La incertidumbre ante lo que será el día a día después de la crisis, en todas nuestras actividades sociales o económicas, va a condicionar, lo está haciendo ya, cualquiera de las decisiones que tomemos estos próximos meses.

Vivimos una guerra, con fuego cruzado de declaraciones, de las que tan sólo se puede deducir que el panorama es poco halagüeño. Todos los sectores económicos en una medida u otra están afectados y el inmobiliario va a estar entre los más dañados, aunque hay quienes defienden que será con matices.

El dato más revelador de lo que va a acontecer en el mercado inmobiliario lo marca, al igual que en muchos otros sectores, la esperada caída del PIB, que parece históricamente ligado al precio de la vivienda. El Banco de España, que a la hora de esgrimir sus previsiones se ha mostrado más pesimista que el FMI, estima que dependiendo del tiempo que dure la vuelta a una cierta normalidad nuestro PIB puede caer entre el 6,6 y el 13,6%.

Y con esos datos, haciendo una traslación de lo sucedido en el 2008 y 2012, diversas fuentes económicas hablan de un descenso del precio de la vivienda de entre un 6,5% y un 14% a finales de año. Una caída que de momento no se está reflejando en los precios de las propiedades a la venta, no sólo porque el sector está paralizado y no tomará constancia del cambio de realidad hasta que se reactive, sino porque muchos propietarios esperan que su futuro comprador venga de otro mundo y no se haya enterado del Covid-19.

Mucho más dramático que el descenso de precios de la vivienda, va a resultar la disminución en las operaciones de compraventa que la inseguridad económica va a propiciar. Algunas fuentes hablan de descensos de hasta un 25%, lo que haría retroceder el mercado inmobiliario y lo llevaría al peor puesto de los tres últimos años.

Este descenso de la demanda, unido al incremento de la oferta, influida tanto por la puesta a la venta de ahorros en forma de ladrillo, que harán falta por la crisis laboral, como por la incorporación a este mercado de activos huidos del alquiler, no harán sino profundizar el descenso de los precios y prolongar la situación hasta bien entrado el 2022.

Situación muy diferente al mercado de compraventa de viviendas se va a producir en los alquileres, donde ya vaticinamos un auténtico embrollo. Y es que en este mercado y con la crisis económica que va a ser de aúpa, se van a introducir muchos elementos distorsionadores. Algunos ya los conocemos y tan sólo tardarán un poco más en llegar y otros son nuevos y aún ni nos los imaginamos. Pero vayamos por partes empezando con lo ya conocido.

La nueva situación producida por el coronavirus ha obligado al ejecutivo a posponer la publicación del esperado para marzo “índice de precios de alquiler”. Ojo que se habla de posponer y no de eliminar, ya que según explica David Lucas, secretario general de Agenda Urbana y Vivienda, “hay que esperar a que la situación se normalice” y añade que hasta que no se sepa cómo queda la situación de los alquileres no se va a poder actuar, “pero seguimos con la misma vocación de conocer esas áreas tensionadas de precios para facultar a las comunidades autónomas a que las conozcan y las limiten”.

El problema resulta evidente, los alquileres van a bajar y el mercado regulará que su relación con la capacidad adquisitiva que surja tras la pandemia se mantenga constante, con lo que por lógica seguirá habiendo zonas tensionadas; las habrá más aún ya que la teoría de los vasos comunicantes del sector –las personas tienen que vivir en algún sitio- dice que cuando bajan las cifras de compraventas suben las de los alquilados. ¿Si el Ministerio propicia que Ayuntamientos y CC.AA. regulen con los precios ya en bajada por la crisis, a dónde se van las rentabilidades?

Está claro que la rentabilidad de los pisos en alquiler va a bajar, no solo por la medida de contención de precios impulsada por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana de José Luis Ábalos, sino también por el efecto que sobre el sector van a tener los créditos y ayudas a los inquilinos, las moratorias, sus prórrogas legales y las otras, sin olvidar la desaparición de gran parte del alquiler turístico.

A principios de año la rentabilidad bruta del alquiler para los inversores iba muy bien, con un 5,78% de rédito y un incremento del 0,5% respecto al mismo periodo del año anterior. El importe llegaba ya a una renta media mensual de algo más de 1000 euros.

Pero las consecuencias del Covid-19, con una dramática pérdida de empleo, sobre todo entre los trabajadores más precarios, con contratos temporales y salarios bajos, podrían traer de vuelta no sólo rebajas en los alquileres, sino también un incremento en los desahucios. Y pudiera ser que los lanzamientos no tuviesen las mismas facilidades que en la anterior crisis, ni que la Justicia tuviera capacidad para gestionarlos.

