Conforme avanzaba el año y mejoraba la economía, también cambiaban las previsiones inmobiliarias y lo hacían en positivo; todo lo positivo que puede ser que los precios continúen subiendo al empuje de una demanda que no cesa y una oferta que sigue cayendo. En obra nueva porque se edifica mucho menos de lo que se necesita y mucha de esa construcción es vivienda de lujo que no viene a solucionar el problema de vivienda asequible que padecemos. En segunda mano, porque ante la elevada rentabilidad que se está obteniendo de los alquileres temporales, vacacionales o por habitaciones, muchas de las viviendas que debían hacer pasado a la compraventa se han quedado en la inversión especulativa.
Incremento de la demanda y construcción insuficiente
Las operaciones de compraventa se han ido recuperando desde enero de este año, impulsadas por el paulatino descenso de los tipos de interés, la fortaleza del mercado laboral y la recuperación económica de los tradicionales países clientes inmobiliarios de España; no hay que olvidar que los extranjeros adquieren un 15% de las viviendas españolas, con picos de hasta el 40% en algunas regiones como Canarias, Baleares y la Comunidad Valenciana. Además, se están intensificando los flujos migratorios positivos, espoleados por nuestra buena situación económica y un mercado laboral que ofrece oportunidades.
Así las cosas, el Colegio de Registradores asegura que la compraventa de viviendas ha crecido en julio un 18% interanual. En cuanto a las hipotecas sobre vivienda, confirman un incremento de alrededor de 6.300 operaciones, pasando de 27.928 en julio del año pasado a 34.204 en el mismo mes de este año, es decir, un aumento del 22,5%.
En este ambiente de crecimiento y números positivos, el sector de la obra nueva creció este primer semestre un 22,47%, como asegura el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España, llegando hasta las 62.180 unidades, lo que supone 11.409 viviendas más, y 9.308 (+17,6%), si se compara con el mismo periodo del año anterior a la pandemia. Para 2024 prevé unos 115.000 nuevos visados y unos 125.000 de cara al próximo ejercicio. Es decir, espera 240.000 nuevas licencias en dos ejercicios, muy por debajo de los más de 600.000 nuevos hogares que, según las últimas previsiones, se podrían crear en el conjunto del país en ese tiempo.
Y siendo unas buenas cifras si las comparamos con años anteriores, son claramente insuficientes para cubrir las necesidades anuales, que, si bien estaban previstas en unos 215.000 hogares al año, la cifra se está disparando hasta los 330.000 nuevos hogares entre 2024 y 2028. La falta de suelo finalista, la escasez y carestía de mano de obra y la incertidumbre regulatoria condicionan la puesta en marcha de nuevos proyectos. De ahí que los promotores se dediquen a construir vivienda de lujo que es la única que les deja unos números aceptables y, además, es la que se vende.
Los precios suben de forma general
Ante toda esta situación económica y de mercado está claro que los precios están al alza y seguirán así. Tras una subida del 3,9% en 2023, el precio subió el 4,3% en el primer trimestre de 2024 en tasa interanual. La tendencia es alcista en todas las comunidades autónomas. En este pasado segundo trimestre, el precio de la vivienda aceleró su hasta el 7,8 % interanual, que es su mayor aumento en dos años. La vivienda nueva fue la que más se encareció, con un 11,2%, lo que es su mayor incremento en casi 17 años. Por su parte, el precio de la vivienda de segunda mano aumentó un 7,3 % en este segundo trimestre, con un aumento de 1,6 puntos respecto al trimestre anterior y apuntándose diez años de subida ininterrumpida.
Previsiones sin apenas dudas y unánimes
¿Y qué va a suceder en lo que queda de año y el próximo? Pues todos los analistas lo tienen muy claro y por esta vez no difieren mucho en porcentajes. La vivienda va a seguir subiendo de precio porque la demanda se va a incrementar y no se ve mucha oferta en lontananza.
- Los tipos de interés van a seguir bajando incrementando la demanda; la actual previsión del mercado es que el euríborbaje hasta quedarse cerca del 2,65% a finales de 2024, frente al promedio provisional del 3% de septiembre, y que bajará hasta el 2,1%-2,15% durante 2025.
- El 15% de compra por extranjeros se va a mantener y también tirará de los precios.
- El empleo está fuerte, y más lo va a estar con un PIB en el 2,7%, elevando el nivel de renta y los ahorros para la entrada hipotecaria.
- La inmigración -mucha de ella con recursos económicos- va a seguir llegando y necesitan viviendas.
- Y finalmente -no necesariamente en la última posición- porque los alquileres en las condiciones actuales han dejado de ser una solución viable.
Esta situación empujará el precio de la vivienda para este año a un crecimiento cercano al 6%, que podrá superarse en el 2025.
En todo caso, y a pesar de la falta de obra nueva, se espera que la venta de viviendas crezca en torno a un 5% en 2024, lo que llevará al mercado hasta las 605.000 unidades vendidas, y en torno al 3% en 2025, hasta casi 625.000 viviendas. Es decir, llegan unos buenos años inmobiliarios en los que los intermediadores tendrán que batallar en unas condiciones poco frecuentes.
El mercado inmobiliario es una olla a presión muy complicada
La escasez de nuevas construcciones y la alta demanda seguirán siendo los principales motores del mercado inmobiliario; un mercado cada vez más presionado por la falta de producto, dominado por los vendedores que impondrán sus precios en un panorama de oferta insuficiente y de no excesiva calidad en el producto porque todo se vende.
Las viviendas necesarias se irán construyendo, pero a un ritmo que de momento tendrá poca influencia en la situación. Para introducir vivienda en el mercado de la compraventa mucha más influencia puede tener una ordenación legislativa de los alquileres. La rentabilidad, que en algunos casos puede superar el 10% en los alquileres vacacionales, temporales o por habitaciones, ha detraído y continúa haciéndolo, mucha vivienda del mercado de la compraventa.
El mercado de la vivienda no puede ser un todo vale
Muchas agencias inmobiliarias lo están pasando mal por esa ausencia de producto, con la captación casi imposible por la excesiva competencia y la alarmante falta de inmuebles que ya no llegan a sus escaparates, engordando las plataformas de alquiler vacacional o mostrándose en portales como alquileres temporales o por habitaciones.
Y si los intermediarios inmobiliarios están pasando unos meses complicados, peor lo tienen los que buscan una vivienda de alquiler, con oferta casi inexistente, precios inasumibles, mucho zulo en el mercado y verdaderos castings multitudinarios para los interesados.
Y para los compradores, que se esfuercen y decidan cuanto antes; los precios van a seguir subiendo, sobre todo en Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga y sus zonas de influencia, además de la costa mediterránea y las islas. Y la bajada del Euríbor no va a compensar en absoluto los incrementos de precio residenciales. La buena noticia es que la competencia bancaria les hará abrir la mano y podríamos comenzar a ver otra vez créditos superiores al 80%. Toca buscar y decidirse antes de que suban aún más.
Eduardo Lizarraga
WWW.AQUIMICASA.NET
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