El sector inmobiliario en España se encuentra en una encrucijada, donde múltiples actores libran una batalla encarnizada, a la vista o por detrás, para imponer sus intereses y visiones sobre el mercado de la vivienda. Desde las políticas gubernamentales hasta las estrategias de los grandes fondos de inversión, pasando por las decisiones judiciales y las demandas sociales, el escenario es complejo y lleno de contradicciones.​

Por un lado, los defensores del derecho a la vivienda para todos los españoles, ¿ilusos, ingenuos?, tal vez. Apoyan su opción con un intento de regular un sector desbocado y que siempre encuentra intersticios para evadirse. Son demasiados años de libre mercado los que llevamos, que nos han conducido a una situación en que la vivienda se ha convertido en el vehículo de inversión preferido, no sólo para el españolito con ahorros, sino también para inversores de mayor tamaño, con nombres y apellidos, que intentan controlar el mercado y esconderse, a la vez, detrás de esos centenares de miles de pequeños propietarios que sólo aspiran a cobrar su renta en paz.

Me decía mi amiga Pilar que cómo es posible que teniendo apenas un 10% del mercado puedan controlar precios y mandar en el mercado, aunque sea a escondidas. Le puse el ejemplo del clan Botín, que con el 1,24% de las acciones ocupan la presidencia y controlan el Banco de Santander.

El Ministerio de Isabel Rodríguez apuesta por la Ley de Vivienda

La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, ha defendido con vehemencia las políticas de vivienda desplegadas por el Gobierno de España. Rodríguez destaca la importancia de la colaboración entre administraciones, la regulación y la financiación para abordar la problemática habitacional.

En su reciente presentación en Barcelona habló de éxito en la aplicación de la Ley de Vivienda en Catalunya. Los datos ofrecidos por el Ministerio muestran que la reducción de precios es una realidad en las zonas donde se ha aplicado el control del alquiler:

  • 3,7% de bajada en el alquiler en las zonas tensionadas.
  • 3,3% de bajada en el conjunto de Catalunya.
  • 6,4% de bajada en Barcelona.

No obstante, esta regulación también ha provocado un aumento del 45% en los contratos de alquiler de temporada, utilizados por los propietarios para eludir las restricciones.

Comunidades como el País Vasco, Navarra, Galicia o Canarias ya están trabajando en la declaración de zonas tensionadas. Sin embargo, en Madrid el proceso ha sido bloqueado, aunque nueve ayuntamientos han presentado iniciativas municipales para forzar su aplicación.

Los gurús que representan los intereses del mercado hacen sangre con la caída de la oferta

Por otro lado, están los defensores del libre mercado, que no han tardado en señalar que las políticas de regulación están afectando negativamente la oferta de viviendas. Argumentan que las restricciones desincentivan a los inversores y propietarios, reduciendo la disponibilidad de inmuebles y aumentando los precios a corto plazo. Esta narrativa, sin embargo, omite mencionar cómo la especulación y la concentración de propiedades en manos de unos pocos, propiciada desde la crisis inmobiliaria del 2008, han contribuido a la crisis actual.​ Si convertimos a la vivienda en el refugio de la inversión, los beneficios los pagarán los que necesitan una vivienda en compra o alquiler para vivir y, a la vez, conseguiremos desindustrializar el país haciéndolo cada día más dependiente del sector servicios.

Además, la proliferación de contratos de alquiler de temporada, que han crecido un 44,9% respecto al año anterior, refleja cómo el mercado busca constantemente formas de sortear las regulaciones, manteniendo sus márgenes de beneficio a costa del derecho a una vivienda digna.

¿Ganará el mercado controlado por los inversores y se desregulará a costa del resto de españoles? ¿Será le regulación la que venza a la necesidad de beneficios? Creo que el precio al alza va a regular la demanda y la presión y los precios bajarán cuando se construya ese millón y medio de viviendas que nos hacen falta.  Entonces y no antes bajará el precio de la vivienda y de los alquileres. ¿Seguirá la vivienda siendo el foco para los inversores cuando la necesidad disminuya? Creo que no, su interés está en mantener alta la demanda, baja la oferta y unos precios al alza con fuertes beneficios para los que controlan el sector.

