Si hubo una palabra que caracterizó al sector inmobiliario el pasado año fue la de incertidumbre. Este año le sumamos sobrevivir. Porque este es el deseo mayoritario en un sector que vivió un 2020 de malo a muy malo dependiendo de las zonas. Con una caída en las ventas del 17,7%,  no había habido unas cifras tan malas desde la crisis financiera del 2011.

Lo cierto es que ya llovía sobre mojado y después de un 2019 en el que las operaciones cayeron un 2,5% se esperaba un pasado año continuista, con ligero ajuste de precios para los excesos que se amontonaban en diversas zonas y que daría paso a un 2021 de nuevo en crecimiento. Moderación, estabilidad, mantenimiento…eran las palabras que más repetíamos, pensando en un año de transición y prometiéndonos de nuevo el paraíso para el 2021.  Asumíamos unas cifras de ventas menores, pero muy cercanas a las del 2019 y unos precios contenidos, que en algunas ubicaciones irían ligeramente a la baja y en otras mantendrían una moderada línea ascendente.

Pero el virus hizo saltar todo por los aires, previsiones y realidad. Acordándonos de aquellos planteamientos, lo que está sucediendo es para reírse o para llorar, depende del ánimo, con una realidad que ha ido a tirones, con meses en blanco en las ventas a los que han seguido periodos en que parecía que el sector se estaba recuperando. Nada más lejos de la realidad, pues enero ha sido malo y tan sólo en este mediado de mes parece que el mercado se anima, pero sin firmeza.

Echando la vista atrás para entender y prever lo que nos pueda ir sucediendo este año, vemos que han sido las restricciones a la movilidad, impuestas tras los meses de confinamiento, las mayores causantes de la debacle del 2020. La caída del 17,7% respecto del 2019 ha supuesto dejar las operaciones en una cifra de 415.748, es decir, la mayor contracción en nueve años y la menor cifra de transacciones desde 2016.

Esta caída en las operaciones de compraventa de viviendas en 2020 se ha debido tanto a la baja experimentada en las operaciones sobre pisos de segunda mano, como sobre viviendas nuevas. Así, la compraventa de viviendas usadas se redujo un 19,2% el año pasado, su mayor caída en once años, hasta sumar 333.205 operaciones, mientras que las transacciones realizadas sobre pisos nuevos bajaron un 11,2%, hasta alcanzar las 82.543 operaciones.

Y en estas lamentables cifras tiene mucho que ver el desplome de las adquisiciones por parte de extranjeros, que en determinadas zonas y negocios ha llevado a la desesperación y al cierre a muchas agencias inmobiliarias.

El Colegio de Registradores acaba de publicar su estadística anual, asegurando que  los extranjeros adquirieron 46.300 viviendas en España en 2020, lo que es un 26,5% menos que en 2019, cuando se cerró el año con 63.000 transacciones.

Las zonas más turísticas del estado son las que más han notado la caída de las compraventas. Baleares, con casi el 30% de las compras por extranjeros, se sitúa en cabeza del retroceso, seguida de Comunidad Valenciana (23,34%), Canarias (22,80%) y Murcia (18,48%).

La disminución en las operaciones de compraventa en esas zonas, unida a la obligada venta que muchos propietarios de vivienda turística vacía están haciendo de sus inmuebles, propicia un incremento de la oferta y ya se percibe una caída de los precios, sobre todo en las zonas turísticas que, de nuevo, vuelven a ser las más afectadas.

No están reflejadas aún en las estadísticas ni en los anuncios de los portales especializados,  pero agencias inmobiliarias de estas zonas ya reconocen bajadas de precio. En concreto de entre en 10% y un 15% en Baleares, hasta un 25% en las zonas más turísticas de Alicante o Murcia y también entre un 10% y un 15% en Canarias. Y si esos son los descuentos a los que se cierran las operaciones, continúan llegando ofertas de hasta un 50% que los agentes no se atreven a hacer llegar a los propietarios.

La situación ha cambiado mucho respecto a los años pasados. Menos caída en la primera residencia, con lo que las grandes ciudades y el interior se ven menos afectados y mucho mayor en todas las segundas residencias de litoral. La crisis es mundial y se van a perder muchos clientes internacionales también este año, aunque volverán, pero de momento el sector más afectado dentro del mercado inmobiliario será el correspondiente a la demanda extranjera. Por ello el comprador nacional vuelve a ser objeto de deseo y los apartamentos de hasta 120.000 euros la estrella del mambo.

Así las cosas y para este año que comienza, los precios de la vivienda, que ya habían recuperado de media un 30% de lo caído en la crisis del 2008, van a volver a perder terreno. Hay muchos factores que así lo indican. La crisis económica, la disminución del PIB y sus implicaciones en el mercado laboral que, a pesar de los ERTEs y los 200.000 millones que ya se han inyectado en la economía, va a traer una caída de la demanda de vivienda y también un aumento de la oferta, porque muchos propietarios necesitados de liquidez pueden poner a la venta sus segundas residencias o sus inversiones, aplicando rebajas para conseguir ventas rápidas. Esta situación está provocando una vuelta de inversores con capital, que ya están a la búsqueda de gangas en el corto plazo,  sobre todo en el sector de los hoteles, aunque guardan el grueso para cuando la incertidumbre en las rebajas deje paso a la certeza.

Hoy más que nunca, con la volatilidad que todos los días vemos en los mercados financieros, y unos tipos de interés que no se van a recuperar al menos en un par de años, el mercado inmobiliario es un buen lugar de refugio e inversión. Pero descartando los cazagangas en el corto plazo, el resto está esperando a que el mercado vuelva a encontrar su suelo y entonces la liquidez mandará de nuevo.

De momento es el comprador nacional el protagonista, lo que incrementará su porcentaje de participación en el total de las operaciones, porque los compradores extranjeros seguirán con problemas de limitación en sus movimientos y no parece que este año puedan mostrarse muy activos.

Junto con las inevitables rebajas, el mercado inmobiliario del 2020 ha traído un cambio en la demanda de viviendas por parte de los españoles. Se hablaba de él, pero han sido los registradores de la propiedad los que han dado datos fehacientes al respecto. En su informe aseguran que la proporción de viviendas unifamiliares se incrementa respecto de los pisos, también aumenta el número de metros cuadrados de superficie y se produce un cierto éxodo desde el centro de las ciudades hacia la periferia o pueblos algo más alejados. El comprador busca núcleos de población más pequeños y más tranquilos, también más baratos.

Esta crisis que aún se va a alargar en el tiempo va a generar, ya lo está haciendo, nuevas oportunidades. Entre octubre y diciembre, el número de sociedades creadas mensualmente apenas aumentó un 3,75%, pero las disoluciones lo hicieron un 90%. La construcción y el inmobiliario, junto con la hostelería y la industria, están siendo algunos de los sectores más afectados. Las crisis traen cambios y por lo tanto oportunidades que no hay que dejar pasar. El amanecer de la recuperación  nos permitirá poner en marcha lo aprendido. Sabemos lo que nos ha funcionado y nos ha permitido seguir existiendo  y lo que no. Ya no se trata sólo de sobrevivir sino de salir más fuertes.

Es el momento de disponer de una web potente y con capacidad de comunicación, con blog y redes sociales;  de dominar Internet, Google y el posicionamiento SEM y SEO. Todo ello, junto a las nuevas facilidades que evitan en lo posible lo presencial, son las alternativas para bajar costes y liderar el sector en nuestra zona de actividad. La oportunidad es ahora, antes de que todo se ponga de nuevo en marcha.

Eduardo Lizarraga

WWW.AQUIMICASA.NET