Moratoria para las hipotecas y moratoria para los alquileres; la situación producida por el impacto del coronavirus es un auténtico terremoto en el sector inmobiliario, con centenares de miles de afectados. Hace ya dos semanas se decretó la primera moratoria, la hipotecaria, para los particulares afectados en su economía por el decreto del estado de alerta con confinamiento.

El Real Decreto del pasado 17 de marzo, permite retrasar el pago de las hipotecas para ciertos colectivos especialmente vulnerables, sin pagar ningún tipo de intereses, durante el tiempo en que se encuentre en vigor este RD. El deudor hipotecario debe pasar a estar en situación de desempleo por la situación de alarma y si es un profesional o empresario debe sufrir una caída importante de sus ingresos. Además, el conjunto de los ingresos de la unidad familiar no puede sobrepasar tres veces el Indicador de Renta de Efectos Múltiples( IPREM ), con cantidades máximas superiores en el caso de tener hijos a cargo, personas mayores o discapacitados. Precisará que la cuota hipotecaria, más los suministros básicos, sea superior al 35% de la unidad familiar. Finalmente y a consecuencia de la emergencia sanitaria, la unidad familiar debe haber experimentado una disminución significativa de sus ingresos.

Esta moratoria hipotecaria se ha extendido, en un segundo envite, a los empresarios y autónomos que tengan dificultades a la hora de pagar las cuotas de sus oficinas y locales comerciales. No es una condonación, sino que tendrán que devolver las cantidades de forma fraccionada en los próximos meses tras la finalización de la alerta sanitaria. Además, se establecerá un mecanismo para que autónomos y pymes suspendan también el pago de las factura de electricidad, gas natural y otros productos derivados del petróleo, al objeto de aliviar su situación mientras dure el estado de alarma.   A esta situación de mora podrán acogerse personas que tengan viviendas en alquiler cuando sufran impagos de la renta por parte de sus inquilinos.

En la tercera semana de confinamiento llegaron las medidas para aliviar la situación de los alquileres, con la aprobación por el Consejo de Ministros  de un decreto, que con un coste de 700 millones de euros, pretende mitigar el impacto de la crisis sanitaria en el mercado del alquiler, permitiendo a los inquilinos retrasos en el pago. Pero se contemplan diferencias relacionadas con el tamaño del propietario de la vivienda. Si es un pequeño arrendador,   con menos de menos de 10 viviendas en propiedad, el inquilino en situación de vulnerabilidad económica podrá pedir a su casero un «aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta» y este tendrá 7 días para contestar. Si lo hace de forma negativa el inquilino tendrá entonces la posibilidad de solicitar al Estado un préstamo sin intereses o ayudas directas para afrontar el pago del alquiler.

En este sentido y con el objeto de ayudar a los inquilinos, el Gobierno ha anunciado el lanzamiento de una línea de créditos a través del Instituto de Crédito Oficial, para que las personas que viven de alquiler y se encuentran en situación de vulnerabilidad,  puedan solicitar un crédito sin intereses, con que cubrir seis meses de alquileres y que podrán devolver hasta en 10 años.

Si por el contrario es un gran tenedor de vivienda, con más de diez propiedades a su nombre,  ante la solicitud del inquilino y si está de acuerdo, habrá  una moratoria de cuatro meses en el pago del alquiler. En caso de no estarlo, el arrendador se verá obligado a escoger entre una reestructuración de la deuda de esos cuatro meses de mora en tres años, o una quita del 50% de la deuda de hasta un máximo de cuatro meses, lo que viene siendo una rebaja del 50% en el importe del alquiler durante cuatro meses.

El decreto contempla también una prórroga automática de todos los contratos de alquiler durante seis meses; créditos a interés cero y ayudas directas para inquilinos con dificultades para pagar los alquileres, junto con la paralización de los desahucios por impago de las rentas, también durante seis meses. Con esta situación se aseguran los ingresos  por arrendamiento del 95% de los pequeños propietarios y salen más perjudicados los grandes tenedores, fondos de inversión y socimis.

Son medidas necesarias ante la situación que ya se vive y empeorará, en millones de hogares españoles; el cierre de una gran parte del país y el parón de la actividad económica las convierten en imprescindibles si no queremos tener una debacle el próximo mes. Sin embargo,  todas se fundamentan en créditos, a coste cero, pero que habrá que devolver en un espacio de tiempo. Y en la débil economía de muchos compatriotas, viviendo al día, sin ahorros y con empleos precarios y mal pagados, la situación de extrema necesidad que llega en los próximos meses, va a convertir esta deuda en inasumible.

Y aunque parece que la terrible situación hipotecaria y de alquileres está cubierta con los decretos del Gobierno, queda un importante aspecto sin proteger y que deberá estudiarse, porque vulnera a una gran parte del tejido económico del país. Se trata del aplazamiento o incluso condonación, en el pago de alquileres de locales comerciales y oficinas cerradas por la crisis sanitaria.  Y no es baladí, ya que tampoco se prevé que la actividad económica vuelva a la situación anterior al confinamiento decretado por el Gobierno. Todo lo contrario, la reactivación  de la economía será lenta y dolorosa, con muchas empresas pequeñas y autónomos que no podrán recuperarse de las perdidas y que dejarán un amargo reguero de nuevos parados.

