La pandemia va a cambiar mucho del mundo que conocíamos y es mejor comenzar a asumirlo. El sector inmobiliario, como la gran mayoría de las actividades económicas, no va a ser ajeno a estos cambios. Y no sólo es la brusca digitalización del entorno de trabajo de las agencias inmobiliarias, ni la gran maestría que está adquiriendo el usuario a la hora de hacer búsquedas en Google, que consigue que muchos olviden el nombre de los grandes portales inmobiliarios y demuestra que el que no está en Google no existe. También el dinero está cambiando sus costumbres y los inversores ven al sector con otros ojos.

Desde comienzos de la pasada década, coincidiendo con los precios más bajos del inmobiliario y cuando ya se iniciaba la recuperación, España comenzó a estar bajo la atenta mirada de inversores que canalizaron año tras año grandes cantidades de dinero hacia nuestro país. Pero la pandemia ha roto la buena racha y este año se cerrará con una inversión que rozará los 8.000 millones de euros, casi un 37% menos de lo que se invirtió en 2019.

No hay que desanimarse por la situación, los grandes fondos de inversión continúan con la mirada puesta en nuestro país, al menos mientras que no se recupere el precio del dinero, se mantengan los niveles mínimos históricos de la renta fija y la bolsa continúe con la volatilidad que ya es costumbre. Hay mucho dinero esperando a que se haga la luz y los precios bajen un poco más.

Si hay un sector al que los efectos de la pandemia va a fortalecer es el de la logística. El auge del comercio electrónico y la necesidad de disponer de plataformas logísticas cerca de las grandes ciudades, van a empujar la rentabilidad de estas instalaciones. A ello hay que sumarle su fácil gestión inmobiliaria y la rapidez y costes de su construcción. Es y va a continuar siendo uno de los focos de interés para los inversores.

No tan clara está la situación del sector de las oficinas que está viendo un duro ajuste en lo que llevamos de año que podría ser de hasta un 44% menos que el pasado 2019. El teletrabajo, que está causando unas menores necesidades en superficie para las empresas y su huida hacia zonas periféricas bien comunicadas, son sus grandes nubarrones para el próximo año. Y no parece que las instalaciones de coworking puedan aminorar la sangría, lo que se está traduciendo en un menor interés de los inversores.

Y si el sector de las oficinas puede estar previendo un mal momento, para el retail la situación actual es alarmante. Cierre de miles de tiendas y locales de hostelería –sobre todo de los que carecen de terraza o posibilidad de tenerla-, junto con una disminución de las rentas e impagos muy extendidos, además de la previsible disminución del consumo, están consiguiendo que los inversores obvien uno de sus sectores antes favoritos y que ahora es el gran perjudicado por la crisis. Se salvan, eso sí, los supermercados, sobre todo los de proximidad, muy favorecidos  por los sucesivos confinamientos y limitaciones al movimiento. Se prevé una recuperación liviana a partir del 2021, sobre todo por las ofertas que en venta o alquiler puedan encontrarse.

Junto con la hostelería, el sector hotelero y del ocio ha sido el gran afectado por la crisis y las limitaciones a la movilidad. Ya hay empresas en dificultades que llevarán sus instalaciones al mercado a precios imbatibles. Y habrá compradores porque ya se están preparando. Cuando la crisis acabe, el turismo y el ocio volverán y los hoteles se llenarán de nuevo. La rentabilidad futura dependerá del precio al que se puedan conseguir dentro de unos meses. Peor cariz tienen los establecimientos orientados a los viajes de negocios que tardarán más en volver.

Y en lo que se refiere a la vivienda la situación es mucho más compleja, porque intervienen muchos factores alejados a veces de lo que es un mercado libre. La primera gran incógnita sobre lo que va a suceder son los precios. Y no podemos achacar todo el problema al virus, ya que el mercado residencial estaba moderando sus variables de precios y operaciones antes de que la pandemia nos alcanzara.

Los precios se mantuvieron casi invariables hasta finales de agosto, con pequeños descensos en algunas zonas geográficas; todos estaban esperando a lo que llegaría a la vuelta del verano, que ha traído el peor escenario posible. Así que la situación ha comenzado a cambiar en septiembre. Demasiados meses de incertidumbre no resuelta han hecho mella en los compradores y ya estamos ante una crisis de la demanda. Y en ella está influyendo la debacle –aún amortiguada con los ERTEs- del mercado laboral y el desastre en la hostelería y el turismo. Estos condicionantes van a afectar a la demanda con la causa inmediata de  hacer caer los precios. El ajuste en los valores de la vivienda no va a demorar mucho y será proporcional a la caída de las operaciones.

