La última semana de mayo y a principios de junio hubo trabajo y se realizaron operaciones, pero ahora el tercio ha cambiado, el trabajo abunda  casi como castigo, pero nada se concreta. Lo dicen los responsables de las agencias inmobiliarias que asisten día a día a un desentendimiento entre compradores y vendedores que no tiene apariencia de arreglarse, al menos hasta después del verano.

La compraventa de viviendas se ha desplomado y las expectativas no son buenas. Pero la disminución de ingresos de muchos trabajadores y empresarios, la incertidumbre laboral y la considerable caída de las hipotecas contratadas parece que no han afectado al precio de la vivienda, que incluso ha subido ligeramente en algunas comunidades autónomas, como Madrid o Baleares.

El Instituto Nacional de Estadística (INE) asegura en su último informe que el número de hipotecas constituidas sobre viviendas en abril fue de 23.840, cifra un 18,4% menor que en abril de 2019. La caída en las compraventas aún fue mayor, llegando al 39,2% en abril. En los próximos meses se podrán despejar dudas, sobre todo con la evolución de los tipos de interés y del mercado laboral.

Pero mientras los datos llegan, compradores y vendedores,  ante la presencia preocupada del agente inmobiliario, no se ponen de acuerdo.  Hay interés por ver vivienda,  sobre todo por aquellas que  ofrecen espacios habitables al aire libre y superficies de recreo ajardinadas.  El requisito  mínimo imprescindible que se demanda es que la vivienda buscada disponga de terrazas o balcones. Pero después de quedar constatado el interés del comprador y seleccionada la vivienda elegida, las negociaciones se rompen porque las ofertas que se están recibiendo vienen muy a la baja. Hasta un 40% sobre el precio que pide el vendedor y éste no está por la labor de conceder tamaño descuento.

Va a ser necesario que pase el verano para acercar posiciones. El comprador deberá entender que esas gangas que busca no existen, al menos de momento. Y el vendedor aceptará que si quiere vender en un mercado tan inseguro como el que nos está dejando la crisis del coronavirus,  deberá disminuir sus expectativas y rebajar  la vivienda entre un 10 y un 15% por debajo de su planteamiento inicial. También llegará el miedo a que la situación empeore y entonces «tonto el último».

Y el entendimiento se producirá,  porque la situación que nos llegará después del verano va a ser mala. Vivimos en estos momentos una realidad acolchada. Con mucho ERTE y trabajadores en casa que aún no saben a qué atenerse, aunque ya se empiezan a temer lo peor.  Con un verano cálido y distinto, sin mucho gasto por lo que pueda suceder y un tanto eufórico con los bares y las playas abiertos, que dan la falsa apariencia de que no pasa nada.

Lo dijo la semana pasada Christine Lagarde, presidenta del Banco Central Europeo. La economía mundial parece haber superado su peor momento y se espera una recuperación compleja, gradual y moderada en los próximos meses o incluso años. Y eso descartando  que la previsible segunda oleada de este próximo otoño sea grave. Porque si lo es, las consecuencias serán catastróficas en la economía de muchos países de la zona euro. Determinados  sectores  vitales para nuestro país como el turismo, el ocio o la hostelería –dice Lagarde-  deberán adaptarse a la nueva realidad y a las nuevas reglas y necesidades que surgirán tras la pandemia. La presidenta del BCE no quiere hablar de sopas de letras para la recuperación y tan sólo avanza que puede ser dolorosa.

De momento,  el quid de la cuestión parece centrarse –una vez puestos de acuerdo que lo harán- cuánto van a bajar las propiedades inmobiliarias de resultas de esta crisis, que comenzó siendo sanitaria y ha desembocado en una crisis económica aún de difícil cuantificación.

Los gurús del sector no se ponen de acuerdo y hay cifras para todos los intereses y miedos. Desde un tímido  5% en la almendra central de las grandes capitales, hasta un 30% en la segunda residencia de costa.

La tasadora Tinsa asegura con los últimos datos en la mano, que el precio promedio por metro cuadrado de viviendas vendidas se incrementó en un 2,5%, llegando a 1.383€/m2, en el primer trimestre del año, afectado apenas una quincena de días por el Estado de Alarma. Ya en el mes de abril, la variación interanual del precio de las viviendas aumentó un 4,2%, lo que supuso un incremento del 0,5% respecto al mes de marzo.

Venimos de un escenario en el que el precio de la vivienda llevaba casi siete años creciendo, sin haber alcanzado aún los máximos que marcó en el primer trimestre del 2008. Y aunque los incrementos se habían suavizado ya el pasado año, las expectativas, rotas por el virus, eran de ligeras subidas para el 2020 y mayores incrementos el próximo 2021. Todo ha cambiado y ahora parece plausible, que los mayores descensos lleguen ese año que viene.

En todas estas previsiones existen grandes dudas por las distorsiones que se están produciendo estos últimos meses en el mercado.  Madrid, en su zona norte, mantiene precios y sube ligeramente. Sin embargo en el sur, más afectado ya por la crisis económica, los precios han iniciado un tímido descenso que se puede agudizar en los próximos meses. Parece claro que el mercado más afectado es el de la vivienda más barata, que ha perdido compradores y por ello los vendedores están más dispuestos a ajustar los precios. Lo que no está sucediendo en la vivienda más cara y accesible a las personas con elevado poder adquisitivo.

Además, el escaso stock de vivienda nueva en alguna zonas de las grandes ciudades, que también han sufrido el parón de la construcción,  está manteniendo los precios al alza de una forma que no se corresponde con la realidad.

El Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, COAPI, espera una evolución del mercado ajustado a un modelo de `U´ no muy acusada, por lo que estima que se puede producir una recuperación del 80-90% de los niveles pre-COVID19, tanto en operaciones como precios,  a finales de 2021

El Colegio augura un descenso en el precio de la vivienda,  con una horquilla de entre el 10% al 15% como media, con la posibilidad de que en algunas zonas más desfavorecidas por la crisis o de segunda vivienda,  el desplome alcance tramos del 20%, mientras que en otras más prósperas los recortes que puedan sufrir queden por debajo de ese 10%.

Esta apreciación se basa en una serie de encuestas realizadas a los asociados con sondeos entre clientes.  Barajan también los datos de operaciones cerradas entre los agentes inmobiliarios  que muestran un mercado en positivo con mejores perspectivas de las que se vaticinan, con fluidez tanto en la oferta como en la demanda. Aunque es preciso hacer la salvedad que los sondeos y encuestas se realizaron nada más salir del confinamiento, con mucha demanda embalsada y operaciones que venían de atrás. Ahora la situación ha cambiado.

Así las cosas y ante el desplome casi generalizado de las operaciones de compraventa esta segunda quincena de junio, muchas agencias inmobiliarias han optado por el pragmatismo y han sacado de sus carpetas todos los alquileres disponibles. El precio del arrendamiento se mantiene y hay demanda,  por lo que esta oferta ha pasado a ocupar el espacio prime de escaparates y portales inmobiliarios, reservado antes a las más golosas compraventas. Y así será mientras se prolongue la actual situación de mucho ruido y pocas nueces.

Eduardo Lizarraga

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