La sorpresa saltó hace unos días y no era esperada. La consellera de Territorio de la Generalitat, Sílvia Paneque, aseguró que, transcurridos seis meses desde la regulación del precio de los alquileres en Cataluña, que entró en vigor en marzo de 2024, se ha registrado un descenso de entre el 3 y el 5% en la cuota media que pagan los inquilinos.

Ahora, como hace cada trimestre, el Institut Català del Sòl (Incasol) ha ampliado estos datos confirmando algo que la consellera había omitido: que también ha bajado el número de contratos de alquiler tradicional que se han firmado en las zonas tensionadas y lo ha hecho nada menos que en un 17%.

Bajan los alquileres en las zonas tensionadas de Cataluña casi un 5%

De los datos publicados por el Incasol se puede observar que el precio medio de los alquileres en Barcelona ha alcanzado una media de 1,131,71 euros el segundo trimestre de este año; un buen descenso desde los 1.193, 41 euros de media que marcó el primer trimestre del año. Los datos también mejoran en el conjunto del territorio catalán. Y así, descienden a los 822, 97 euros de media este segundo trimestre frente a los 868,85 que se reflejaron durante el primer trimestre. En lo que respecta a los 141 municipios considerados zonas tensionadas los datos son muy similares con un precio medio de 865,56 euros, apenas un 0,1% superior a hace un año.

Pero estas cifras de control de los precios, contrastan con la caída del numero de contratos en estas zonas tensionadas, que han experimentado un descenso del 17,2%. La situación se vuelve más clara cuando se conoce que en el resto del territorio el descenso de los contratos ha sido tan sólo del 1,6%. Los arrendadores han huido de la regulación hacia los alquileres temporales que están subiendo de forma significativa.

Con estos datos, esperanzadores en cuanto al control del precio de los alquileres, parece justificable que este control se extienda por Cataluña con la declaración de 131 nuevas zonas tensionadas que se sumarán a las anteriores 140 declaradas en agosto de 2023 y abarcarán así al 90% de la población catalana. Son municipios con una población mayor a 2.000 habitantes, en los que se dedique más del 30% de los ingresos a pagar el alquiler o la hipoteca -incluidos suministros básicos-, o que el precio del alquiler o la compra haya aumentado al menos tres puntos más que el IPC en los últimos cinco años.

La norma impide a los caseros incrementar la mensualidad que pagan los inquilinos en aquellos municipios y zonas que se declaren tensionadas, tanto en renovaciones como en contratos con nuevos inquilinos. En él caso de los grandes propietarios, con más de cinco viviendas, la ley de regulación del precio de los alquileres les obliga a bajar la mensualidad si es superior al Índice de precios de alquiler publicado por el Ministerio de Vivienda.

La huida hacia los alquileres temporales es generalizada

Lo que parece claro que está pasando es que algunos propietarios han decidido cumplir la ley y por ello ha bajado el precio del alquiler, por el contrario, otros muchos, aprovechando la brecha existente, han cambiado de tipo de arrendamiento y han huido hacia el alquiler temporal, o el de habitaciones. En el caso de los alquileres temporales estos ya suponen el 30% de los existentes en las grandes ciudades y el 40% en Barcelona, según datos del Observatori Metropolità d’Habitatge de Barcelona.

La primera legislación, aplicada para solucionar el problema de bajada de los alquileres tradicionales, llegó para el control de los VUT o pisos turísticos, en el punto de mira desde hace años de las asociaciones por el derecho a la vivienda, que acusan a esta opción de detraer gran número de viviendas del alquiler tradicional, por la elevada rentabilidad que perciben los propietarios y por el entorno más seguro en que se desarrolla la actividad.

El alquiler turístico podría desaparecer en Barcelona capital

Como consecuencia, el Govern de ERC aprobó en noviembre del pasado año un decreto ley que elimina las licencias para siempre de los pisos turísticos, cuyos propietarios a partir de ahora deberán renovar su licencia turística cada cinco años, con la aprobación del ayuntamiento o, de lo contrario, si se les deniega, cesar su actividad.

Aprovechando la coyuntura que se le presentaba el alcalde de Barcelona, Jaume Collboni, anunció el pasado junio que no renovaría la licencia a los 10.000 VUT que existen en la ciudad cuando llegara el fin de esos cinco años, tanto por las dificultades de acceso a la vivienda como por la masificación turística existente en la Ciudad Condal. La respuesta de la Asociación de Apartamentos Turísticos de Barcelona (Apartur) no se ha hecho esperar y exigen 1.000 millones de euros en compensación por la pérdida de las inversiones realizadas y el lucro cesante, aunque la cantidad podría incrementarse antes del 8 de noviembre, por el llamamiento de la asociación a que todos los propietarios de pisos turísticos presenten sus reclamaciones.  

