Como era de esperar no son buenas las previsiones económicas del Banco de España, que ha dibujado dos escenarios con caídas del PIB de entre el 10 y el 12,6%, descartando ya cualquier escenario de recuperación rápida. Aunque también señala que dependiendo de la marcha de la pandemia los escenarios previstos son susceptibles de empeorar, porque la incertidumbre es muy alta. Y marchando bien las cosas, no está previsto que España recupere el nivel económico previo al coronavirus antes de finales del 2022.

Y si el PIB cae casi un 13%, podemos tener hasta un millón trescientos mil nuevos parados que llevarán la tasa de paro hasta casi el 19% este año, creciendo hasta el 22% en el 2021. Estas cifras tienen que llevarnos a establecer el imprescindible colchón social, porque puede ser cosa de dos años tan sólo, pero en 24 meses pueden pasar muchas cosas.

Ya se están apuntando medidas que podrían prorrogarse aún más en el tiempo, como son las moratorias en los cortes por impago de los principales suministros del hogar: luz, agua y gas. Pero la situación no acaba ahí, ni mucho menos. El otro gasto importante para las familias, el más importante podría decirse, es la vivienda. Y es en este mercado inmobiliario donde la crisis económica que ya se está abriendo podría provocar importantes cambios.

De ese millón largo de nuevos parados que va a provocar la pandemia hay una parte que proceden de un mercado laboral regulado, con contratos más o menos estables y que devengarán prestaciones por desempleo. Pero otros muchos nuevos parados pertenecen a ese gran porcentaje de españoles que dispone de contratos precarios, cuando los tiene o cobra en B cuando va a trabajar. Procedentes muchos de ellos de la hostelería, el campo o los servicios poco regulados, no dispondrán de ninguna cobertura y deberán enfrentarse a los 24 o 36 meses de crisis que tenemos por delante con pocos recursos. El pago del alquiler de la vivienda va ser uno de sus principales problemas.

Es cierto que la situación del precio de los alquileres está cambiando y no es, al menos de momento, por el esfuerzo del Gobierno que se ha quedado hasta ahora en elaborar una tabla de precios en zonas tensionadas y que en breve no se corresponderá con la realidad. Este índice de precios muestra que las zonas de mayor presión especulativa han sufrido un incremento medio del precio de los alquileres entre 2015 y 2018 de entre un 12% —como es el caso de Madrid— y un 19,1%, en  las Islas Baleares. Estos datos son sólo una muestra de la curva ascendente de precios que hemos sufrido en los últimos 10 años y que ya acumula subidas que superan el 35%, dejando a muchos inquilinos en el umbral del impago, aún sin la crisis.

Además, en este índice oficial encontramos que el mayor aumento de precios de la vivienda en alquiler se produjo en el año 2015. En el caso de Madrid el aumento de precios en ese año fue del 17,1%, mientras que en los siguientes años el crecimiento se mantuvo debajo del 5%. Un caso similar es el de Barcelona, donde en 2015 los precios subieron un 14,4% y el resto de años estuvieron entre el 3,6% de 2016 y el 7,2% de 2018. Y no se puede achacar la subida a las Socimi. Este es uno de los grandes mantras que se manejan y que tiene poco que ver con la realidad.

En 2018 esas sociedades controlaban una cartera de viviendas en alquiler de no más de 120.000 unidades, lo que es apenas un 3,5% del mercado y que corresponde al 11% del valor de sus carteras, más dedicadas a otros tipos de inmuebles. La realidad es que el sector del alquiler está en manos de los propietarios particulares que representan el 95% de la propiedad de las viviendas.

Y para saber cuántas son en realidad estas viviendas puestas en el mercado del alquiler, es preciso atenerse a los datos de Hacienda, que estimó que existían 1,7 millones de viviendas arrendadas por particulares y declaradas en el año 2018. Además sabemos que el sindicato de técnicos de hacienda GESTHA, considera que hay un 40% de fraude en la declaración de viviendas en alquiler, que cobran en negro, lo que llevaría la cifra de viviendas en el 2018 a unos 2,8 millones. Ajustando más los datos, la memoria de la Agencia Tributaria de 2018, publicada este pasado mes de julio, incrementaba las viviendas en alquiler declaradas en manos de particulares hasta las 2.264.594 viviendas, lo que sumado a ese 40% fraudulento nos daría que tenemos algo más de 3,2 millones de viviendas en alquiler en manos de particulares.

Este inmenso mercado rentista goza, a diferencia de las rentas obtenidas por el trabajo, de unas cargas fiscales casi inexistentes. En el artículo 23.2 de la Ley del IRPF vemos que se permite que los ingresos por alquiler de viviendas tengan una bonificación del 60%. En términos presupuestarios esto supone que las arcas públicas perdonan más de 4.600 millones de euros a estas rentas. Además, si contabilizamos la evasión fiscal de los pisos opacos, vemos que el mantenimiento de esta política de cara al sector del alquiler en manos de particulares supone una merma anual de ingresos para el Estado de entre 11.500 y 15.000 millones de euros, que se llevan los propietarios de los pisos, en tanto que sus inquilinos carecen de cualquier ventaja fiscal.