Los únicos que podrían recuperar las rentabilidades que se están difuminando en el alquiler, son los nuevos inversores, que a no más tardar en junio, cuando la situación comience a aclararse, comenzarán la caza de gangas. De hecho ya están hablando con sus agentes inmobiliarios para que estén alerta de las oportunidades que se van a presentar y porque además, con los tiempos que corren, una Bolsa sobresaltada y un precio del dinero en negativo, es la opción más atractiva…si hay seguridad.

Porque parece que siempre hay un pero y es que en esto de los alquileres, con una cifra de parados que podría de nuevo llegar o incluso superar los 4,5 millones si la crisis se enquista y los ERTE terminan de mala manera, no serían de extrañar medidas sociales que blindaran el derecho a la vivienda. Al menos ante los bancos, los fondos de inversión, socimis y otros grandes tenedores que para el Gobierno, son los propietarios de más de 10 viviendas, es decir, los grandes inversores.

Y esta situación podría echar por tierra uno de los puntales -otro mucho menos problemático será la rehabilitación- sobre los que tiene que apoyarse el sector inmobiliario en los años difíciles que vienen: los inversores. Porque tampoco el «build to rent», a menos que sea estrictamente público, tiene mucho futuro con las reglas poco claras.

Para parar el primer golpe a los arrendatarios y por qué no, también a sus arrendadores, que en el 85% de los casos son pequeños propietarios que complementan sus pensiones o sueldos, el Gobierno aprobó ayudas al pago de alquileres en familias en situación de vulnerabilidad.  El Ministerio de Ábalos firmará un acuerdo con el ICO para un plazo de hasta 14 años, por el que se habilitará una línea de avales con cobertura estatal por importe de 1.200 millones de euros, para que, a su vez, los bancos ofrezcan créditos a los inquilinos con dificultades.

Así, las personas que vivan de alquiler en una vivienda cuya titularidad sea de un particular y cuya situación económica se haya visto afectada por la crisis, podrán pedir uno de estos préstamos a través de su entidad financiera para pagar hasta seis meses de alquiler, a devolver en varios años.

Pero estas ayudas en forma de micro créditos aún no han llegado a los miles de hogares que están adeudando los recibos de abril, con todas las consecuencias que acarrea: se puede iniciar una demanda por un sólo impago. Saliendo al paso de la situación Ábalos declaró el pasado lunes en el Congreso que el convenio se firmaría esta semana, para que se aplique con efecto retroactivo al 1 de abril y además se ampliará el plazo para que los arrendatarios puedan solicitar la moratoria en el alquiler hasta el 2 de julio. Desde el propio Ministerio han calculado que beneficiará a 450.000 inquilinos.

Y si el drama del pago de los alquileres de la vivienda por parte de las familias es importante, no lo es menos el pago de los alquileres que Pymes y autónomos tienen que hacer por los locales en los que sitúan sus negocios. Modo de vida que se vio suspendido por el decreto de alarma, que les ha llevado a más de 40 días sin facturar y como dice el refrán “y lo que te rondaré morena”…

Y para ellos, las Pymes y los autónomos, el Gobierno ha aprobado una normativa que intentará flexibilizar el pago de los alquileres de miles de locales comerciales, habilitando una vía para que se puedan establecer sistemas de renegociación de la deuda.

Las medidas tomadas, para los arrendatarios de vivienda y los de locales están bien y eran necesarias, pero son un mero parche que no solventará una situación que se va a demorar en el tiempo. Van a pasar muchos meses, demasiados, para que unos y otros recuperen la estabilidad económica y rentabilidad que tenían en febrero. Ni los puestos de trabajo perdidos van a volver de la noche a la mañana, ni todos los ERTE van a terminar felizmente, ni mucho menos el consumidor volverá a entrar en las tiendas y bares con alegría y espíritu de gasto. ¡Qué pasará cuando ahorros, ayudas y moratorias se acaben? ¿Que pasará con el constitucional derecho a la vivienda? El colapso de la Justicia de enero va a ser una chanza frente a la situación que viene. Y al fin y al cabo la solución del problema no es judicializarlo.

A día de hoy son 21 millones de españoles, entre pensionistas, parados, funcionarios, afectados por un ERTE y autónomos, los que cobran del Estado. Y 3,5 millones de familias las que viven de alquiler. Sin olvidar los centenares de miles de locales comerciales -300.000 en la restauración- que no tienen nada claro su futuro tras el desconfinamiento. Para qué hablar de los millones de expedientes que duermen y dormirán el sueño de los justos o los injustos -se trata de saberlo algún día-  en las sedes judiciales.

La situación no puede prolongarse demasiado, es preciso poner el país en marcha con cautela, sí, pero sin más demora de la imprescindible para no agudizar la crisis económica. Procurando proteger en lo posible a toda la población, aunque sus intereses sean en ocasiones yuxtapuestos. Y el embrollo del alquiler es la más viva muestra de la situación.  Con solidaridad como país y no dejando actuar a intereses ajenos podemos conseguirlo.

 

Eduardo lizarraga

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