Según los datos publicados por el Consejo General del Notariado, las ventas de viviendas cayeron en junio más de un 21% interanual, siendo la segunda mano la más afectada, con una caída en las operaciones de compraventa del 36% en tasa interanual.

Este ajuste no va a terminar con el fin de año, sino que se prolongará durante el primer semestre del 2021 o más allá, dependiendo de la intensidad en la caída del PIB y por lo tanto del empleo. Cualquier futurología sobre el segundo semestre tendrá que contemplar la situación de la pandemia y su mejoría o enrocamiento. Por eso las medidas que se tomen para su contención, incluyendo la cirugía más extrema, son fundamentales para salir de la crisis cuanto antes.

Por supuesto que la caída de precios va a afectar en mayor medida a la vivienda de segunda mano, ya que las promotoras tienen músculo financiero para aguantar y una buena cartera de pedidos sobre plano. Todo lo contrario de los vendedores particulares que pueden verse acuciados por la situación económica y tendrán que hacer rebajas –ya las están haciendo de entre el 10 y el 15%- para competir con el vecino del tercero que también vende el piso. En todo caso, tampoco es lo mismo hablar de primera residencia o vivienda en zonas del interior y segunda residencia en la costa. Aquí el impacto será mucho mayor.

La reactivación de la vivienda en la costa va a depender de forma clara de la evolución de la crisis sanitaria y de la vuelta a la normalidad en la movilidad internacional. Mientras continúen las restricciones, el turismo será la gran víctima, sin olvidar la desconfianza ante la posibilidad de que situaciones similares puedan repetirse en el futuro. En un escenario perfecto de desaparición del problema y vuelta a la situación anterior, la demanda extranjera se recuperará antes que la nacional…pero la pregunta es ¿cuánto se tardará en que esto suceda si es que llega a hacerlo? Cambiarán los hábitos del comprador y se volverá hacia un mayor mercado del alquiler?

Y si la situación está poco clara con la compraventa, mucho más enmarañado está el mercado del alquiler. Porque además de la ausencia de turistas hay que sumarle la componente social y el derecho a la vivienda. El trasvase de los pisos de alquiler turístico al mercado del alquiler tradicional se estima en un 40%, debido a la espectacular bajada de su rentabilidad; a ello hay que sumarle las viviendas que ante las crecientes dificultades y caídas de precio, salen del mercado de la venta y llegan también aquí. La consecuencia va a ser una mayor oferta y unas menores rentas. Para qué hablar de la Ley Catalana para limitar el precio del alquiler y de la que todos los expertos del sector estiman que tendrá efectos muy negativos en el mercado, no sólo porque puede hacer que se retiren inmuebles, sino por la desaparición de los pequeños y medianos inversores en vivienda para alquiler.

Si la crisis sanitaria no se contiene de manera eficaz y se prolongan sus efectos en la economía durante todo el año próximo y tal vez más, va a hacer falta mucho más dinero que el dispuesto por Europa para impedir que la caída del PIB supere el 12,5 previsto por el Banco de España y afecte a más centenares de miles de trabajadores que esos 800.000 nuevos parados de los que ya se habla.  Que además son los que tienen los empleos más precarios o en B. ¿Podrán pagar sus alquileres? ¿Y las hipotecas? ¿Volveremos a ver centenares de miles de desahucios? ¿Se establecerá una moratoria de uno o dos años?

Los fondos europeos no deben emplearse tan sólo en paliar el efecto social de la crisis, sino en invertir en futuro. Es el viejo dicho del pez y la caña. Y no parece que el sector turístico o el de los servicios sean la mejor opción inversora. Como estaba claro desde el inicio, van a ser los países manufactureros los primeros que saldrán de la crisis económica y con menos efectos. Su modelo es mejor que el nuestro ante situaciones como la que nos afecta, pero ahora tenemos la posibilidad de comenzar a cambiarlo. Porque ¿quién puede asegurar que la próxima pandemia no será peor?

Eduardo Lizarraga

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