El inmobiliario es uno de los sectores económicos a los que más les afecta los cambios generados en la economía, estando muy acostumbrado a que no haya un año igual que el anterior. Y eso le hace combativo y resistente, porque se trata de sobrevivir hasta que la situación vuelva a darse la vuelta.

Llegamos de un 2022 en el que la salida de la pandemia, los bajos intereses bancarios y los ahorros acumulados, junto con la importante vuelta de los compradores extranjeros, propiciaron un año espectacular en el que se batieron todas las cifras inmobiliarias, tanto en compraventas como en fortalecimiento de precios.

Un mercado inmobiliario dividido en zonas

Ahora, en el 2023, la situación ha cambiado y mucho. Pero hay grandes diferencias entre el mercado inmobiliario de costa o interior y el de primera residencia y segunda. La vivienda en la costa española continúa generando operaciones de compraventa y sus precios se han encarecido un 4,1% interanual en este pasado primer trimestre, frente al 3,5% del mismo periodo en el 2022.  Esta alza de precio en la vivienda vacacional en la costa, contrasta con la generalizada tendencia a la estabilización de los precios observada desde finales del 2022 en el mercado residencial, tanto en la costa, como aún más en el interior.

Varias son las razones de estas diferencias que continúan incrementándose conforme transcurre el año. Por un lado, el alza desmesurada del precio del dinero impulsada de forma inmisericorde por el BCE de Lagarde y que está teniendo efectos contrarios en la vivienda residencial frente a la vacacional y por otro, la llegada al mercado inmobiliario con mucha más fuerza que nunca, de compradores extranjeros que, en algunas zonas, ya representan un tercio de las operaciones de compraventa.

Los inversores se mantienen  en la costa

La subida de los intereses hipotecarios, que ya ronda el 4%, al que hay que sumarle el diferencial, ha tenido varios efectos, por un lado, perjudica el mercado de la primera vivienda sin apenas inversores ni expectativas de negocio. Por otro, está favoreciendo el mercado vacacional o de segunda residencia, con entrada masiva de inversores pequeños y con una amplia oferta de viviendas destinadas al alquiler turístico, que se estima en más de 305.100 unidades en todo el territorio nacional. El 85% de ellas se sitúa en provincias costeras. La concentración geográfica de las viviendas de alquiler turístico es muy alta. En torno al 45 % se reparte entre los archipiélagos (22 %), Málaga (12 %) y Alicante (11 %).

La lógica huida de los inversores hacia este valor refugio en que se ha convertido el alquiler vacacional, no afectado, por ejemplo, por la reciente Ley de Vivienda, son tanto las altas rentabilidades que proporciona, superiores a las del alquiler tradicional, como su mayor flexibilidad. Esta expectativa de rentabilidad se refleja en los precios de compraventa, independientemente de que dichos inmuebles vacacionales se destinen a uso propio o a alquiler turístico, y es una de las razones de la subida de precio de este tipo de vivienda.

Hipotecas a la baja

A la vez de estos efectos en el inmobiliario, la subida de tipos ha conseguido que, así como desciende la firma de hipotecas, se incrementan las amortizaciones totales o parciales. Las cancelaciones de hipotecas en el Registro de la Propiedad sumaron 44.171 en marzo, cifras máximas desde mayo de 2008, cuando estalló la burbuja inmobiliaria. Las anulaciones totales de este primer trimestre aumentan hasta totalizar 147.465, un 7,9% más que el año pasado. Son tres meses consecutivos, contando abril, en los que las amortizaciones superan las firmas de nuevos contratos hipotecarios.

Esta subida de los intereses hipotecarios está propiciando que muchas de las compraventas en la costa se realicen sin la acostumbrada hipoteca y es que si a las medidas de Lagarde le sumamos la cicatería de la banca española a la hora de retribuir los depósitos, que la sitúa a la cola de Europa, con un interés máximo del 1,36 %, es decir, un 35% por debajo de la media europea que está en el 2,09%, la única opción posible de inversión para no verse tan afectado por la inflación, si se tienen 100.000 euros ahorrados, es reconvertirlos en ladrillo para alquiler vacacional en la costa mediterránea. La demanda de este producto ha impulsado el precio en los últimos 12 meses, en concreto ha sido de un 6,3 %, hasta 2.550 €/m2. Un nivel que está un 35 % por encima del valor promedio de la vivienda de primera residencia en las zonas de costa.