Ante esta imprevisión u olvido, surge una figura del derecho que podría tener aplicación en la coyuntura en la que nos movemos. Rebus sic stantibus, (estando así las cosas), una  expresión latina presente en nuestro Derecho y que  se perfila como una solución a los conflictos por incumplimiento de contrato por culpa del coronavirus. Incumplimientos sobrevenidos por una extraordinaria alteración de las circunstancias del contrato desde el momento de su firma, que lleva a una de las partes a la imposibilidad del cumplimiento de la obligación y que puede alterar el conocido  pacta sunt servanda o “los contratos son para cumplirlos.

Es una posibilidad que se abre a los autónomos o pequeños empresarios, con problemas para poder atender los pagos de sus contratos de alquiler debido al cierre de la actividad. La crisis económica, sobrevenida al conjunto de la sociedad, sea causa de la pandemia o de las medidas del Gobierno para atajarla, no era predecible en ninguno de los contratos de alquiler y por eso se podría recurrir a esta cláusula para paliar los efectos económicos que está conllevando el parón en la actividad comercial.

Los empresarios y autónomos con locales dedicados al comercio, ocio o restauración, gravemente afectados por las medidas derivadas del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, que declara el estado de  alarma para contener la propagación de la infección, ya se están uniendo para pedir a sus arrendadores pagar tan sólo un 20% de la renta estipulada,  hasta que puedan abrir sus establecimiento al público. Pagar el alquiler en su totalidad, aunque sea con préstamos que habrá que devolver, es inviable para la marcha del negocio en el futuro.

Son casos en los que el objeto y la finalidad del contrato es imposible de cumplir por la situación derivada de la pandemia, circunstancia que es totalmente ajena a la voluntad de los contratantes, quienes, sin embargo, como empresarios que son, mantienen su firme decisión y compromiso de continuar la relación contractual, que les facilita su modo de vida,  una vez superada la actual crisis sanitaria.

De esta forma parece legalmente factible, al amparo de esta cláusula presente en nuestro ordenamiento jurídico y con repetidas sentencias del Tribunal Supremo, contemplar lo que quieren los empresarios, una reducción del precio, aplazamientos en el pago o incluso la suspensión temporal de las obligaciones recíprocas del contrato, respetándose con ello el principio general de Derecho de conservación de los mismos. Hay que decir que:

  • La cláusula rebus sic stantibus es un mecanismo de restablecimiento del equilibrio de las prestaciones cuando, por circunstancias sobrevenidas, a una de las partes le resulta imposible o gravoso su cumplimiento.
  • Es únicamente aplicable a los contratos a largo plazo o de tracto sucesivo y de ejecución diferida y sólo opera en los casos de una alteración extraordinaria o una desproporción entre las pretensiones de las partes contratantes.
  • Tradicionalmente ha sido una cláusula de aplicación muy restrictiva, pero el actual escenario de crisis sanitaria y económica podría conseguir que se considerara su aplicación, al estimar que las actuales circunstancias han afectado gravemente al desarrollo de las relaciones contractuales en el alquiler de locales y oficinas.

Es cierto que los tribunales se han mostrado tradicionalmente reacios a su aplicación, pero puede considerarse excepcional, por circunstancias imprevisibles y que produzcan  una desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes. En estos supuestos puede plantearse una modificación, ni extinción ni resolución del contrato. Y es en éste sentido en el que el Tribunal Supremo reconoce la necesidad de corregir los desequilibrios cuando sobrevienen hechos extraordinarios, imprevisibles y capaces de provocar el desequilibrio de las prestaciones básicas del contrato. Como en las sentencia SSTS de 19 de abril de 1985 y 9 de mayo de 1983.

En los tres meses transcurridos desde que se inició el año hemos entrado en una crisis sanitaria, económica y social sin precedentes. Nadie ha vivido una situación similar. Y las medidas que seamos capaces de adoptar marcarán nuestras posibilidades como país y la vida de nuestros hijos. Es necesario, es obligado, que todos tomemos conciencia de la situación y que hagamos todo lo posible, anteponiendo el futuro de nuestra nación a nuestros derechos y situaciones individuales. Hay que enfocar la crisis de manera muy distinta a como se hizo en el 2008, que fue pagada por el pueblo.Vamos a salir todos juntos y para ellos todos tenemos que colaborar en el esfuerzo común, personas y empresas, administración y partidos políticos, sindicatos y organizaciones empresariales. Es el futuro de todos el que está en juego y el esfuerzo colectivo que estamos realizando y que se ve en todos los rincones de nuestra geografía, no va a ser en vano. Lo vamos a conseguir. 

Eduardo Lizarraga

WWW.AQUIMICASA.NET