Los grandes fondos contraatacan la regulación en Cataluña

La respuesta de los grandes fondos de inversión a las políticas de regulación no se ha hecho esperar. En Cataluña, donde se han implementado medidas para limitar los apartamentos turísticos, estos actores han desplegado una ofensiva legal y mediática para frenar las iniciativas gubernamentales. Sin embargo, el Tribunal Constitucional ha avalado el decreto catalán de 2023 que impone límites a los apartamentos turísticos, rechazando el recurso presentado por el PP y respaldando la constitucionalidad de la norma.

Esta sentencia representa un golpe para los intereses de los grandes fondos, que ven cómo sus estrategias de maximización de beneficios se topan con barreras legales destinadas a proteger el derecho a la vivienda. No obstante, su capacidad de influencia y recursos les permite seguir buscando resquicios legales y políticos para mantener su posición dominante en el mercado.​

Así, la patronal que les agrupa, Asipa, ha recurrido la segunda declaración de zonas de mercado residencial tensionado, argumentando que tales medidas son contraproducentes y que no abordan la raíz del problema, que es la falta de oferta de viviendas. Además, ha solicitado medidas cautelares para suspender la aplicación de la declaración de zonas tensionadas mientras se resuelve el contencioso. Si el tribunal acepta estas medidas, se detendría temporalmente la aplicación de los precios máximos en alquileres en las áreas afectadas hasta que se emita una sentencia definitiva. ​

Por el medio, el Tribunal Constitucional rechaza las demandas contra la Ley Catalana de Pisos Turísticos

La reciente decisión del Tribunal Constitucional de avalar el decreto catalán que limita los apartamentos turísticos ha sido celebrada por diversos sectores sociales y políticos. El alcalde de Barcelona, Jaume Collboni, calificó la sentencia como «una magnífica noticia para el derecho a la vivienda», destacando que permitirá el cierre de 10.000 pisos turísticos en la ciudad para 2028 y su retorno al mercado residencial. ​

Esta resolución judicial refuerza la legitimidad de las políticas públicas orientadas a equilibrar el mercado inmobiliario y garantizar el acceso a la vivienda, enfrentándose a las presiones de los sectores que buscan mantener la desregulación y la especulación.​

La mentira de un libre mercado que es imposible con la participación de los grandes fondos y entidades financieras

La retórica del libre mercado en el sector inmobiliario se desmorona al analizar la influencia de los grandes fondos de inversión y las entidades financieras. Estos actores, lejos de fomentar una competencia justa, acumulan propiedades y manipulan los precios controlando la oferta, creando barreras de entrada para los pequeños inversores y dificultando el acceso a la vivienda para la población general.​

La concentración de propiedades en manos de unos pocos y la especulación desenfrenada, distorsionan el mercado, demostrando que la autorregulación es una quimera cuando existen intereses económicos tan poderosos. La intervención estatal se vuelve imprescindible para corregir estas desigualdades y proteger el derecho a la vivienda.​Y los gurús e influencers, a sueldo del sector, seguirán con su discurso contra los catalanes, los comunistas y los peligrosos podemitas; ETA no sale porque no quiere.

Un ejemplo paradigmático de las contradicciones del supuesto libre mercado es el caso de las Viviendas de Protección Oficial (VPO) en Sevilla. Proyectos que originalmente estaban destinados a ofrecer viviendas asequibles para las clases trabajadoras han sido capturados por sectores de mayor poder adquisitivo, desvirtuando su propósito inicial.​

Esta situación evidencia cómo, sin una regulación efectiva y una vigilancia constante, las políticas públicas pueden ser arrebatadas por intereses privados, sobre todo cuando encuentran el socio político adecuado, perpetuando las desigualdades en lugar de mitigarlas.​

La realidad es que el mercado inmobiliario está en plena escalada de precios y compraventas o alquileres, con regulación o sin ella

A pesar de las diversas políticas implementadas, el mercado inmobiliario en España continúa experimentando una escalada de precios tanto en compraventas como en alquileres. La demanda supera a la oferta, y factores como la especulación, la inversión extranjera y la falta de un parque público de viviendas robusto contribuyen a esta tendencia alcista.​

Las regulaciones, aunque necesarias, no han sido suficientes para revertir esta dinámica. Se requiere una estrategia integral que incluya la promoción de viviendas públicas, incentivos para el alquiler asequible, eliminación de trabas burocráticas y medidas fiscales.

