La política de vivienda en España ha entrado en una nueva fase con la expansión progresiva de las zonas de mercado residencial tensionado, una herramienta recogida en la Ley de Vivienda con la que se pretende contener el aumento de precios del alquiler y facilitar el acceso a una vivienda digna. De norte a sur, cada vez más ayuntamientos se acogen a esta figura, que permite aplicar límites al precio del alquiler, movilizar vivienda vacía y acceder a financiación estatal.
Pero ¿cuál es el alcance real de esta declaración? ¿Está funcionando? ¿Qué están haciendo los ayuntamientos más comprometidos con el problema? Analizamos el panorama, desde Galicia al País Vasco, con paradas en Santiago, Bilbao, Vitoria o San Sebastián. Porque la vivienda digna y asequible, en lugar de un derecho, sigue siendo un lujo en muchas ciudades de España 🏚️.
Santiago de Compostela prepara su petición como zona tensionada 🏘️📉
El Ayuntamiento de Santiago de Compostela ha decidido dar un paso al frente. El concejal de Urbanismo, Iago Lestegás, ha presentado este 9 de mayo un plan con dos grandes líneas de actuación:
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Optimizar el parque residencial
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Aumentar la vivienda protegida
Con más del 23% del parque de viviendas infrautilizado (menos de tres meses de uso al año) y un 11% directamente vacío, el diagnóstico es claro: Santiago tiene suelo construido sin función residencial efectiva.
Optimización del parque residencial: contra el uso turístico abusivo 🧳🚫
El consistorio compostelano ha puesto el foco en las Viviendas de Uso Turístico (VUT), que distorsionan el mercado y expulsan a los residentes del centro urbano. Según Lestegás, las medidas del Ayuntamiento están empezando a dar resultado: entre junio de 2024 y mayo de 2025, el número de alojamientos turísticos inscritos se ha reducido un 16%.
Además, el Concello plantea aplicar gravamens fiscales a la vivienda vacía, adherirse a programas de la Xunta para su movilización y utilizar el Registro de Solares para forzar la rehabilitación y uso de inmuebles abandonados.
Más vivienda protegida en el centro 🌆🏢
La segunda línea del plan es aumentar la oferta de vivienda protegida, especialmente en el casco urbano. Se plantea la rehabilitación de edificios municipales, como los situados en la rúa Caramoniña, así como proyectos como el del antiguo colegio Peleteiro.
El plan contempla un horizonte 2025-2028, coincidiendo con la duración de la declaración de zona tensionada. Una vez que la Xunta la apruebe —tiene un plazo de seis meses—, Santiago podrá acceder a fondos estatales para el desarrollo de estas actuaciones.
El Ayuntamiento gallego pretende seguir actuando sobre las Viviendas de Uso Turístico 🔄
No es un tema menor. En ciudades con fuerte componente turístico como Santiago, las VUT desvirtúan el mercado residencial, elevan precios y vacían barrios. El gobierno local compostelano, a diferencia de otros que han optado por la pasividad, sigue presionando para que la Xunta retire licencias a viviendas que incumplen la normativa.
Lestegás lo ha dejado claro: “Na maioría de cidades do mundo o número de pisos turísticos está aumentando e en Santiago estanse reducindo”. Una anomalía que, en este caso, resulta positiva ✅.
San Sebastián, Bilbao y Vitoria lo pedirán en las próximas semanas 🧭
El País Vasco es otra de las comunidades que ha activado de forma decidida la figura de zona tensionada. Ya son cinco los municipios con esta declaración en vigor: Rentería (el primero), Lasarte-Oria, Zumaya, Irún y Baracaldo.
Ahora, se espera que se sumen las tres grandes capitales vascas:
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San Sebastián (Donostia)
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Bilbao
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Vitoria-Gasteiz
A estas se añadirán municipios como Galdácano (Bizkaia) y 21 localidades navarras, que también han iniciado el trámite. En todos los casos, el patrón se repite: una presión creciente sobre el mercado del alquiler, subida de precios, disminución del parque disponible y aumento del uso turístico o la infrautilización de los inmuebles.
