se prevé para 2025-2026 es el aumento de la inversión en vivienda 🏗️. Según las últimas proyecciones de Funcas, la formación bruta de capital fijo en construcción crecerá un 2,9% en 2025, frente al 2,3% previsto para el conjunto del PIB, y se mantendrá sólida en 2026.

A pesar de las tensiones internacionales, la actividad constructora sigue su propio ciclo. El número de viviendas iniciadas y de visados de obra nueva mantiene una tendencia positiva, con un primer trimestre de 2025 fuerte tanto en actividad como en ventas.

Es importante señalar que, aunque la construcción se recupere, esta no se traduce de manera inmediata en un mayor volumen de vivienda disponible. Los plazos de ejecución siguen siendo largos, y buena parte de las nuevas promociones ya cuentan con una alta tasa de preventa, especialmente entre inversores extranjeros y fondos.

En este escenario, el precio de la vivienda en España podría seguir aumentando, aunque de forma más moderada que en años anteriores.

El euríbor seguirá bajando

Otro factor crucial para el sector inmobiliario es el comportamiento de los tipos de interés. En este sentido, las noticias son alentadoras: el euríbor a 12 meses cerró marzo en un 2,4%, y las perspectivas apuntan a que seguirá descendiendo durante el resto del año 📉.

La política monetaria del BCE ha facilitado seis bajadas consecutivas de tipos desde junio de 2024. Esto ha provocado un descenso progresivo del euríbor, aunque con alguna interrupción puntual como la de enero de 2025. El abaratamiento del crédito implica que hipotecarse será más barato, lo que puede reactivar todavía más la demanda de vivienda, en especial entre las clases medias y los jóvenes.

Sin embargo, no debemos olvidar que esta bajada de tipos también favorece la inversión especulativa, con más fondos y grandes inversores buscando colocar su capital en el mercado inmobiliario, lo que a su vez contribuye a inflar los precios 😓.

En paralelo, la caída del euríbor puede hacer que parte de los propietarios decidan vender en lugar de alquilar, reduciendo aún más la ya escasa oferta de alquiler residencial. Esto podría acentuar la crisis de acceso a la vivienda en régimen de alquiler, especialmente en las grandes ciudades y zonas costeras.

El impacto de los aranceles en nuestra economía

En el contexto internacional, uno de los grandes focos de preocupación es el endurecimiento de la política arancelaria de Estados Unidos. La Administración norteamericana ha aumentado los aranceles a productos de China y amenaza con medidas similares para otros socios comerciales, incluida la Unión Europea 🌍.

Aunque la repercusión directa de los aranceles sobre el sector inmobiliario será limitada, la ralentización del comercio mundial puede terminar afectando al conjunto de la economía española. Menor crecimiento global podría implicar menos turismo, menos inversión extranjera y, en última instancia, un enfriamiento del mercado inmobiliario.

Hasta ahora, el sector servicios, y en particular el turismo, han actuado como colchón de nuestra economía. Pero si las tensiones arancelarias se agravan, la desaceleración podría trasladarse también al consumo y a la inversión residencial.

Una contracción de la economía europea podría afectar el poder adquisitivo de los compradores extranjeros, especialmente de mercados tradicionales como Reino Unido, Alemania o Francia. De ser así, la demanda internacional de vivienda en España podría disminuir, frenando el ritmo de incremento de precios y estabilizando en parte el mercado 🏠.

La guerra comercial y la incertidumbre se mantienen en el horizonte de previsión

El principal riesgo para el crecimiento de la economía española en los próximos dos años es la persistencia de la incertidumbre internacional ⚡. De momento, el dinamismo interno (consumo y construcción) ha permitido a España seguir creciendo con fuerza. Pero no podemos ignorar que la volatilidad de los mercados financieros, la evolución de los aranceles y los posibles cambios en la política monetaria internacional podrían impactar, más tarde o más temprano, sobre nuestro mercado inmobiliario.

El escenario central de previsiones de Funcas apuesta por un crecimiento sostenido en 2025-2026, apoyado en la resiliencia del consumo privado, el aumento de la inversión en construcción y la mejora del acceso al crédito. Sin embargo, insiste en que la situación podría cambiar rápidamente si se intensifican los conflictos comerciales o si el crecimiento mundial se debilita más de lo previsto.

Para el mercado inmobiliario, la previsión sigue siendo positiva, pero exige prudencia: los precios seguirán subiendo, la demanda internacional se mantendrá elevada y la financiación será favorable… siempre y cuando el entorno global no se deteriore bruscamente.

Un mercado inmobiliario dinámico, pero tensionado

La combinación de crecimiento económico interno, mejora del acceso al crédito y elevada demanda internacional seguirá impulsando el mercado de la vivienda en España en 2025 y 2026 📈. Sin embargo, la falta de nueva oferta suficiente, junto con la presión de los compradores extranjeros, seguirá haciendo que los precios se mantengan elevados, complicando el acceso para buena parte de la población residente.

La incertidumbre internacional y los riesgos comerciales se mantienen como amenazas latentes, aunque su impacto inmediato sobre el sector inmobiliario español parece, de momento, contenido.

Desde Aquimicasa, seguiremos analizando esta evolución, conscientes de que el mercado de la vivienda en España se enfrenta a un equilibrio cada vez más delicado entre dinamismo económico y acceso a la vivienda para todos 🏡.