Cuando a mediados de abril el Colegio de Registradores de España publicó sus datos estadísticos inmobiliarios del primer trimestre de 2024, estos reflejaban una realidad que ya en ese momento había cambiado. Desde principios de abril la compraventa de viviendas se ha incrementado, sobre todos en las zonas mediterráneas y las islas, pero aún más significativo que este aumento en la demanda es la subida de precios que, de continuar en esos términos, puede convertirse en un problema.
El mercado inmobiliario ya está viviendo un tirón en determinadas zonas
En el primer trimestre del año el número de compraventas de vivienda disminuyó en marzo un 13,7% interanual, reduciéndose en 14 comunidades autónomas; en cambio, el precio de la vivienda subió un 4,2% interanual, con quince autonomías al alza, lo que con un coste hipotecario alto no es lo normal, de hecho, gran parte de los analistas de prestigio adelantaron que con la subida de las hipotecas bajarían los precios de la vivienda y no ha sido así.
Ahora, a mediados de mayo, la realidad es otra, tanto en precios como en compraventas. Sin datos oficiales, puede asegurarse que los intermediadores inmobiliarios están trabajando con mucho agobio y no sólo por el incremento de la demanda, que siempre es bienvenida, sino porque lo hace en un momento en que la oferta es escasa y con los propietarios comenzando a subir los precios. Así, destinos vacacionales de la costa mediterránea, Baleares, Canarias e incluso la cornisa cantábrica, están viendo como la demanda para la compra de viviendas se está incrementando por encima del 20%.
Y la situación se va a agudizar, estimándose que la compraventa de viviendas podría incrementarse este año entre un 7% y un 10% y el precio, con ausencia de oferta suficiente, también lo hará por encima del 7%.
Muchos factores incrementan la demanda y no sólo la bajada de las hipotecas
En un plazo de poco más de tres semanas, el próximo 6 de junio, tendrá lugar una reunión del BCE en la que se espera la primera bajada del precio del dinero desde el 21 de julio de 2022 en que subió el precio después de más de una década, iniciando una carrera para contener la inflación nunca vista con anterioridad. En poco más de un año el precio del dinero subió ocho veces consecutivas y 400 puntos básicos. Y ahora toca comenzar a bajar. Pero lo hará mucho más despacio.
Con los bancos ya ofreciendo mejores condiciones, muchos compradores están esperando el momento propicio para lanzarse a por la casa que necesitan. Hay demanda embalsada esperando la oportunidad, lo que no va a haber son las suficientes viviendas para satisfacerla y eso está tirando, y lo hará aun más, de los precios al alza. Por eso, y porque se espera una subida constante de los precios hasta que finalice el año y durante el 2025, los que no necesiten financiación harían bien en irse decidiendo, si es que encuentran lo que quieren.
No es tan sólo la bajada de las cuotas hipotecarias lo que está animando el mercado inmobiliario. Hay otros cuantos factores que están influyendo en que el mercado se caliente y ya veremos si en exceso.
Por un lado, hay que resaltar que el mercado laboral continúa firme y no ha cedido posiciones en invierno. Ahora, con la temporada turística comenzando, sus datos van a continuar subiendo y pueden llevarnos a un entorno laboral desconocido desde hace dos décadas, con una nueva subida del PIB por encima del 2,1% según el Banco de España. Si a ello le sumamos que la inflación está descendiendo, encontramos que en el bolsillo de los españoles comienza a haber bastante más liquidez. Y ello siempre es bueno para el sector inmobiliario, que depende de ahorros y capacidad financiera.
Creación de hogares y necesidad de vivienda nueva
No podemos olvidar que esta fortaleza del mercado laboral está impulsando la creación de hogares, sustentada en la necesaria inmigración para que el país funcione y atenazada por una insuficiente construcción de vivienda nueva que, con 90.000 unidades al año, está muy por debajo de las 210.000 que se necesitarían para una reposición adecuada. Hay que recordar que entre 2004 y 2007 se firmaron más de 733.000 visados de vivienda de obra nueva cada año. En triste comparación, entre 2018 y 2022 la solicitud de permisos para iniciar nuevas viviendas se ha reducido hasta poco más de 100.000 al año. Ha sido de nuevo el Banco de España quien ha fijado en 600.000 las viviendas nuevas que España necesita de aquí al 2025, para suplir el déficit de inmuebles en el país, pese a que hay casi 4 millones de viviendas vacías o desocupadas, según datos recogidos en su ‘Informe anual de 2023.
