La publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE) de la resolución que declara nuevas zonas de mercado residencial tensionado en el País Vasco —en concreto, Lasarte-Oria, Zumaia, Irun y Barakaldo— ha reavivado el debate sobre el impacto real de estas medidas sobre el derecho a una vivienda digna y asequible. Estas localidades se suman a Errentería, declarada como zona tensionada en enero, y abren la puerta a la aplicación de medidas de control y contención de precios del alquiler. Pero más allá del efecto mediático, lo cierto es que la declaración de zona tensionada se está consolidando como un instrumento político más que una verdadera solución estructural a la crisis habitacional que sufre España. 🏚️

📍 Características para declarar zona tensionada

La declaración de zona de mercado residencial tensionado está regulada por el artículo 18 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Esta normativa permite a las comunidades autónomas solicitar dicha declaración si se cumplen al menos uno de los dos requisitos siguientes:

  1. Que el coste medio de la hipoteca o del alquiler más los suministros básicos supere el 30% de los ingresos medios de los hogares de esa zona.

  2. Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores un crecimiento acumulado al menos 3 puntos por encima del IPC.

Estos criterios son simples, pero ocultan una realidad mucho más compleja, porque no tienen en cuenta otros factores estructurales como la disponibilidad real de parque público, el número de viviendas turísticas o la presión inversora sobre la vivienda residencial.

Además, su vigencia se limita a tres años, aunque puede renovarse si persisten las circunstancias, lo que plantea dudas sobre la continuidad de las medidas y su eficacia a medio y largo plazo.

🧮 Las políticas de contención de precios en las zonas tensionadas

Con la declaración de una zona tensionada se activa un conjunto de medidas de intervención pública, entre las que se incluyen:

  • Límites al incremento del alquiler en nuevos contratos, especialmente cuando se trate de grandes tenedores (propietarios de más de 10 viviendas).

  • Actualización de rentas conforme al índice de referencia que publique el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.

  • Incentivos fiscales y ayudas para fomentar la oferta de vivienda en régimen asequible.

También se contempla la posibilidad de:

  • Financiación específica para la promoción de vivienda social o asequible.

  • Colaboración público-privada para aumentar el parque de vivienda disponible.

  • Ayudas específicas para la rehabilitación o eficiencia energética, cuando el uso residencial esté garantizado para población residente habitual.

A pesar de la buena intención de estas medidas, su implementación práctica sigue siendo limitada. Muchos gobiernos autonómicos, sobre todo los que no comparten la visión del Ejecutivo central, no han solicitado ninguna declaración, lo que convierte el mecanismo en una herramienta opcional con escasa incidencia en el conjunto del territorio español. 😒

🏘️ Acceso a una vivienda digna y asequible en las zonas tensionadas

La finalidad última de la declaración de zonas tensionadas es garantizar que la población pueda acceder a una vivienda digna y asequible, en cumplimiento del artículo 47 de la Constitución Española. Pero este objetivo se ve entorpecido por una instrumentalización política de la figura legal.

Comunidades como Cataluña o el País Vasco han sido proactivas en declarar zonas tensionadas, mientras que otras como Madrid, Andalucía o Galicia han mostrado un rechazo frontal. La consecuencia de este enfrentamiento político es la desigualdad territorial en el acceso a derechos básicos, donde la posibilidad de acceder a una vivienda en condiciones dignas depende más del color político de la administración autonómica que de las necesidades objetivas del mercado residencial. 📉

Además, en muchas de estas zonas, como en el caso de Barakaldo o Irun, los vecinos llevan años denunciando la especulación inmobiliaria, la falta de vivienda pública y el alza constante de los precios del alquiler. Sin embargo, no se ha acompañado esta declaración de un incremento real del parque público o de un control efectivo del mercado, más allá del freno a las subidas de renta.

🧩 ¿Medida estructural o cosmética?

Desde un punto de vista técnico y profesional, la figura de la zona tensionada resulta atractiva: permite intervenir el mercado en zonas con presión habitacional y ofrece una base legal para limitar el beneficio especulativo de ciertos actores. Sin embargo, en la práctica se ha convertido en una figura decorativa, sobre todo cuando no va acompañada de medidas más ambiciosas:

  • Un aumento sustancial del parque público de vivienda.

  • Inversión decidida en rehabilitación y eficiencia energética.

  • Planificación urbana que priorice el uso residencial frente a otros usos especulativos o turísticos.

  • Control del mercado del alquiler turístico, que está desplazando a la población local en barrios enteros.

Hasta ahora, la declaración tensionada no ha resuelto estos problemas de raíz, y en muchas ocasiones ha servido únicamente para apuntalar discursos electorales o prometer soluciones que no llegan. Por eso, en lugar de una herramienta útil para mejorar el acceso a la vivienda, se ha transformado en una trinchera ideológica, vacía de contenido transformador. 💣

⚖️ El derecho a la vivienda, relegado a la retórica

Resulta especialmente preocupante que una medida pensada para garantizar el derecho a la vivienda se esté utilizando como carta de negociación política, cuando la situación del mercado habitacional en España exige respuestas urgentes y coordinadas.

La Ley de Vivienda supuso un paso importante al reconocer legalmente figuras como la zona tensionada, pero sin financiación, voluntad política y coordinación institucional, cualquier norma está condenada a ser papel mojado.

Mientras tanto, los precios del alquiler siguen subiendo, el acceso a la compra es cada vez más restrictivo por las condiciones hipotecarias, el parque público apenas representa un 2,5% del total, y miles de personas siguen destinando más del 40% de sus ingresos a pagar un techo. 🏚️💸

✅ ¿Qué debería hacerse realmente?

Si se quiere hacer frente de forma efectiva a la tensión habitacional, el camino no pasa solo por declaraciones simbólicas, sino por medidas coherentes, sostenidas y evaluables:

  • Establecer un parque público de vivienda en alquiler que alcance al menos el 10% del total.

  • Limitar fiscalmente la especulación y penalizar la vivienda vacía mantenida con fines especulativos.

  • Reforzar el control del alquiler turístico y su impacto en los barrios.

  • Crear mecanismos de colaboración real y no decorativa entre administraciones.

  • Apostar por una banca pública de suelo y vivienda.

Estas son medidas que no caben en un BOE cada trimestre, pero que sí pueden transformar el mercado residencial si hay voluntad de afrontar la emergencia habitacional como lo que es: un problema de primer orden social.

📝 La declaración de zona tensionada sólo es el primer paso

La publicación en el BOE de nuevas zonas de mercado tensionado vuelve a poner el foco en uno de los grandes problemas del país, pero también refleja la insuficiencia de las herramientas actuales para resolverlo. Declarar zonas tensionadas puede ser un paso, pero no basta. El derecho a la vivienda no puede quedar supeditado a criterios políticos ni depender del territorio en el que se viva.

Es hora de que el sistema se tome en serio la crisis residencial y actúe con políticas reales, ambiciosas y coordinadas. Porque una vivienda no es solo un bien económico: es un derecho, una base de vida y una condición para la dignidad humana. 🏡💪