En mayo de 2023 entró en vigor la nueva Ley de Vivienda que modificó aspectos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), intentando dar mayores derechos a los inquilinos. Uno de los puntos más polémicos fue la posible declaración de zonas de mercado tensionadas en las que se produce una desproporción entre el precio de los alquileres y el poder adquisitivo y que quedarían sujetas a unos precios de alquiler marcados por un índice y un incremento controlado de las rentas.
La regulación de los alquileres ha producido una desbandada hacia el alquiler temporal
La competencia de la declaración de estas zonas es de las administraciones locales y autonómicas, siendo el color político el motivo más importante para su declaración. La Comunidad de Madrid, por citar el paradigma, ya ha manifestado que no hará caso a esta nueva legislación que favorece a los inquilinos frente a los propietarios.
Aunque la ley entró en vigor en mayo, se aprobó en el Consejo de ministros en febrero de 2022 y esta aprobación sembró el pánico entre los propietarios que veían como la nueva ley iba a limitarles las rentas al 2% y podrían perder parte de la rentabilidad de su inversión. La consecuencia fue el comienzo de una desbandada de propietarios hacia otras posibilidades como el alquiler vacacional, el temporal o la venta de la propiedad.
Los alquileres temporales crecen con fuerza
Una de las modalidades que más está creciendo, ya que el alquiler turístico está más controlado por las Comunidades Autónomas y Hacienda, es la figura del alquiler temporal, que se contempla en la LAU pero no está bien desarrollada. Aunque sí es cierto que deja tres puntos muy claros: es de uso diferente al de vivienda, debe hacerse por un periodo de tiempo de entre uno y once meses y debe especificarse un motivo para este tipo de alquiler, siendo este punto el más definitorio del alquiler temporal.
Pero los propietarios han visto en esta modalidad una vía alternativa para colocar pisos en el mercado del alquiler que, sin las limitaciones de la regulación aprobada con la Ley de Vivienda, genera rentas superiores en casi un 40% a los alquileres tradicionales, sin limitación en las subidas y pudiendo recuperar la vivienda en menos de un año. No es algo nuevo y el fenómeno comenzó hace unos cuatro o cinco años conforme avanzaban las ventajas legislativas para los inquilinos con contratos de 3 a 5 años y con limitaciones en las rentas, pero el movimiento ahora ya es general.
De esta manera los alquileres de temporada superan ya el 15%, originando un descenso muy importante en los alquileres tradicionales, lo que sumado a una abultada demanda, ha convertido en un drama la búsqueda de una vivienda digna en alquiler en la que poder vivir. Y no olvidemos que éste es uno de nuestros derechos constitucionales. En algunas zonas como Barcelona, el alquiler temporal es ya casi el 40% de la oferta de alquiler anunciada. Y es que los beneficios para los caseros son innegables, desde requerir el pago de la mensualidad a la agencia a exigir el pago de los gastos de comunidad, el seguro de impago, el IBI, seguro del contenido de la vivienda, los dos meses de fianza…no hay límites para las exigencias del propietario.
Muchos contratos de alquiler temporal son un fraude de ley
El auge de estos arrendamientos temporales está teniendo mayor incidencia en ciudades como Las Palmas de Gran Canaria, Bilbao o Madrid, pero en otras como Málaga, Sevilla o San Sebastián no les van a la zaga, lo que demuestra que están teniendo especial incidencia en los grandes mercados.
Eludir las limitaciones impuestas por la ley de vivienda parece muy interesante, pero alquilar un piso como vivienda habitual con un contrato temporal es un fraude de ley y tiene sus riesgos.
Influidos por su propio interés, muchos caseros están realizando contratos temporales y justificándolos sólo por su duración, lo que es una actuación ilegal ya que esta modalidad tiene que obedecer a una causa concreta que debe reflejarse en los contratos, ya sea por cuestiones laborales, académicas o vacacionales.
Si la propiedad va a utilizarse como vivienda habitual y el inquilino carece de una vivienda en propiedad todo podría volverse contra el arrendador, que correría el riesgo de enfrentarse no sólo a las sanciones que establezca la ley, sino que demostrando el inquilino que es su residencia habitual al carecer de otra, el contrato podría pasar de temporal a tradicional, pudiendo prorrogarse hasta cinco años–siete si son personas jurídicas- y sin posibilidad de subidas. Por no hablar de limitaciones a la renta por zona tensionada si lo fuera. Es decir, podrían verse atados a un alquiler tradicional en condiciones muy desfavorables.