Los compradores extranjeros han alterado el mercado

El otro factor importante en estas dos velocidades del mercado inmobiliario español es la entrada masiva de compradores extranjeros, que llega a la media de uno de cada cuatro, superándose la cifra en las Islas (39%) y en la Costa Mediterránea (28 %). Esta presencia de compradores extranjeros está cambiando la oferta de los promotores inmobiliarios que ajustan sus edificaciones al gusto y poder adquisitivo, mucho más alto, de estos compradores, menos afectados por la subida de la inflación y el encarecimiento de la financiación, alejando así, cada vez más, la oferta de obra nueva de los posibles interesados nacionales en vivienda residencial.

Además del encarecimiento de esta obra nueva destinada a los compradores extranjeros, la actividad promotora se mantiene o incrementa en un 72% de las zonas de costa, habiéndose iniciado proyectos este último año en un 79% de las regiones costeras. Pero, tal vez por una saturación del mercado o por un cada vez mayor desfase en los precios, las operaciones no son ya tan rápidas detectándose una cierta ralentización en las operaciones.

Islas y zonas del Mediterráneo se distancian

En tres provincias el valor medio del segmento vacacional más que duplica la referencia media de su mercado residencial global. Es el caso de Islas Baleares, Castellón y Santa Cruz de Tenerife. En Baleares la diferencia alcanza el 129%; en Castellón es un 108% más y en Tenerife un 104%.

Por otra parte, son las islas de Mallorca, Ibiza, Formentera, Gran Canaria y Santa Cruz de Tenerife las que muestran los mayores precios estimados de vivienda vacacional, en línea con una demanda de alto poder adquisitivo mayoritariamente internacional. El valor medio en segunda residencia alcanzaría, los 6.000 €/m2 en Islas Baleares. A continuación, estaría la provincia de Málaga (3.400 €/m2), seguida por Guipúzcoa (3.300 €/m2), Santa Cruz de Tenerife (2.900 €/m2) y Girona y Vizcaya, ambas en torno a los 2.800 €/m2.

La estadística de compraventa de viviendas realizada por el Ministerio de Transportes (MITMA) refleja que en 2022 se registraron 287.313 transacciones en zonas de costa (primera y segunda residencia), lo que supone un 10,2 % más que en 2021. La demanda estuvo impulsada por las Islas (+19,6% anual) y Costa Mediterránea (+11,4%). Las líneas de costa con mayor número de compraventas son las de la provincia de Alicante, Málaga e Islas Baleares, con 41.800, 35.300 y 16.900 transacciones, respectivamente, según el MITMA.

Unas previsiones que se retrasan

Llegamos al meridiano del año con un mercado inmobiliario a dos velocidades y que no da marcha atrás, ni en operaciones de compraventa ni en precios, comparándolo con la situación de antes de la pandemia. La catástrofe prevista desde el último trimestre del pasado año no ha sido tal y la ralentización del mercado residencial se ve compensada por el mercado vacacional y destinado a los inversores en la costa.

La inflación como objetivo y excusa

En el escenario que se dibujaba el pasado año, con una disminución de la inflación por las medidas del BCE y una disminución de los tipos de interés, el mercado de primera residencia debería comenzar a crecer el próximo año, incrementando su velocidad y precios, disminuyendo así la distancia con el mercado vacacional. Pero las medidas de Lagarde actuando únicamente sobre el precio del dinero no están dando los resultados esperados. Y el propio BCE ya ha anunciado que los tipos podrían seguir creciente en sus dos próximas reuniones, alejándose así de la política de la FED. E incluso si la inflación bajara de una manera más rápida, lo que parece que no va a ser posible por los incrementos salariales, el precio del dinero se mantendría alto, al menos hasta un año después de la última subida.

Más de lo mismo y paciencia

Así las cosas, también las previsiones del mercado inmobiliario residencial podrían retrasarse y continuarse con la firmeza del mercado inmobiliario en la costa, aunque ya sin las subidas de este primer semestre. De igual manera, y a pesar de la fortaleza del mercado laboral, se retrasaría la revitalización del residencial, al menos hasta que el BCE se aburra de subir los tipos de interés poniendo en riesgo toda la economía de la eurozona o que alguien le dé un toque de atención a Lagarde, que podría llegar desde Alemania si se adentra más meses en la recesión. Paciencia y barajar que se dice en los juegos de naipes.

Periodista económico

Periodista económico

Eduardo Lizarraga

WWW.AQUIMICASA.NET