También, dentro de estos factores que incrementan la demanda, ocupa un lugar importante, porque además desestabiliza los precios, la compra de vivienda en España por parte de extranjeros, que suelen tener un mayor nivel adquisitivo que el comprador medio español. Estas compraventas de vivienda, con el 15% del total de las operaciones (13,8% de 2022), alcanzaron en 2023 cerca de 88.000 operaciones, acumulando dos años consecutivos con intensos crecimientos y este 2024 distintos factores, como la situación de guerra en el centro de Europa, podrían hacer subir esa cifra.
El turismo y al alquiler temporal rompen el mercado del alquiler
De la mano de esas visitas de extranjeros y de la potencia de nuestro turismo llega otro de los problemas que están contribuyendo tanto al alza de los precios de la vivienda como a la dramática ausencia de alquileres tradicionales. Es el alquiler turístico que, junto al reciente fenómeno del alquiler temporal, están metiendo una fuerte presión al precio de los alquileres tradicionales y disminuyendo su oferta.
Detrás de toda esta situación de incremento del turismo, escasez de oferta, dificultades para la compra, él auge del alquiler temporal y la subida del precio, está la recuperación de un potente mercado inversor que se beneficia de una alta rentabilidad bruta del alquiler residencial frente a una renta fija muy inferior. Y no son únicamente los grandes inversores; en nuestro país el mercado del alquiler está en manos de pequeños y medianos rentistas que obtienen una rentabilidad bruta cercana a un 8%, que sería superior en determinadas ubicaciones beneficiadas por precios bajos de la vivienda y con un mejor diferencial en el alquiler. Y como los precios del alquiler van a seguir subiendo por encima del precio de la vivienda, es muy posible que la rentabilidad se incremente.
Toda esta subida de precios, tanto en la propia vivienda como en su alquiler, está trayendo una crisis social muy importante porque los salarios no han crecido tanto. De hecho, desde la crisis del 2008 el precio de la vivienda se ha incrementado en un 48% desde su nivel más bajo en 2015, en tanto que los salarios apenas han crecido un 10% en el mismo espacio de tiempo. Así, hace unos días el Banco de España avisó de que los hogares tienen que dedicar el 39,2% de sus ingresos a pagar su vivienda.
La tasa de esfuerzo inmobiliario lleva al nivel de la pobreza
Y en cuanto a los alquileres la situación es aún peor, la provincia de Málaga, con un 53% de los ingresos familiares, es la que exige un mayor esfuerzo para alquilar una vivienda a sus naturales. Le siguen, según datos de Idealista, Baleares (48%), Barcelona (41%), Las Palmas (37%), Santa Cruz de Tenerife, Alicante y Guipúzcoa (35% en los 3 casos). En Madrid y Valencia la tasa se sitúa en el 34%, mientras que en Sevilla está en el 31%. Teruel (16%), Palencia y Ciudad Real (18% en ambas provincias) son las 3 en las que se exige un menor esfuerzo.
Ya es el gasto en vivienda el que puede dejar a una familia en la pobreza severa después de pagar su cuota hipotecaria o renta y no tienen visos de solucionarse ni en el corto ni en el medio plazo. Por pura lógica, al haberse transformado en un bien de inversión de alta rentabilidad, el coste de comprar una vivienda y más aún el de alquilarla en un mercado sin oferta se situará siempre por encima del incremento que se logre en los salarios. Y la situación no está afectando únicamente a las rentas bajas, también las rentas intermedias quedan muy tocadas y en el umbral de la pobreza después de pagar la hipoteca o el alquiler.
Hace falta una política a largo plazo y un esfuerzo común
Por fin, después de unos años de actuar como pollos sin cabeza, el gobierno Central y las diferentes administraciones se están sentando a hablar, lo que ya es un gran logro, para intentar paliar una situación que hace tiempo se les fue de las manos. No puede ser que los jóvenes, con unos ingresos bajos y sin ahorros, carezcan de vivienda para crear una familia, tampoco que los que consigan tenerla queden condenados a la pobreza para poder pagarla o que el desorbitado precio del alquiler impida que puedan disponer de unos ahorros para dar el salto a una casa propia.
Hace falta una visión de política de vivienda a largo plazo que contemple a las diversas partes de la ecuación, que incremente la vivienda en alquiler social, que elimine la precariedad de los jóvenes, que libere suelo, que incremente la seguridad jurídica, que deje la ideología, sea cual sea, de lado y trabaje por el futuro del país de verdad y no de boquilla, sin ceder a los intereses de unos o de otros. Sin duda se van a pisar callos, pero el Gobierno tiene los recursos suficientes y debe legislar para que todas las administraciones remen al unísono y en la misma dirección. Porque la situación actual es dramática.
Eduardo Lizarraga
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