Uno de los principales problemas en el mercado inmobiliario español es la dificultad para encontrar alquileres asequibles. Esta problemática se agudiza en áreas con gran demanda turística, donde la conversión de viviendas habituales en alojamientos turísticos reduce la oferta de viviendas disponibles para residentes. Los pisos que antes formaban parte del mercado del alquiler tradicional han sido transformados para maximizar la rentabilidad a través de plataformas de alquiler turístico, lo que contribuye a una oferta reducida y precios inalcanzables para muchos inquilinos.
Según datos oficiales y de asociaciones de vecinos, el fenómeno afecta gravemente a las grandes ciudades y destinos turísticos. El impacto no solo se traduce en la subida de precios, sino también en una gentrificación que desplaza a los residentes de largo plazo, alterando la composición social de los barrios y saturando los servicios públicos.
Las viviendas turísticas aumentaron un 9,2% en España en el último año (febrero de 2024 respecto a febrero de 2023), con un total de 351.389 apartamentos, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Desde muchos sitios ya se ve a la vivienda turística como al enemigo, compartiendo podio con el alquiler temporal.
La carestía del alquiler tradicional y la ausencia de oferta como motivo principal
Se ha producido mucho ruido con la decisión de los partidos que conforman el Gobierno de subir la fiscalidad a distintos conceptos, con particular incidencia en el sector de la vivienda; pero la armonización fiscal era una medida que estaba ya en el aire y sólo necesitaba de la forma y la fecha. Con la justificación de que en el inmobiliario se hace para que retorne la vivienda turística al uso tradicional y el acicate de generar ingresos extra desde esos más de 350.000 pisos turísticos, queda, eso sí, el otro gran agujero por el que huyen los propietarios del alquiler tradicional: el alquiler temporal, que ya representa más del 30% de todos los anuncios de alquiler, llegando al 64% en Barcelona. Pero tampoco creo que dure mucho, dándonos la solución fiscal alguna pista de por dónde se puede enfocar el problema.
En todo caso, esta subida de la fiscalidad a las viviendas de uso turístico, penaliza al consumidor de esta opción vacacional, muy solicitada por la clase media y trabajadora que no puede acceder a los hoteles para sus vacaciones, sobre todo por el precio al que se han puesto. Lo que está claro, es que contemplamos la paradoja de que una habitación en un hotel de lujo está gravada con un 10% y un apartamento de uso turístico familiar en cualquier costa de España, lo estará en un 21%. No parece muy acertada la solución. Y tampoco la de que el problema se considere tan sólo desde el punto de vista económico, que también desde el punto de vista de la seguridad jurídica del propietario debiera hacerse alguna cosilla.
Impuestos al lujo y a la vivienda turística
La propuesta de reformas fiscales anunciada por el Gobierno de España, impulsada por el acuerdo entre PSOE y Sumar, intenta transformar el panorama de la vivienda turística, pero no sólo. Con medidas como la subida del IVA para los apartamentos turísticos, la eliminación del régimen fiscal de las Socimi y la aplicación de impuestos al lujo, se pretende diversificar el parque de viviendas y reforzar la equidad en la distribución de la riqueza. Sin embargo, esta nueva fiscalidad ha generado un intenso debate, con distintos sectores del mercado inmobiliario expresando su preocupación por las consecuencias económicas.
El Gobierno argumenta que una de las principales razones detrás de la subida del IVA del 10% al 21% para los apartamentos turísticos es transformar estos inmuebles en viviendas de alquiler tradicional. La medida busca disminuir la rentabilidad de los pisos turísticos para que los propietarios se inclinen hacia el alquiler de larga temporada, contribuyendo así a paliar la escasez de viviendas en las zonas más tensionadas.
