A pesar de algunas catastrofistas declaraciones a principios de año, el mercado de la vivienda continúa funcionando a buen ritmo, y si bien está claro, que no se llegará a las 650.000 viviendas vendidas, como el pasado año 2022, también lo es que se superará ampliamente la cifra de las 503.000 viviendas del 2019. Una cifra que ronde las 570.000 viviendas vendidas, a caballo de los dos años citados, puede ser una buena previsión. Y de los precios mejor no hablamos, porque no tienen ninguna apariencia de bajar y podrían terminar el año casi un 5% por encima de cómo lo comenzaron.

Y aunque el dato de las cifras de compraventas es lo que más preocupa a los intermediarios inmobiliarios, no es el único de los problemas a los que se enfrentan.

La Ley de Vivienda cambia por completo el alquiler residencial

La puesta en marcha de la Ley de Vivienda ha traído consigo cambios que han modificado en profundidad el mercado del alquiler. Se trata del apartado de la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda, que establece que “los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato de arrendamiento deberá asumirlos el arrendador”. Y el cambio normativo está resultando muy problemático para las agencias inmobiliarias, ya que los propietarios continúan queriendo poder seguir disfrutando de los servicios de estos profesionales y que sean pagados por los futuros inquilinos.

No es una cuestión novedosa, ya que la legislación europea mantiene que los servicios debe pagarlos quien los contrata y que no puede cobrarse por servicios no facilitados.

Pero en parte porque es una costumbre ya de muchos años, en parte porque el propietario amenaza con anunciar el piso por su cuenta y alquilarlo en cualquier portal inmobiliario, el profesional se encuentra con que de la noche a la mañana una parte importante de su negocio se ha volatilizado y debe actuar para solucionarlo. Y es que son más de 30.000 las agencias legales que existen en el país, con alrededor 100.000 profesionales de la intermediación viviendo del sector y los alquileres residenciales eran una parte importante de sus ingresos.

Los costes de intermediación en el alquiler son del propietario

Ahora, los costes de intermediación sólo pueden seguir cobrándose al arrendatario en supuestos muy concretos, como el arrendamiento de corta duración o temporada, así como el alquiler de locales comerciales, oficinas, garajes. Y esta excepción con los alquileres de corta duración o temporada está siendo una vía de escape para seguir cobrando sus emolumentos, así como poco justificables cargos o servicios diversos, ajenos a la actividad inmobiliaria.

Desde las asociaciones inmobiliarias aseguran que no tienen constancia de casos concretos de fraude y aseguran tener “tolerancia cero con los oportunistas”.

Pero algo debe haber, porque las organizaciones de consumidores, con FACUA y OCU a la cabeza, se han puesto del lado de los arrendatarios y están vigilando que la ley se cumpla llegando a la denuncia de los infractores; como FACUA que asegura que 4 de cada 10 inmobiliarias analizadas incumplen la prohibición de cobrar honorarios o gastos de gestión a los inquilinos, habiendo denunciado ya a 31 inmobiliarias el pasado mes de junio y está ampliando la denuncia este último mes de septiembre. Madrid y Baleares son, según la asociación de consumidores, lascomunidades más incumplidoras.

El problema no tiene fácil solución y los propietarios deben entender que las agencias inmobiliarias realizan un trabajo que les beneficia y aporta tranquilidad, anunciando los inmuebles, filtrando a los inquilinos y realizando toda la gestión de los contratos, fianzas y certificados. Es un trabajo que no veían porque no pagaban, pero la situación ha cambiado y en un tiempo debería normalizarse. Tampoco parece muy oportuno que grandes portales inmobiliarios, cuyo principal cliente son las agencias de intermediación, se coloquen del lado del propietario facilitándole una completa guía del procedimiento de alquiler y una copia de los contratos y el material necesario. Y todo al precio de gratis.

El certificado energético sigue en trámite y el problema es para las inmobiliarias

Otra situación legal que también cae sobre las inmobiliarias y está dificultando y encareciendo su trabajo, son los problemas derivados del certificado energético, mejor dicho, de su ausencia.

Hace ya más de 10 años, en concreto desde el 5 de abril del 2013, que es obligatorio disponer del certificado de eficiencia energética para poder vender o alquilar un inmueble. Tampoco pueden anunciarse inmuebles, sin incorporar la correspondiente etiqueta de eficiencia energética debidamente registrada en el organismo público correspondiente de cada comunidad autónoma.

Es el propietario quien debe contratar y pagar el certificado energético, pero no lo hace antes de tener apalabrado el inmueble aportando, en muchas ocasiones, la certificación en la notaría.

Sin embargo, con una estrategia que ya nos debiera tener acostumbrados, el esfuerzo sancionador de las distintas Direcciones Generales competentes de las Comunidades Autónomas, se dirige a los portales inmobiliarios y agencias de intermediación, que son la parte más fácil de controlar y no al propietario del inmueble que se vende o alquila sin el certificado.