La regulación del alquiler temporal también llegará
En la tramitación de la Ley de Vivienda, en la que hubo demasiadas prisas, el alquiler por temporadas se quedó como tarea pendiente, aunque los sindicatos de inquilinos e inquilinas ya avisaron en el mismo mes de abril, de que la nueva legislación dejaba un vacío en los alquileres por meses y que con este agujero los caseros podrían hacer subidas sin ningún tipo de límite recurriendo a la figura del alquiler temporal.
Se asumió que había que hacer algo, pero no se concretó nada más allá de que en la disposición adicional quinta de la ley se establecía la constitución “en el plazo de seis meses desde la entrada en vigor de la ley” de un grupo de trabajo para el estudio y mejora de los contratos de arrendamiento distintos a los de vivienda y en especial los de temporada.
El Ministerio de Vivienda creó la comisión en diciembre y por ahora se ha reunido una sola vez. Mientras tanto, en paralelo, la Generalitat asegura que estaba redactando una nueva normativa, pero que no se podrá aprobar de la manera pensada por las elecciones anticipadas del 12 de mayo. En este sentido, la consejera de Territorio, Ester Capella, que afirma estar buscando las herramientas jurídicas necesarias para frenar la fuga de contratos de alquiler permanentes hacia el mercado temporal, quiere prohibir antes de las elecciones que los propietarios esquiven el límite del alquiler ofreciendo contratos temporales fuera de la legalidad. “Hay que buscar la manera de cerrar puertas” apostilla.
A día de hoy las asociaciones de inquilinos aseguran que ha sucedido lo que temían, que la existencia del alquiler temporal se ha convertido en una vía de agua que está hundiendo el mercado del alquiler y que la administración debe taponar cuanto antes.” Los arrendadores han encontrado un agujero legal para continuar especulando y sacando un mayor rendimiento económico a costa de los derechos y de la necesidad de quien vive de alquiler. Con la mala praxis que significa el alquiler temporal el mercado se convierte en una jungla” y exigen medidas rápidas y contundentes, “porque el mercado de alquiler temporal seguirá creciendo”.
La solución al problema de la vivienda comienza a ser perentorio
El problema del alquiler es muy complicado de resolver, estando causado por varios motivos que dilatados en el tiempo forman ya parte de nuestra sociedad. Por un lado, las continuas y exageradas ayudas a la compra de vivienda – unos dos billones de euros en los últimos 20 años-, pedidas, casi exigidas por amplios sectores industriales y financieros; ayudas que han detraído recursos que eran imprescindibles para la construcción de un parque público de vivienda social. Por otro la consideración, impulsada por los mismos sectores y todo el inmobiliario en su conjunto, de que la vivienda es un bien de inversión seguro y de elevada rentabilidad.
Y ante esta creencia chocarán en vano todos los esfuerzos para volver a convertir a la vivienda en un bien de primera necesidad que debe ser accesible para todos. Tres millones de propietarios con viviendas en posible rentabilidad son demasiados. Y si les sumamos los últimos llegados, con inversiones muy apalancadas, que ven como la subida del euríbor y las medidas del gobierno para bajar los alquileres les pueden dejar contra las cuerdas, se entienden los mensajes de crispación y casi de desobediencia civil que llegan desde diversos medios y administraciones, muy sesgadas por el color político y que abandonan el derecho de muchos españoles a disponer de una vivienda digna y ajustada a sus posibilidades por el derecho de unos propietarios a tener beneficios. Es el dilema de qué debe estar primero, si los beneficios de unos o la vida de los otros. Por desgracia ese dilema moral ya no existe y vivimos en un país en el que el derecho a la propiedad privada parece que debe estar por delante de todos los demás. Y claro que podéis tirarme piedras por decirlo.