¿Qué supone la declaración de zona tensionada? 📑🔍
La declaración de una zona como “mercado residencial tensionado” activa un paquete de medidas que busca contener la escalada de precios y proteger a los inquilinos. Entre otras, se aplican:
Límites al precio del alquiler 📉
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En nuevos contratos con pequeños propietarios, el precio se limita al del contrato anterior, ajustado al índice de precios del INE.
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Si se trata de un gran tenedor (5 o más inmuebles), el precio debe ajustarse al Índice de Referencia del MIVAU.
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Lo mismo se aplica si la vivienda llevaba vacía más de cinco años o no se ha alquilado nunca.
Prórrogas obligatorias para contratos existentes 🕒
Los inquilinos podrán solicitar una prórroga extraordinaria de hasta tres años, en las mismas condiciones del contrato.
Incentivos fiscales para el alquiler asequible 💰
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Bonificaciones en el IRPF de entre el 50% y el 90% para alquileres de larga duración en zonas tensionadas.
Nuevos límites para actualizar rentas 📈
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Contratos firmados tras la entrada en vigor de la ley (mayo 2023) se actualizan según el nuevo Índice IRAV del INE.
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Los anteriores, en general, seguirán actualizándose con el IPC.
Además, se rebaja el umbral de gran tenedor de 10 a 5 inmuebles, lo que amplía la aplicación de la norma.
El Gobierno Vasco facilitará la conversión de locales en vivienda 🏢➡️🏠
Uno de los frentes más interesantes lo ha abierto el Gobierno Vasco. El Ejecutivo flexibilizará las condiciones para convertir locales comerciales en viviendas, a través de una modificación del Decreto de Habitabilidad vigente desde 2022.
Esta medida, anunciada por el consejero de Vivienda Denis Itxaso, responde a una realidad: Euskadi tiene más de 21.000 locales vacíos, de los cuales un 36% podría ser reconvertido.
Unos 7.500 locales reúnen las características en la comunidad autónoma vasca 🧾
Según las estimaciones del Gobierno Vasco, existen al menos 7.500 locales con condiciones técnicas para transformarse en vivienda. La estrategia busca responder a dos problemas a la vez:
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Exceso de locales vacíos en calles comerciales que han perdido uso o atractivo.
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Falta de vivienda asequible, especialmente en alquiler.
El plan contempla asimilar estas nuevas viviendas a efectos de habitabilidad, permitiendo su inclusión en planes públicos de alquiler protegido. Esta reconversión podría suponer una vía rápida para incrementar el parque residencial sin necesidad de nueva construcción, sobre todo en barrios ya consolidados 🏙️.
La política de vivienda necesita ambición y valentía 💡🛠️
La expansión de las zonas tensionadas por todo el Estado refleja una mayor sensibilidad institucional ante el problema de acceso a la vivienda, pero aún queda mucho por hacer. Como demuestra el caso de Santiago de Compostela o la apuesta vasca por reconvertir locales, las herramientas existen, pero requieren voluntad política y, sobre todo, ejecución eficaz.
La declaración de zona tensionada no es mágica ni suficiente por sí sola. Es una palanca, como dice el concejal compostelano, para aplicar políticas estructurales que transformen un mercado que se ha vuelto excluyente. Si a ella se suman medidas fiscales, regulación de las VUT, rehabilitación del parque vacío y estímulo de la vivienda protegida, se puede empezar a hablar —por fin— de un giro real en la política de vivienda en España 🏡🇪🇸.
¿Te interesa seguir la evolución de las zonas tensionadas en España? ¿Vives en una ciudad donde los precios de alquiler no dejan de subir? Te invitamos a seguir informándote en Aquimicasa, el portal donde el problema de la vivienda se analiza sin filtros y con datos. Porque entender el problema es el primer paso para obtener soluciones 💬📢.
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