Si embargo estos 10.000 VUT, que en el mejor de los casos podrían volver al alquiler tradicional o a los escaparates de las inmobiliarias para su venta, no resuelven el grave problema de la vivienda en Cataluña. Y esto lo saben bien las asociaciones de inquilinos que impulsaron a SUMAR para que junto a  Bildu, ERC, PNV, Podemos y BNG, Coalición Canaria, con la simpatía del PSOE, promovieran un cambio en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para restringir el uso de los alquileres temporales y por habitaciones, pero el proyecto decayó en el Congreso en septiembre por el voto unido de PP, Vox y Junts con 178 votos en contra.

Junts deberá volver a decidir si vota con VOX y PP

La fallida proposición de ley proponía limitar a seis meses la duración máxima de los alquileres temporales, de manera que todo aquel arrendamiento que excediera ese medio año pasara a regirse por las normas de una vivienda de alquiler habitual y los propietarios tuvieran las obligaciones y deberes correspondientes. Y no solo eso. También en el caso de que un alquiler se renovara, aunque no alcanzara los seis meses, pasaría a considerarse vivienda habitual.

Ahora Esquerra Republicana de Catalunya (ERC)  vuelve a la carga y ha anunciado este miércoles, en la sesión de control al Gobierno en el Congreso, que volverá a llevar a la Cámara Baja una ley para regular los alquileres de temporada. A priori, será la misma que promovida por el Sindicato de Inquilinas ya fracasó por la oposición de Junts. Y no parece que en esta segunda ocasión vaya a contar con la simpatía de los antiguos convergentes.

Los juzgados pueden ser competentes ante el fraude de ley del alquiler temporal

Pero ha surgido una nueva iniciativa que puede crear muchos dolores de cabeza a los que incumplan la ley con los alquileres temporales. Y ya se han dado varios casos que, de masificarse la situación, podrían bloquear los juzgados. Son inquilinos con un contrato de alquiler temporal que, cuando ha llegado el momento de abandonar la vivienda o cuando pasado el año les suben la renta, han decidido no irse y no pagar el incremento. Por ello, han sido denunciados por los propietarios, han ido a juicio y el juez ha fallado a su favor considerando el contratode alquiler temporal un fraude de ley.

La sentencia no especifica cuál debe ser a partir de ese momento la duración del arrendamiento, pero como ahora se considera un alquiler de domicilio habitual, son cinco años de permanencia o siete si es un gran propietario. Si el interés del inquilino es quedarse en el piso, puede hacerlo porque su contrato se rige a partir de la sentencia por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Y si los inquilinos afectados aprenden y los sindicatos de Llogaters les ayudan, podrían colapsar los juzgados y causar mucho quebranto entre los defraudadores.

Si se controla el alquiler temporal las viviendas volverán al mercado

Si los precios en Cataluña continúan bajando y se contiene la sangría de los alquileres temporales o de habitaciones, porque un pacto con Junts lleve a su aprobación en el Congreso, la situación se puede volver algo molesta en aquellos municipios afectados por los incrementos del alquiler y cuyas respectivas comunidades autónomas no quieren declarar zonas tensionadas.  Asturias, País Vasco, Navarra… ya están en el camino para aplicar esta normativa siguiendo el modelo catalán. Por el contrario, Madrid, Cantabria, Baleares o Canarias, se enrrocan en la postura opuesta a pesar de las peticiones de numerosos municipios afectados que ven a sus vecinos pasar dificultades.

Si se elimina la posibilidad de los alquileres temporales fraudulentos, se pone coto a los alquileres de habitaciones y se limitan los VUT, muchas viviendas volverán al alquiler tradicional. Y la regulación no tiene por qué ser definitiva sino sólo hasta que la situación de emerganecia social se soluciones.

No me creo que se prefieran dejar vacías y pasar a no ingresar nada por la renta. Ese mantra común entre los opositores a la regulación del mercado, de que los afectados retirarán la vivienda del alquiler, podrá producirse en muy pocos de los casos. Aquel estentóreo ¡Jódase mí capitán que no como rancho! del recluta al que no le gustaba la comida cuartelera, lo veo poco aplicable cuando hablamos del bolsillo.  Y si las viviendas vuelven al mercado de la compraventa, las agencias inmobiliarias se lo agradecerán que, entre unas cosas y otras, andan algo escasas de producto.

Periodista económico

Eduardo Lizarraga

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