La paradoja del mercado libre: beneficios para unos pocos, perjuicios para la mayoría

La necesidad de regulación y transparencia choca frontalmente con los intereses de la especulación y el control económico. Mientras los beneficios económicos de unos pocos se sustentan en un mercado libre desregulado, la ciudadanía necesita un entorno regulado que garantice el acceso a una vivienda digna y asequible para todos. El mantra del libre mercado ha sido durante mucho tiempo la bandera de aquellos que buscan maximizar beneficios sin restricciones. Sin embargo, en el sector inmobiliario, esta libertad ha llevado a una escalada de precios que excluye a una gran parte de la población del acceso a la vivienda. Los grandes fondos de inversión y las entidades financieras han encontrado en la desregulación el caldo de cultivo perfecto para inflar precios y obtener rentabilidades desorbitadas, mientras que la ciudadanía enfrenta alquileres y precios de compra inalcanzables.​ El auge de las promociones de lujo es un buen ejemplo.

La falacia de la autorregulación del mercado

Se nos ha vendido la idea de que el mercado, por sí solo, equilibrará oferta y demanda, ajustando precios de manera justa. No obstante, la realidad demuestra lo contrario: sin intervención estatal, la especulación campa a sus anchas, y los precios se disparan sin control. La ausencia de regulación y transparencia permite prácticas abusivas que perjudican a los más vulnerables y benefician a quienes ostentan el poder económico.​

Una medida efectiva para combatir la especulación y equilibrar el mercado sería incrementar la oferta de viviendas. Si se construyeran dos millones más de viviendas, los precios caerían, y el exceso estaría del lado de la oferta, no de la demanda. Esto contraviene los intereses de los inversores, que buscan mantener una oferta limitada para sostener precios altos y maximizar sus beneficios.​

Transparencia como herramienta contra la especulación

La transparencia en las operaciones inmobiliarias es esencial para evitar prácticas especulativas. Conocer quiénes son los propietarios de grandes carteras inmobiliarias, las condiciones reales de las transacciones y la finalidad de las inversiones permitiría detectar y frenar actividades que inflan artificialmente los precios. Además, una mayor transparencia fortalecería la confianza de la ciudadanía en el mercado y en las instituciones que lo regulan.​

Regulación para garantizar el derecho a la vivienda

Es imperativo que el Estado intervenga para garantizar el derecho a la vivienda que está siendo gravemente conculcado. Esto implica establecer controles de precios, limitar la compra de propiedades por parte de fondos especulativos y asegurar que las viviendas vacías se pongan en el mercado. Solo mediante una regulación firme y decidida se podrá frenar la escalada de precios y asegurar que todas las personas tengan acceso a una vivienda digna en el corto plazo.​

Hay que priorizar a la ciudadanía sobre los beneficios económicos

El mercado inmobiliario necesita una transformación profunda que priorice el bienestar de la ciudadanía sobre los beneficios económicos de unos pocos. La regulación y la transparencia son herramientas esenciales para lograr un mercado más justo y equilibrado, donde el derecho a la vivienda prevalezca sobre la especulación y el lucro desmedido. Es hora de que las políticas públicas se orienten hacia este objetivo, garantizando que el acceso a la vivienda sea un derecho real y efectivo para todos. Pero no va a ser cuestión de unos meses.

Revertir una situación en la que comenzamos a entrar a mediados de los 80 no es tarea de un par de años y menos cuando el país se encuentra en medio de una guerra ideológica y económica por el derecho a la vivienda con dos bandos claramente enfrentados. La vivienda ha sido tradicionalmente un paraíso para los maletines y los comisionistas, por los grandes beneficios que generan las operaciones inmobiliarias y ese es el lugar en el que quieren desarrollar su actividad los inversores, en un mercado opaco, poco regulado y con un consumidor cautivo y necesitado. Y la solución está justo en el otro lado.

Periodista económico

Eduardo Lizarraga

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