El cierre de redacción la noche del miércoles nos deja sin saber lo que Lagarde y su consejo de sabios harán mañana con los tipos de interés, aunque es bastante previsible. De momento hemos llegado a tiempo de saber que Jerome Powell, presidente del Sistema de la Reserva Federal de Estados Unidos y su consejo han aprobado por unanimidad una nueva subida de los tipos de interés, la décima consecutiva, esta vez de un cuarto de punto.
La decisión deja los tipos en una horquilla de entre el 5 y el 5.25%, y es un paso más de la agresiva política con que el banco central estadounidense trata de reducir la inflación. No sorprende a nadie, pero puede marcar el fin de las subidas. Las caídas de tres bancos estadounidenses, Silicon Valley Bank, Signature Bank y First Republic Bank, que han forzado la intervención pública, pueden tomarse como un aviso para darse un respiro.
En Europa la situación es algo distinta, no habiendo llegado aún a esos tipos de interés, pero en la reunión de hoy jueves parece descartado subir un nuevo 0,25%, lo que dejará los tipos en el 3.75%. El pequeño repunte inflacionario de marzo da la coartada perfecta al BCE para mantener la presión sobre los tipos y no prestar atención a la debilidad del mercado hipotecario en Europa, que tiene su reflejo en lo que está sucediendo con el euríbor.
El precio del dinero hunde el inmobiliario
De momento, el indicador más utilizado en las hipotecas de España baja 58 milésimas hasta el 3.822% respecto a la media provisional de mayo, en lo que parece una clara anticipación de las medidas menos agresivas del BCE y una señal de que el mercado hipotecario está en caída libre, con más del 50% de las propiedades compradas sin hipoteca.
Sin embargo, el daño ya está hecho y el objetivo marcado en la hoja de ruta de Lagarde de endurecer el precio del dinero hasta asfixiar el consumo de empresas y hogares se está cumpliendo. Sin embargo, Europa no es la única en sufrir las agresivas políticas de los bancos centrales, que están teniendo una importante repercusión en el mercado hipotecario y por ende en el inmobiliario.
Este mercado inmobiliario en las economías más fuertes, está experimentando una fuerte contracción, tanto en precio como en operaciones de compraventa, casi desde comienzos del pasado año. Los mayores descensos en precio se dan en Australia, Suecia y Canadá, rozando todos el -10%, a los que les siguen EE.UU. y Alemania que ya están en el -6%. Y si hablamos de operaciones de compraventa, aún vamos peor, con caídas en Australia de -47% y un conjunto de países con Noruega a la cabeza, Suecia, EE.UU. y Nueva Zelanda con bajadas superiores al 32%. Reino Unido y Países Bajos, con mercados muy inflados, podrían ser los próximos en llegar a estas cifras no vistas hace tiempo.
El mercado podría quedarse como antes de la pandemia
Y con ser fuertes las rebajas, no parece que estén marcando ya un punto de inflexión, sino que la tendencia de caída en el precio de la vivienda en estas economías debería continuar en los próximos trimestres, a medida que el endurecimiento de la política monetaria siga siendo la política de los bancos centrales y se traslade a la economía real, con correcciones más fuertes en aquello mercados inmobiliarios que han subido de forma más acelerada. El objetivo podría ser el de dejar los precios en la situación que se encontraban en 2019, antes de la pandemia, con una caída media de un 25%.
Además, puede darse un efecto inducido: ante la previsible bajada de precios por la caída de las compraventas, los hipotéticos compradores pueden contener sus operaciones esperando que bajen más los precios, lo que origina un mayor descenso de las operaciones.
El mercado inmobiliario español resiste mejor a Lagarde
La situación en el mercado inmobiliario español no es la misma y se encuentra en mejor posición. Subió, en lo que a precio se refiere un 7,4% en 2022, según el Instituto Nacional de Estadística, pero comenzó a moderar estas subidas en el tercer trimestre. A lo largo de ese año se vendieron unas increíbles 650.000 viviendas, pero ya con el inicio de las subidas de tipos, las compraventas siguieron animadas y se realizaron unas 150.000 operaciones en el último trimestre. Ahora, con el endurecimiento de la política monetaria de Lagarde, las operaciones se van a reducir hasta alcanzar unas 520.000 este año, lo que es una bajada de un 20%, pero dentro de una situación razonable. Y todo ello con un precio que se puede mantener constante, aunque ello implique en términos reales una corrección del 3,9%. Serán la inflación, la baja demanda y una oferta muy contenida las que mantengan los precios.
Hay que añadir que la recuperación económica de España tras la pandemia ha sido más fuerte que la de otros países de nuestro entorno, situación que contribuirá al mantenimiento del mercado laboral y del inmobiliario.
En el fondo de la situación se encuentra el progresivo debilitamiento del mercado hipotecario, que, después de un pequeño repunte en enero, del 2,9% interanual, precedido el mes anterior por un descenso interanual de casi un 9% (8,8), ha vuelto a cifras negativas, cayendo un 2% la firma de hipotecas para la vivienda en febrero. Y la causa no debe achacarse sólo al incremento de los tipos de interés, que el endurecimiento de la política de concesión de préstamos de los bancos, alarmados por un incremento de la morosidad que ya se percibe, tiene también mucho que ver.
Las hipotecas bajan un 24,4%
De acuerdo a los datos del INE, en febrero, los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda decrecieron un 24,4% interanual, hasta las 20.591 operaciones. La cuantía promedio de estos préstamos descendió un 7,1% interanual, alcanzando los 144.004 € en promedio.
Los préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda no registraron crecimiento en ninguna autonomía y tuvieron un desempeño menor que la media nacional en Navarra (-45,4%), Murcia (-31,9%), Extremadura (-31,5%), Aragón (‑28,5%), Madrid (-27,6%), Cataluña (-27,3%), Galicia (-27,1%) y Andalucía (-25,2%).
En cuanto a la cuantía promedio de los nuevos préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda, la evolución siguió siendo dispar a nivel autonómico, pues creció en cinco CC.AA. y decreció en las doce restantes. Destacaron los aumentos en La Rioja (32,7%) y Comunidad Valenciana (8,9%), y los retrocesos en Extremadura (-28,5%) y País Vasco (-16,5%).
Una buena noticia continúa siendo el mercado laboral, que está resistiendo a Lagarde, con el apoyo del Plan de Recuperación, el turismo, las exportaciones y las medidas de choque desplegadas por el Gobierno, sin olvidar que, pese al sector de la alimentación, que avanza al compás de los beneficios de la distribución, la inflación está siendo contenida.
El objetivo económico de Lagarde ya ahoga la economía europea
Lo que ya sabe el BCE, a pesar de esa subida del 0,25%, es que está consiguiendo desacelerar la actividad económica en toda la eurozona; baja el consumo, la concesión de préstamos a personas y empresas, la compra de viviendas… estamos a un paso de que el objetivo de ahogar la economía de los hogares y las inversiones de las empresas comience a causar víctimas.
El gobernador del Banco de España, Pablo Hernández de Cos, ha reconocido que sin estabilidad financiera no habrá estabilidad de precios y esto debe hacer reflexionar al BCE, junto con que a pesar de algunos tirones la inflación se va moderando. Y si la Reserva Federal de Estados Unidos deja ya de subir los tipos de interés dando por finalizado el ciclo alcista del precio del dinero, Europa debiera hacer lo mismo. Al menos hasta que se vea la dirección que tome la economía para no tener que volver luego a una política de impulsos que demostrará que nos habíamos pasado de frenada.
Eduardo Lizarraga
WWW.AQUIMICASA.NET
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