Una cantidad inmensamente mayor que la subida del Impuesto de Sociedades de las Socimi, pactado por el PSOE y Unidas Podemos en su acuerdo de Gobierno, que tan sólo llevará 260 millones de euros a las arcas del estado. Tal vez sea hora de comenzar a hablar de medidas fiscales sobre los dividendos del sector inmobiliario, porque parece una profunda injusticia fiscal que paguen más impuestos los que trabajan, que aquellos que ganan dinero durmiendo. Pero además, también hay que estudiar la eliminación de la bonificación por alquiler de vivienda.

Es en éste último concepto donde se está barajando la posibilidad de eliminar esa desgravación siempre y cuando, como propone la Airef, estén ligadas a un alquiler social. Porque esta es una de las grandes apuestas de la Autoridad Independiente de Responsabilidad Fiscal -AIReF– que propone eliminar las desgravaciones fiscales a los propietarios de viviendas alquiladas si no están ligadas a un contrato de alquiler social. Los demás contratos se quedarían sin beneficios fiscales y pagarían por lo que cobran, como cualquier trabajador o empresario.

Estos beneficios para los rentistas se han ido amontonando año tras año, década tras década y han copado casi todo el dinero público invertido en vivienda en nuestro país, impidiendo así la creación de un parque público de vivienda social, del que dispondríamos si esos centenares de miles de millones se hubieran invertido de otra manera.

¿Cuántos son estos rentistas beneficiados por la política fiscal? Es difícil saberlo, aunque el estudio  publicado por el Observatori del Habitatge de Barcelona puede darnos alguna pista. Según este estudio, el 86,1% de los propietarios de vivienda en alquiler en Barcelona son personas físicas. Estos datos se concretan en que la media de viviendas en propiedad de los rentistas es de 2,1 viviendas y que el 46,7% de quienes alquilan una vivienda sólo tienen entre 1 y 2 propiedades. Si los extrapolamos al resto del estado encontramos que las viviendas puestas en alquiler en nuestro país corresponden a unos 2.4 millones de propietarios, que dependen de ellas para complementar sus sueldos y pensiones.

La crisis económica que ya convive y sigue a la pandemia está cambiando el mercado. El incremento en la oferta de viviendas en alquiler tradicional, producido por la entrada de decenas de miles de unidades de alquiler vacacional sin clientes, de otros procedentes de la compraventa y por el parón general en la toma de decisiones…- decía San Ignacio: “En tiempo de tribulación no hacer mudanzas”-, está produciendo ya caídas de precio en los alquileres.  . De media, en los mayores mercados como Sevilla (-2,8% intermensual), Valencia (-2%), Málaga (-1,7%), Barcelona (-1,5% ) y Madrid (-1,3) los precios han caído en agosto frente a julio.

Pero esta bajada de precios no va ser suficiente ante la crisis económica y todos los grandes tenedores de vivienda se están preparando para importantes aumentos de la morosidad. También deberá hacerlo el Gobierno, que va a tener que enfrentarse de nuevo al problema de la pobreza y los desahucios. Decíamos que la moratoria en el pago de suministros básicos se ha prorrogado y que podría prolongarse en el tiempo mientras dure esta situación tan anómala. A los grandes tenedores se les impiden los desahucios sin alternativa habitacional, tanto en situaciones de impago hipotecario como de alquiler.

¿Pero qué hacer con los impagos a esos 2,4 millones de propietarios particulares de viviendas y que en muchos casos necesitan las rentas? Una moratoria en esos desahucios produciría nuevos problemas, pero lo contrario los puede producir aún mayores y el gobierno actual no es el PP de Mariano Rajoy, que fomentó y aguanto más de 650.000 desahucios.

Fue un ministro franquista, José Luis de Arrese, quien afirmó que el régimen no quería una España de proletarios sino de propietarios. Y puso las bases de lo que luego fueron las políticas neoliberales de vivienda, que han llevado a considerar este bien básico como un activo financiero y originado los importantes problemas de deuda y dinero virtual que ahora sacuden nuestro mundo

Carecemos de vivienda social porque los centenares de miles de millones, que en otros países se han invertido para estas dotaciones, aquí se han concedido a los propietarios y de paso hemos convertido al país en uno de los líderes internacionales del mercado especulativo de la inversión en vivienda, cementando con miles de promociones inmobiliarias nuestras costas.

Tenemos ahora mucha más información del sector de la vivienda que hace 10 años y tenemos también una crisis en ciernes que mal manejada se llevará por delante a miles de familias y a sus casas. Hacen falta soluciones imaginativas para disponer de ese 15% de parque de vivienda pública para alquiler social, desterrar los desahucios de primera vivienda, convirtiéndola en un bien de primera necesidad y no en un activo financiero y no perjudicar a los pequeños rentistas que eso sí, deberán pagar impuestos como lo hacen las rentas del trabajo. El Gobierno tiene un difícil trabajo por delante.

Eduardo Lizarraga

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