En un momento en que la captación de los inmuebles para su venta se ha puesto muy complicada – no es que nunca fuera fácil- imponer trabas a los propietarios que confían la venta de su propiedad a la agencia, puede resultar cuando menos suicida, sobre todo teniendo en cuenta la competencia existente entre leal y desleal, legal y pirata. Una vez más, los portales debieran impedir que los particulares anunciaran sus viviendas sin el certificado energético y los inspectores de la administración buscar y multar a los propietarios que lo hicieran, lo que en apariencia no resulta nada difícil, con su teléfono y datos en la trastienda.

Las multas que debieran ser al propietario van al profesional

Y es que las multas a las inmobiliarias no son tontería, estamos hablando de un mínimo de 300 euros por cada anuncio sin certificado, incluyendo el escaparate, y teniendo en cuenta que en la práctica el 50% carecen del mismo, las multas son siempre de miles de euros. Y claro está, no se puede alquilar ni vender lo que no se anuncia.

En todo caso, no es sólo por ahorrarse los 100 ó 150 euros del certificado por lo que abunda la frase “en trámite”. Otra posible razón para no publicar la etiqueta energética es porque, prácticamente, el 95% de las viviendas terminan obteniendo letras E, F y G, las peores de la tabla, y el propietario teme, con razón, que esto afecte la negociación y al precio de venta del inmueble.

No es únicamente la venta del inmueble la que requiere del certificado energético, también el alquiler debe ir acompañado del requisito, aunque al no haber notario que lo controle no se suele aportar. El contrato de arrendamiento se firma entre dos partes. Y entre estas partes, ya sea por desconocimiento o por ahorrarse el coste del trámite, no se exige. Pero es importante señalar que un contrato de alquiler sin el Certificado Energético puede resultar ilegal y nulo de pleno derecho.

Tampoco los contratos de alquiler vacacional se libran del certificado energético y desde el pasado 1 de junio del 2021 -Real Decreto 390/2021- por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, se establece que todos los propietarios están obligados a anunciar su vivienda de alquiler vacacional con el certificado energético y a incluirlo en los contratos de arrendamiento.

Se multa por incumplimiento al que publica un inmueble sin el pertinente certificado energético, si es un profesional, pero no al propietario que debiera contratarlo y pagarlo. Esta estrategia de poner en el objetivo al profesional inmobiliario, que intenta sobrevivir en el día a día con su microempresa, no es la que puede dar mejores resultados, pero si la más sencilla de llevar a cabo. El problema es que el cartel de «en trámite» se eterniza, avanzándose muy poco en la concienciación de los vendedores o arrendatarios de que es un trámite imprescindible.

Cambiar el objetivo hacia el propietario de estos inmuebles anunciados sin todos los requisitos, ya sean directamente por sus propietarios o por un intermediario, parece la opción más adecuada para dar un cambio a la situación. Pero, al menos de momento, parece que los respectivos organismos autonómicos continúan presionando al eslabón más débil de la cadena, ese que ve peligrar su empresa y modo de vida.

Mucho desconocimiento de la legislación que afecta a la página web

Por cierto, hablando de legislación, sanciones y cosas de esas. Y aquí no hay propietario a quien echar las merecidas culpas. Es necesario advertir a las inmobiliarias que disponen de una página web, que ya son el 99.99%, que existen una serie de obligaciones que un amplio número incumple. Y aquí las sanciones ya son de otro calibre.

“La Agencia Española de Protección de Datos vuelve a sancionar a una inmobiliaria con un total de 10.000 € euros por la falta de información necesaria en la “Política de Privacidad» y por las irregularidades detectadas respecto de la “Política de Cookies» en su página Web”

Y se puede dar por satisfecho el profesional inmobiliario, porque las sanciones a que se enfrentan las empresas por no cumplir con la nueva Política de Cookies van de los 30.000 euros por incumplimiento leve, hasta los 600.000 en los casos más graves.

Y para los que tienen una página web de un CRM, que piensan que esa es la empresa que será multada, hay que decirles que la responsabilidad es del propietario del dominio de la página y no del CRM. Atentos al dato, porque todos los días veo muchas webs que carecen de la política de privacidad y muchas más con la política de cookies, si la hay, fuera de toda normativa. Cuando se les advierte ponen cara de póker y deben pensar “ya está el de Aquímicasa intentando venderme algo”.

Meses después siguen igual, pero cuidado con la situación que va a empeorar y las denuncias por esta irregularidad son anónimas y fáciles de hacer y comprobar, como las del telemarketing inmobiliario que desaparece.

Periodista económico

Eduardo Lizarraga

WWW.AQUIMICASA.NET