El mapa inmobiliario español se está tiñendo de rojo tensionado que le come el terreno al azul mercado. No por ideología —aunque también la hay, y demasiada— sino por necesidad. Por urgencia. Por supervivencia. Las zonas tensionadas se multiplican y su reconocimiento ya no es anecdótico ni reversible: es estructural. Cada vez más territorios asumen que el libre mercado no va a corregir los abusos que él mismo ha creado y de los que vive y engorda. Frente a esta realidad, los discursos de quienes se aferran al dogma de la no intervención quedan cada vez más desfasados y peligrosamente alejados de la vida real. Los resultados llegarán, ya están llegando, pero como no son los augurados, se esconden y enmascaran detrás de cifras de caídas del número de viviendas en alquiler y hablan con total desfachatez de pobre gente sin vivienda, como si de verdad les importaran. Ya volverán esos pisos y tal vez en menos tiempo del que se piensa, al poco de que se regule el alquiler temporal.

El problema es que la vivienda ha dejado de ser un derecho para convertirse en un negocio de alta rentabilidad, en el que todos hemos entrado con alborozo y sin imaginar las consecuencias, teniendo sólo presente nuestro propio beneficio, y esgrimiendo que es el Estado quien tiene que preocuparse y actuar. Y cuando lo hace el sector de los beneficios se encomienda a la Santa Alianza y se pone en pie de guerra.

Y mientras las familias dedican más del 30% de sus ingresos al alquiler, los fondos, los grandes tenedores y los inversores con incentivos fiscales, ven cómo sus carteras crecen como las rentas: sin freno. Pero algo está cambiando. La declaración de zonas tensionadas está entrando con fuerza en el tablero político, económico y social de España. Y esta vez la polarización no es solo entre derecha e izquierda, sino entre quienes quieren solucionar el problema y quienes lo alimentan porque se benefician de él.

🏘️ Navarra declara 21 municipios tensionados

Navarra ha sido clara, rotunda y valiente, como siempre. Ha declarado 21 municipios como zonas tensionadas, afectando así al 70 % de su población. Esta medida no es un gesto simbólico. Supone la aplicación directa de la Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda, con el objetivo de moderar los precios, ampliar la oferta asequible y proteger a las familias.

Frente a la narrativa alarmista de que “intervenir ahuyenta la oferta”, Navarra propone una estrategia basada en gobernanza pública, inspección, incentivos y control. Y sin grandes aspavientos mediáticos, ha hecho lo que debía hacerse: asumir que el mercado, por sí solo, no va a resolver una crisis que ha creado y que los propios intereses alimentan. La vicepresidenta Begoña Alfaro lo dijo sin rodeos: “La inacción y la falta de regulación no son una opción”.

Navarra se suma así a Cataluña y el País Vasco como comunidades que priorizan el acceso a la vivienda frente al dogma neoliberal de la falsa regulación  del mercado. Lo hace en medio de una creciente polarización política donde, de un lado, se escucha el clamor ciudadano y, del otro, los lamentos de los fondos por la pérdida de rentabilidad.

🏙️ El País Vasco declara San Sebastián zona tensionada y le seguirán Bilbao y Vitoria-Gasteiz

San Sebastián ya es oficialmente zona tensionada. Los precios de venta, que superan los 5.370 €/m², y los alquileres medios, por encima de los 1.037 €/mes, han convertido a Donostia en uno de los ejemplos más evidentes de desequilibrio entre oferta y demanda. Esta situación, lejos de ser puntual, se reproduce en otras capitales vascas como Bilbao y Vitoria-Gasteiz, que también serán declaradas zonas tensionadas en las próximas semanas.

Este movimiento se apoya en datos y diagnósticos claros: los hogares dedican más del 30% de su renta a pagar el alquiler, las familias jóvenes no pueden emanciparse y el mercado está completamente desalineado del principio constitucional del derecho a una vivienda digna.

San Sebastián marca un hito: por primera vez, la colaboración entre Ayuntamiento, Gobierno Vasco y Gobierno de España permite articular una política de intervención estructurada. Una línea que ya apunta a consolidarse como modelo que debiera ser replicable en todo el Estado.

