Con los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), publicados este pasado mes de octubre, podremos comprobar que la cifra de compraventas obtenidas en agosto de este año, fue de 49.252 unidades, es decir un 14,42% por debajo del año anterior, lo que lleva a la cifra anual a las 413.338 viviendas vendidas a cuatro meses del final de 2023.
A pesar de las malas expectativas se llegará a las 525.000 viviendas vendidas
No son las cifras del pasado año, pero tampoco las que algunas predicciones catastrofistas preveían en diciembre, cuando el número de compraventas de vivienda registró la primera tasa de variación interanual negativa con un -10,2 %, y que llevó a algunos analistas a asegurar que apenas se alcanzarían las 470.000 unidades en el 2023. Muy mal tendrían que ir las operaciones en el sector inmobiliario para que las operaciones de estos últimos cuatro meses no llevarán el cómputo anual a superar las 525.000 viviendas transaccionadas. Y es una cifra que no está nada mal y que supera la obtenida en el 2019, último año prepandemia y que se quedó en poco más de las 500.000 unidades.
Tampoco ha pasado con los precios nada de lo previsto y aunque se han suavizado respecto a las subidas que tuvieron en 2022, el precio de la vivienda continúa incrementándose, aunque lo hace de forma distinta si es vivienda nueva o usada. Así, según Estadística, el precio de la vivienda nueva subió un 7% interanual en el segundo trimestre del año, 1,7 puntos más que en el trimestre anterior y su mayor alza desde el segundo trimestre de 2022, cuando se incrementó un 8,8% interanual.
Por su parte, el precio de la vivienda usada aumentó un 2,9% en el segundo trimestre en comparación con el mismo periodo de 2022, tasa una décima inferior a la del primer trimestre y la menor desde el segundo trimestre de 2021. En el segundo trimestre, todas las comunidades autónomas presentaron tasas anuales positivas.
La previsión es que los precios de la vivienda se ralentizarán
La previsión mayoritaria es que los precios de las viviendas se ralentizarán en los próximos trimestres, pero con suavidad. Esta estimación llevaría a que los precios de las viviendas usadas reflejen al cierre de 2023 un crecimiento interanual que rondará el 5%, para después crecer durante 2024 en tasas cercanas al 2-3%, lo que llevaría a este segmento a un precio medio cercano a los 1.900 euros/m2. Por su parte, las viviendas nuevas finalizarían este ejercicio con un crecimiento superior al 6%, para después crecer a lo largo de 2024 en el entorno del 4-5%.
Con unos meses por delante en lo que no deberían producirse sorpresas y si una estabilización en precios y continuidad en las compraventas, la tranquilidad debiera imponerse en el sector, muy alarmista siempre y celoso de sus cifras. Como los pescadores, que no revelan las coordenadas de sus caladeros exitosos, tampoco los agentes inmobiliarios son muy propensos a hablar de sus operaciones, salvo cuando van mal.
¿Y cuáles pueden ser las previsiones para este próximo 2024 al que le quedan poco menos de dos meses para aparecer en el calendario?
La realidad es que muchos de los analistas que a principios de año lo veían todo negro, están corrigiendo sus perspectivas tímidamente al alza. La situación en el entorno macroeconómico parece tranquila, salvo que el problema en Medio Oriente se contagie mucho más allá de sus fronteras, lo que nos llevaría de nuevo a una crisis energética y subida de la inflación. Pero salvo esta cuestión, que a nadie le interesa que se produzca salvo a Putin, todo parece que seguirá en la misma tónica o mejorando.
Es decir, el escenario de encarecimiento de la financiación y restricción del crédito parece haber llegado a su final. El euríbor está dando muestras de debilidad y debiera seguir esa senda hasta que en una próxima reunión del BCE, allá por la primavera, ajusten el precio a la baja; aunque no habrá que esperar grandes sorpresas y sí bajadas cicateras del 0,25%. Y si los sustos del euríbor y las restricciones bancarias no han conseguido bajar los precios de la vivienda, el año que viene tampoco pasará. Sobre todo, si continúa la fortaleza del mercado laboral, con subidas salariales próximas al +5% para el próximo añoy se restablece el poder adquisitivo de los hogares, perjudicados por una inflación que se va conteniendo.
Las previsiones medias especulan con un crecimiento del precio de la vivienda usada de un 3% y de alrededor del 4-5% a lo largo de 2024 para la vivienda nueva. Esta expectativa se fundamenta en las presiones al alza sobre el precio de la vivienda nueva, más pronunciadas que para la vivienda usada, debidas principalmente a la escasez de oferta de nuevo producto terminado, que continúa siendo insuficiente para hacer frente a la demanda actual en los enclaves más solicitados, capitales y zonas costeras.
Un entorno más favorable con el euríbor a la baja
Esta situación podría ir mejorando en el 2025, ya que los visados de obra nueva volvieron a crecer el pasado mes de julio, alcanzándose la cifra de 12.676, un 10,2% por encima de los 11.507 del mismo mes de 2022. En el acumulado de los siete primeros meses, los visados de obra nueva se situaron en 81.338, lo que supone un aumento del 4,4% en comparación con los 77.873 que se recogieron en el mismo período de 2022.
Entre los datos, destaca el incremento del 13,5% en autorización de visados para construcción de viviendas en bloque, que llega hasta los 51.717, y que compensa la caída del 8,8% en los visados para viviendas unifamiliares, que, por su parte, se sitúan en 14.311. En todo caso continúa siendo una cifra muy inferior a la creación neta de hogares que se está produciendo (241.000 entre el primer trimestre de 2022 y el primer trimestre de 2023, según datos de la EPA).
Lo que parece muy claro es que quien esté pensando en comprar vivienda, si lo hace al contado, no debiera esperar al año próximo y sólo esperando unas mejores condiciones hipotecarias, con un interés variable que va a ir a la baja, se podría justificar un retraso de la operación. En ciudades como Madrid, que han experimentado un considerable subida, podría ralentizarse la situación más que en otras capitales. Por el contrario, en capitales como Málaga o San Sebastián, se continuará experimentando un aumento en los precios de la vivienda, debido, sobre todo, a la entrada de capital extranjero. Lo mismo puede suceder con otras zonas costeras, que continuarán atrayendo inversiones de compradores foráneos en busca de propiedades vacacionales, lo que continuará presionando al alza los precios.
Este año 2023 ha sido un año raro, con unos tipos de interés, una inflación, unas restricciones bancarias y una incertidumbre que han reducido la demanda y no han dejado al sector inmobiliario funcionar con alegría. Sobre todo, porque la mayoría de las operaciones han sido complicadas. El año próximo debe resultar más despejado de factores negativos y con mejores expectativas.
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Y con un panorama más optimista que se tenía al cerrar el 2022, el retraso en el salto tecnológico ya no podrá justificarse. Todavía hay muchas webs ligadas a CRMs que no pueden incorporar mejoras para el marketing on line o conceptos de inteligencia artificial, para que hablar de posicionamiento o liderazgo en su mercado local de internet; pero aún peor, hay otras incluidas en portales inmobiliarios que depositan su destino y resultados en manos del enemigo.
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