La regulación del alquiler temporal y su control deberá llegar más pronto que tarde y los Ministerios de Vivienda y Hacienda deben encontrar una solución antes de que el problema se agrave aún más. Tres millones de familias viven de alquiler en nuestro país y no se pueden ir a vivir debajo de un puente. Es un problema social de consecuencias graves y que nos concierne a todos.
Cataluña iniciará el movimiento de control de los alquileres temporales
Cataluña es la comunidad con más desahucios, con mayores subidas en el precio de los alquileres, con menos oferta y mayor cantidad de caseros huidos hacia el alquiler temporal. También es la que ha declarado 140 municipios como zonas tensionadas y está aplicando el índice de alquileres. Por lógica son los primeros que tomarán decisiones y desde la barrera podremos ver sus resultados. Pero como son catalanes igual no nos vale lo que hagan y confundiendo peras con manzanas despreciaremosy criticaremos su esfuerzo. ¡Menudo país que estamos dejando!
Eduardo Lizarraga
WWW.AQUIMICASA.NET
Completamente de acuerdo en la necesidad de meter mano al alquiler temporal, no sólo porque desequilibra el mercado agravando la situación, sino porque muchos contratos se verán inmersos en situaciones de ilegalidad y los propietarios afectados conseguirán el efecto contrario al que habían previsto .
Desde aquí rompo una lanza en favor de los profesionales que sí que hacen bien su trabajo, que deberían haber sido tomados en serio por la administración, lo que habría evitado agujeros y ambigÜedades de la nueva ley de la vivienda , ahorrándonos el continuo carrusel de interpretaciones que va originando la norma y la no regulación a tiempo del alquiler temporal.
Por favor, confíen en la experiencia de administradores de fincas y agentes de la propiedad, que no todos somos unos ogros especuladores.
Igual que otras de sus publicaciones me han parecido excelentes, ésta, con todo el respeto, la considero un disparate total.
Me parece perfecto desgravar la compra de vivienda, no es de recibo pagar la cantidad tan exorbitada de impuestos que se pagan por un bien de primera necesidad. Y por supuesto, salvo situaciones muy excepcionales, la compra de una vivienda es lo que yo le recomendaría a mi hijo y a cualquier persona que aprecie, antes que alquilar. Y es a lo que deberían tender la Administración, a que todo el mundo tenga un techo bajo el que guarecerse, haciendo vivienda social, dando facilidades de financiación con una banca pública, etc. A nuestros políticos, sobre todos los que se dicen de izquierdas, se les debería caer la cara de vergüenza al ver las viviendas sociales que han construido y las que se construyeron durante una dictadura fascista y sanguinaria años atrás.
El problema de los precios de alquiler, como todo el mundo sabe, es debido a la falta de oferta para la enorme demanda que hay (cada vez hay más personas que viven solas, solteros, divorciados, inmigrantes, turistas en las zonas turísticas, decenas de miles de okupas…). Si a los pocos q ofertan viviendas en alquiler les dices:
– Que en caso de impago, puede que no puedan recuperar su casa en años (imposible determinar cuantos) sin cobrar y sin disponer de su propiedad, que pueden tener que hacer una “conciliación”, acreditar la situación de vulnerabilidad del inquilino, pasar toda una serie de trabas pensadas para dilatar el deshaucio (Piensan: o no lo alquilo, o lo alquilo a quien no pueda ser vulnerable, funcionarios etc)
– Que no pueden subir el IPC a la renta. Da igual que yo lo tenga a 500 y mi vecino a 700, se les aplica a los dos el mismo porcentaje de subida (piensan lo alquilo por habitaciones, o temporal, o le subo el precio 100 o 200 Euros para compensar)
– Que en determinados casos pueden verse obligados a mantener el precio del contrato anterior, da igual que yo lo tenga a 500 y mi vecino a 700 (pues le subo otros 100 €)
– Que hay municipios en los que la empresa municipal de agua no permite poner a nombre del consumidor de agua (el inquilino) su suministro de agua, y si no le pagas el agua y se la cortan puedes incurrir en un delito de coacciones. Que las tasas de basuras el sujeto pasivo es el propietario de la vivienda, aunque viva y saque su basura a 1.000 km de distancia.
– Que no va a poder disponer de su vivienda durante 5 años o 7 años si es persona jurídica, si la quiere o necesita vender lo va tener mucho mas difícil.