🏡 En Galicia, Vigo y Santiago de Compostela

Galicia también empieza a mover ficha. Las ciudades de Vigo y Santiago de Compostela han comenzado el proceso para su declaración como zonas tensionadas. Aunque con menos visibilidad mediática porque la Xunta se resiste, los problemas son similares: escasez de oferta, precios disparados y un mercado que prioriza la especulación frente a la estabilidad residencial.

El modelo gallego todavía está en fase incipiente, pero su avance es significativo. En una comunidad donde el alquiler turístico ha ganado terreno sin control, la intervención se convierte en una necesidad, no en una opción política.

🏘️ En Cataluña 241 municipios son zona tensionada

Cataluña no ha esperado a ver qué hacen los demás. Ha declarado nada menos que 241 municipios como zonas tensionadas, con una estrategia que combina límites al alquiler, incentivos fiscales para pequeños propietarios, control de precios y colaboración institucional. Es, hoy por hoy, el territorio más avanzado en la aplicación de la Ley de Vivienda y también el más denostado. Son demasiados los que trabajan para que la experiencia fracase o se minusvalore.

Pero lo que es más importante: los datos empiezan a demostrar que funciona. Los precios se han contenido, la oferta no se ha desplomado aunque muchos así lo griten, y se ha frenado la espiral inflacionista del alquiler. El argumento de que regular expulsa viviendas del mercado se tambalea. No lo dice solo el Gobierno catalán; lo avalan ya los informes independientes y las primeras estadísticas consolidadas. Hace falta darle más tiempo.

📉 En Cataluña ya se contienen los precios, en tanto que Madrid duplica los precios de Barcelona este primer trimestre

Mientras en Cataluña los precios se estabilizan, en Madrid se disparan. Durante el primer trimestre de 2025, el incremento en la provincia de Madrid ha sido del 12,6 %, casi el doble que en Barcelona, donde ha sido del 6,8 %. El precio medio por metro cuadrado en Madrid supera los 3.328 €/m², frente a los 3.000 €/m² de la capital catalana.

Este dato debería ser suficiente para desmontar el argumento de que la regulación perjudica al mercado. Al contrario: la regulación modera los abusos, protege a la mayoría y, lejos de hundir la oferta, la ordena. Pero en algunos territorios se prefiere mirar hacia otro lado. O, directamente, hacia el bolsillo de los inversores.

Los fondos de inversión en vivienda venden sus carteras en Cataluña 

Los fondos de inversión, conocidos como los nuevos caseros del siglo XXI, han empezado a vender sus activos en Cataluña. No porque la vivienda haya dejado de ser rentable, sino porque la regulación ha recortado sus márgenes de beneficio y los resultados ya no serán los prometidos a los inversores. El Govern catalán no se ha dejado chantajear y ha mantenido el rumbo: limitar precios y recuperar el control de un mercado secuestrado por los grandes capitales.

La retirada de estos fondos no ha supuesto, como algunos auguraban, una catástrofe. Al contrario: ha abierto la puerta a nuevos modelos de gestión, cooperativas, alquiler social e inversión pública y, sobre todo, está poniendo vivienda en el mercad, del que en breve tiempo se aprovecharan los intermediarios inmobiliarios. Porque no se trata de eliminar la encomiable iniciativa privada, sino de ponerle límites cuando deja de ser compatible con el interés general.

🏖️ En todas las comunidades se intentan regular los pisos turísticos: la situación es explosiva

Hay algo en lo que casi todos coinciden, incluso los más liberales: los pisos turísticos son un problema explosivo. La proliferación de alojamientos vacacionales ha vaciado barrios, expulsado a residentes, disparado precios y distorsionado completamente el mercado del alquiler residencial.

Incluso comunidades que se niegan a declarar zonas tensionadas —como Andalucía o Madrid— han tenido que asumir que el boom turístico tiene consecuencias sociales gravísimas. Por eso proliferan las ordenanzas, las moratorias, los registros obligatorios… Pero todo llega tarde y con medidas a menudo simbólicas, como el reordenamiento de los más de 15.200 pisos ilegales de la capital.  Aunque eso de los 500.000 euros de multa en Ibiza por los pisos ilegales parece serio.