La patronal de pisos turísticos Apartur advierte de los daños económicos
Pero esta modificación plantea una cuestión crítica: ¿realmente beneficiará el acceso al alquiler habitual? La Asociación de Apartamentos Turísticos de Barcelona (Apartur) advierte que la penalización del sector impactará directamente en la clase media, afectando tanto a pequeños propietarios, que constituyen la mayoría del mercado, como a los usuarios de estos servicios. En lugar de aumentar la oferta de viviendas en alquiler, Apartur asegura que existe el riesgo de que estos inmuebles sean retirados del mercado por completo, con lo que el acceso a la vivienda podría no mejorar de manera significativa. Aunque eso de perder 100 por dejar de ganar 20 tampoco lo veo yo mucho y los propietarios también podrían decantarse por vender su inmueble lo que, dada la situación actual es una buena noticia para el sector.
Además, en zonas con alta afluencia turística, los apartamentos turísticos generan una importante fuente de ingresos y empleo, tanto directa como indirectamente. La imposición de un IVA del 21% puede reducir su competitividad, desincentivar el turismo familiar y hacer que los apartamentos turísticos dejen de ser una alternativa asequible, provocando la pérdida de empleos relacionados con el turismo, afectando a pequeños comercios y a la economía local.
El sector del lujo y la banca entre los damnificados
La reforma fiscal no se limita a los apartamentos turísticos. El acuerdo entre PSOE y Sumar incluye también la implementación de un impuesto de lujo a bienes como yates, jets privados y vehículos de alta gama, y busca incrementar la carga fiscal sobre la banca. En el caso de esta última, se mantiene el gravamen a sus beneficios, argumentando que las entidades financieras deben contribuir de manera más equitativa al sostén social, especialmente en un contexto de beneficios récord, como los que están teniendo este año. Las eléctricas parece que se libran, ya me gustaría saber cómo ha maniobrado Sánchez Galán para conseguir que sus inmensos beneficios no se vean gravados.
Las Socimi se quejan del cambio de panorama fiscal
Uno de los sectores más golpeados por las medidas propuestas son las Socimi (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario). El nuevo acuerdo contempla la eliminación del régimen fiscal especial que permite a estas sociedades tributar al 1% en el Impuesto de Sociedades. Según el Gobierno, esta ventaja no ha logrado aumentar significativamente el parque de viviendas en alquiler y es necesario un enfoque más efectivo.
Las principales Socimi en el mercado, como Merlin Properties e Inmobiliaria Colonial, han experimentado caídas en sus cotizaciones tras el anuncio del acuerdo. Desde el sector, advierten que esta medida podría reducir el atractivo de España como destino de inversión inmobiliaria y limitar la disponibilidad de capital necesario para grandes proyectos urbanísticos. Queda por averiguar si esta inversión en grandes proyectos no incrementa los precios finales del inmobiliario.
Se extienden las medidas contra las viviendas turísticas
No es el incremento de la fiscalidad la única medida que asoma estos días. Diferentes acciones en distintas administraciones buscan equilibrar el acceso a la vivienda para los residentes locales y frenar el encarecimiento del mercado inmobiliario provocado por la gran demanda turística y la inversión extranjera. En este contexto, se destacan las iniciativas impulsadas por comunidades como Cataluña y Canarias, así como la creciente presión social para regular los alquileres turísticos y temporales en distintas ciudades españolas.
En Cataluña las nuevas viviendas turísticas deberán disponer de licencia urbanística
Cataluña ha tomado medidas drásticas para contener el impacto de las viviendas turísticas. Según un decreto ley aprobado el 7 de noviembre, los nuevos alojamientos turísticos en 262 municipios deberán obtener una licencia urbanística previa, además de la autorización turística habitual. Esta nueva regulación busca limitar el uso turístico de las viviendas en aquellas áreas donde la presión inmobiliaria es más severa.
- Requisitos para los municipios afectados: Solo los municipios que presenten una demanda de vivienda acreditada y un mercado tensionado, o aquellos con más de cinco pisos turísticos por cada 100 habitantes, estarán sujetos a estas restricciones. En estos casos, no se podrán otorgar nuevas licencias hasta que los ayuntamientos adapten su planeamiento urbanístico.