– Encima de que soporta todo el riesgo, le dicen que tiene que pagar los gastos de Agencia Inmobiliaria y cualquier otro,(le subimos 50 Euros mas). Como si al inquilino la inmobiliaria no le diera el servicio de buscarle piso, enseñárselo, redactarle contrato, reportaje fotográfico, inventario etc ¿Si no para qué ha ido a la Agencia? ¿Quién le ha puesto una pistola en la cabeza para ir? Si no quiere pagar por el trabajo, que se busque la vida como se la busca el de la inmobiliaria, que también tendrá hijos que alimentar.
Lo normal es que una persona que para comprar un piso, que haya trabajado durante años, habiendo madrugado un dia, otro dia, otro…, que no se ha comprado un coche más bonito, que haya dejado de irse de viaje con sus hijos, o que no haya salido a cenar para ahorrar, y le vengan con todo este rollo, lo normal es que tenga miedo de alquilar. Pues lo vende, un piso menos de oferta, y a comprar deuda pública (que hay que dar pagas, mandar armas a ucrania etc) o a que hagan negocio los bancos vendiendo sus productos financieros
Y si hay un derecho a la vivienda por encima del derecho a la propiedad privada, que me den ya las llaves de un buen chalet, que a ver por qué a mi me tienen que quitar una casa unos desconocidos y al del chalet no. Si es el de la Moncloa mejor, que tiene pisicina y zonas verdes. O que obliguen a utilizar las habitaciones vacías.
Vamos camino al desastre, si antes no nos meten en una guerra. Saludos.
Buenas tardes Felipe! ante todo gracias por tu comentario, educado y correcto y siento no haber tenido un momento para contestarte antes. Es muy difícil no compartir casi todas tus apreciaciones y entenderlas en su mayoría. En una situación de normalidad del mercado inmobiliario no entendería que se tomaran las medidas que se están poniendo en marcha y sin duda las que vienen. El problema es que no estamos en una situación normal sino todo lo contrario y va a empeorar. No creo que sea culpa de este gobierno ni del anterior ni del otro, sino de una serie de medidas tomadas en los últimos treinta años y que siendo acertadas en su momento, han devenido en la actual situación, muy difícil de solucionar y que no se puede dejar que el mercado solucione, puede tardar años y los daños sociales serían inmensos… tampoco creo que por muchas medidas que se tomen en estos momentos, pueda haber soluciones en el medio plazo y mucho menos en el corto.
No entro en los problemas de ocupación o impagos hacia los propietarios particulares, que me parecen injustos y que administraciones cercanas deberían solucionar, al menos en los casos de extrema necesidad y buena fe.
El problema de fondo es el que bien señalas, hay poca oferta y excesiva demanda; por ello los precios tienden a subir y no lo van a dejar de hacer porque el concepto de vivienda está ya demasiado contaminado por el de bien de inversión, con lo que los beneficios a obtener, tanto en alquiler como venta están perfectamente marcados.
No era lógica la situación de hace 50 o 60 años, con unos alquileres fijos y un precio de venta de la propiedad marcado por esa renta. Gracias a aquellas situación millones de españoles podían vivir de alquiler, pagar su manunteción y tener familias numerosas a pesar de que los sueldos rean particularmente bajos en relación a nuestro entorno.
Ahora seguimos con unos sueldos bajos, no tanto como entonces, pero con un crecimiento muy por debajo del precio de la vivienda, los consumos del hogar o la alimentación. Es el mercado y la liberalización de los sectores energéticos y del control de precios.
De forma constante en los últimos veinte años y haste el 2018 se ha ayudado al comprador con desgravaciones, ayudas y subvenciones. Algunos cálculos bastante creíbles dan una cifra de unos 100.000 millones de euros al año, lo de que ser correctos estaríamos a la cabeza de los países de Europa en inversión en la vivienda. Sin embargo, esa cifra ha ido toda dirigida a los propietarios, poque está claro que se mueve mucho más la economía que construyendo viviendas para alquiler social que nadie quiere hacer. Posiblemente la decisión fue acertada para la economía del país, pero tuvo el aspecto negativo de dejarnos con un 1,8% de vivienda en alquiler social, muy por debajo del 12% que sería el necesario. Por dar un dato, Holanda supera el 18%. Y la solución no existe, al menos inmediata y deberán tomarse medidas que palíen el problema, al menos en los próximos 5 años, que es el periodo de tiempo en el que la situación podría mejorar.