Porque sin una legislación estatal clara, y aquí el Gobierno de Sánchez adolece de falta de valentía y previsión, los municipios solo pueden poner parches. Y mientras tanto, plataformas como Airbnb siguen ganando millones y las zonas centrales de las ciudades pierden habitantes.

🏛️ En las comunidades autónomas gobernadas por el PP se deja que el mercado actúe

Madrid, Andalucía, Castilla y León… Las comunidades gobernadas por el PP insisten en que el mercado se regula solo. No importa que los precios suban, que los jóvenes no puedan emanciparse, que las rentas se disparen. La prioridad es proteger la rentabilidad de los inversores, defendiendo el inalienable derecho a la propiedad privada y sus rentas, aunque eso signifique destruir el derecho a la vivienda de millones de ciudadanos.

Esta posición no es neutra: es ideológica. Parte del falso dogma de que la propiedad es sagrada, el mercado es sabio y el Estado no debe intervenir. Pero mientras los especuladores hacen caja, las familias hacen malabares para llegar a fin de mes.

🏢 El Banco de España apunta a los 700.000 pisos que se podrían movilizar en Madrid y Barcelona

Incluso el Banco de España, poco sospechoso de comunismo intervencionista, o chavismo bolivariano, ha señalado recientemente que existen 700.000 viviendas infrautilizadas en Madrid y Barcelona que podrían ser movilizadas. Y lo ha dicho con claridad: si se quiere contener el mercado, hay que intervenir.

Pero la respuesta de los defensores del mercado libre ha sido la de siempre: derecho a la propiedad privada conculcado, inseguridad jurídica, ataque a la inversión… Como si el interés general no pudiera, en ningún caso, prevalecer sobre el beneficio privado.

💸 El beneficio económico y la falta de regulación detrás de la situación

Todo se resume en una cuestión: beneficio económico frente a derecho social. Durante demasiado tiempo se ha permitido que la vivienda funcione como un activo financiero más, ajeno a su función social. Y en un mercado cerrado el problema tal vez no se hubiera presentado tan acuciante, pero el nuestro no lo es; está abierto a inversores extranjeros, con un bolsillo mucho más repleto que el nuestro y que el pasado año compraron el 19,9%  de las viviendas vendidas en España, nada menos que  139.102 viviendas. ¿Para qué hablar de los 80, 90 ó 200 millones de turistas…Y así año tras año.

Resultado de esa actividad económica, a la que hay que sumarle la de los más -nadie conoce a ciencia cierta la cifra- de 500.000 pisos turísticos, legales o ilegales que existen en nuestro país: precios inaccesibles, barrios vaciados, generaciones sin hogar propio y una brecha cada vez mayor entre quienes pueden pagar y quienes solo pueden resistir.

Pero el Estado tiene herramientas. Como recuerda la Constitución Española en su artículo 33, la propiedad privada puede ser limitada por su función social, y expropiada en caso de necesidad. Como cuando por necesidad, en caso de guerra, se llama a los jóvenes a dar su vida. Y la vida es una propiedad mucho más privada que una vivienda.

🧭 ¿Mercado libre o derecho a la vivienda?

La expansión de las zonas tensionadas es el resultado de un conflicto cada vez más explícito: ¿seguimos permitiendo que unos pocos se enriquezcan a costa de la mayoría, o empezamos a construir un modelo más sostenible que garantice vivienda digna para todos? 🤔

La respuesta no puede seguir aplazándose. Los datos están ahí. Las familias no pueden esperar. Y el futuro de nuestro país, que puede quedar muy comprometido si no conseguimos proporcionar la vivienda que necesitan unos cuantos millones de españoles, no puede depender de la cuenta de resultados de los inversores. A la larga todos nos beneficiaremos de un mercado sostenible y el sector inmobiliario legal y tradicional también.

Porque una vivienda no es una inversión. Es un hogar y un derecho. Y un país que no garantiza hogares está condenado al fracaso social. 🏠💔

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Periodista económico

Eduardo Lizarraga

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