- Plazo de cinco años para regularizar licencias: Los pisos turísticos ya habilitados tendrán un margen de cinco años para cumplir con la nueva normativa. Si no lo hacen, deberán cesar su actividad.
El gobierno catalán estima que esta normativa podría cerrar hasta 28.000 pisos turísticos en 47 municipios, aunque las asociaciones del sector elevan esta cifra hasta 80.000. El objetivo principal es frenar la transformación de viviendas permanentes en alojamientos de uso turístico, una tendencia que, según la Generalitat, «dificulta el acceso de las familias a un hogar habitual en un contexto de creciente demanda».
El sector de la vivienda turística estima los daños al sector
Ante esta nueva medida, la Asociación de Apartamentos Turísticos de Barcelona (Apartur), han expresado su preocupación por las restricciones. Afirman que estas normativas pueden tener un impacto negativo en la economía y el empleo, así como en el comercio y la restauración ya que se está poniendo en riesgo hasta el 50% de los alojamientos turísticos en Cataluña. Además, aseguran que la normativa no resolverá el problema del acceso a la vivienda, ya que, en ciudades como Barcelona, donde no se han otorgado nuevas licencias turísticas en años, los precios del alquiler continúan subiendo.
En Canarias se quiere impedir la compra de vivienda por extranjeros
El Gobierno de Canarias también está trabajando en medidas para proteger el mercado de la vivienda. El consejero de Obras Públicas, Transportes y Vivienda, Pablo Rodríguez, ha planteado la posibilidad de restringir la compra de viviendas por parte de extranjeros no residentes. La intención es abordar la crisis habitacional que afecta al archipiélago, agravada por la elevada demanda internacional que encarece el metro cuadrado. Hay que contemplar la medida desde la realidad de que uno de cada dos compradores es extranjero.
Rodríguez considera que esta problemática debe tratarse en el marco de la Unión Europea, debido a las especificidades de Canarias como región ultraperiférica. Para ello, ha encargado a la oficina canaria en Bruselas que explore las posibilidades legales de imponer restricciones, argumentando que el acceso a la vivienda es un reto crítico para las islas.
El Sindicato de Inquilinos pide el control del alquiler temporal
En el lado contrario de la polémica, organizaciones sociales como el Sindicato de Inquilinos e Inquilinas consideran que la regulación de los pisos turísticos es solo un paso hacia la solución del problema. Desde su perspectiva, es necesario regular también los alquileres de temporada, que a menudo se convierten en una vía para eludir las normativas del alquiler convencional.
La alta concentración de viviendas de uso turístico y de temporada tiene implicaciones negativas en la convivencia y en la configuración urbana, según el sindicato. La organización insta a las autoridades a adoptar una regulación más ambiciosa que devuelva al mercado residencial una parte importante del parque de viviendas que se ha desviado hacia usos turísticos y temporales.
El incremento de la fiscalidad puede ser parte de la solución pero no toda
En definitiva, las nuevas medidas fiscales planteadas por el Gobierno ponen en el centro del debate el equilibrio entre la necesidad de aumentar la equidad fiscal y el riesgo de dañar sectores económicos clave, siendo un reflejo de los retos a los que se enfrenta el sector inmobiliario en España. A medida que la reforma avance en el Congreso, será crucial encontrar un punto de equilibrio que permita proteger a los colectivos más vulnerables y asegurar una oferta adecuada de viviendas sin generar daños colaterales irreversibles al tejido económico español.
Las medidas que buscan limitar el uso turístico de viviendas pretenden recuperar el equilibrio en un mercado desequilibrado y asegurar un acceso justo a la vivienda para todos, al menos en el corto plazo, que es el problema principal. Para más largo tiempo la solución es la inversión pública en vivienda de alquiler asequible, como hicieron en su momento países de nuestro entorno. Aquí todo la inversión fue para ayudar al propietario, lo que sin duda generaba más movimiento económico y financiero, pero también el problema frente al que nos encontramos.
Eduardo Lizarraga
AQUIMICASA.NET
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