Hacen falta viviendas en alquiler a precio asequible que las puedan pagar las rentas más bajas, formar familia los jóvenes y poder vivir dignamente los jubilados sin que les echen de sus viviendas.
Y sí, estoy de acuerdo en que no es justo que esa falta de previsión de los gobiernos desde los años 90, ahora la paguen los pequeños propietarios no puediendo obtener una debida rentabilidad por sus viviendas de alquiler.
Son unos tres millones de familias las que viven de alquiler y creciendo, porque cada vez menos personas pueden acceder por salario o patrimonio a la compra de una vivienda cuya hipoteca es menor que la cuota de alquiler en la zona. ¿Qué se puede hacer que traiga soluciones de inmediato? Es muy difícil tomar estas decisiones para los próximos cinco años: controlar la sangría del alquiler temporal, de los pisos turísticos, de los alquileres de habitaciones de los zulos sin habitabilidad…Tenemos un importante problema demográfico una de cuyas causas es que los jóvenes no se pueden independizar y nos estamos jugando el futuro del país. Son los inmigrantes los que están manteniendo la cuenta demográfica en positivo.
?Cómo se pueden conseguir alquileres asequibles para personas que ganan 1.200 euros? Yo no lo sé.
Lo que si entiendo es el difícil equilibrio entre un derecho a la propiedad privada que no discuto -no se hasta qué punto a su rentabilidad. Porque si el propio mercado estuviera haciendo descender el precio de los alquileres, como podría suceder si ahora pudiéramos crear por arte de birlibirloque 3.000.000 de viviendas en los lugares que existe la demanda, nadie saldría a la calle en armas a colgar al mercado por los pies. Eese mercado se está provechando de la situación y miles de pequeños inversores están comprando pisos baratos para ponerlos en rentabilidades de un 8% y más, eliminando esas viviendas del mercado de la venta. ¿Es un drama que durante unos años se controle la rentabilidad del alquiler del alquiler un 2%? Yo creo que no si es coyuntural, los bancos están dejando de pagar nuestros depósitos y cuentas corrientes y nadie se dirige a asaltar las sucursales
¿Es mejos dejar al mercado que se controle, que no lo va a hacer hasta que esos millones de viviendas no estén, y arriesgarnos a un estallido social? o ¿¿Controlar los precios y la rentabilidad hasta que la situación vaya cambiando?
Es una situación muy complicada y los dos lados de la barrera tienen razón, los que piden una rentabilidad por el fruto de su trabajo y los que quieren una vivienda digna que puedan pagar con los sueldos de hoy. El problema es que el país está en el medio.
En los próximos meses llegarán nuevas medidas, porque la situación en ciudades como Madrid, Barcelona o Málaga es inaguantable. Y las ciudades y las empresas necesitan la mano de obra para que trabaje y esa mano de obra necesita poder vivir cerca del trabajo.
Espero que esto se reconduzca de una manera u otra porque tiene muy mala pinta.
Saludos, perdona el rollo y de nuevo te agradezco tu participación,
Amigo Felipe, no puedo estar más de a cuerdo con usted con todo lo que dice, pero lamentablemente vivimos en una democracia comunista en donde los hipócritas de los políticos que tenemos hacen de todo menos lo que deberían hacer. Derecho a la vivienda, sí, pero no a costa del propietario, esto me recuerda al Disctador Venezolano que decía: exprópiese y eso también, exprópiese, señor alcalde ¿Lo recuerdan?
Pues totalmente de acuerdo en que el derecho a la vivienda es un derecho recogido en la Constitución. Pero no dice que ese derecho tenga que ser amparado por los propietarios particulares. Es el Estado el que, con la gran cantidad de impuestos que recauda, debe atender a esa necesidad construyendo vivienda social. El debate está en a qué fines se destinan buena parte de los impuestos que pagamos todos. Lo que no se puede permitir es que el derecho de unos se convierta en las obligaciones de otros