La vivienda ha dejado de ser un derecho para convertirse en un activo financiero. Una mercancía sujeta a la lógica del beneficio, donde especuladores, fondos y plataformas han hecho de la escasez su negocio. La reacción política y social ante esta realidad lleva años gestándose, pero ahora, por fin, se traduce en medidas concretas. El Grupo Parlamentario Socialista ha registrado una proposición de Ley que constituye el primer paquete fiscal destinado expresamente a desincentivar el uso especulativo de la vivienda en España. El texto apunta a quienes más han contribuido a tensionar el mercado: SOCIMI, viviendas vacías, turistas y compradores internacionales no residentes.

Es un paquete que, aunque llega tarde, marca un antes y un después en la concepción fiscal de la vivienda. Y, como veremos, no está exento de controversia ni de riesgos, pero también plantea un cambio de rumbo necesario.

🏠 Subida del IVA de los pisos turísticos al 21%

Los pisos turísticos han sido una de las principales palancas del encarecimiento de la vivienda en ciudades como Madrid, Barcelona, Sevilla, Málaga o Valencia. Su expansión ha contribuido no solo a la gentrificación de barrios enteros, sino también a la expulsión de vecinos de renta media o baja, y a una oferta menguante de alquiler residencial. Hasta ahora, su fiscalidad era claramente favorable, al tributar al tipo reducido o exento de IVA.

🔺 La propuesta del PSOE plantea que pasen a tributar al 21% de IVA, como la actividad económica que son. Esto es clave, no solo por el aumento recaudatorio, sino por el reconocimiento de que el alojamiento turístico debe dejar de camuflarse como arrendamiento residencial.

La medida no es casual ni aislada. En ciudades como Lisboa, Ámsterdam o Berlín, ya se ha intervenido sobre los pisos turísticos, bien limitando licencias, bien con impuestos específicos. Lo que ahora propone el Ejecutivo español va en esa línea, aunque no está claro aún cómo afectará a la economía sumergida del alquiler vacacional sin registrar.

👉 En cualquier caso, es un primer paso hacia la normalización fiscal del turismo residencial, aunque hará falta mucho más para frenar la avalancha de plataformas y propietarios que han hecho del turismo su principal fuente de ingresos, incluso en barrios residenciales.

🏢 Más tributación para las SOCIMI

Las SOCIMI (Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) fueron creadas para dinamizar el mercado del alquiler, pero se han convertido en un actor más de la especulación financiera. Tributaban al 0% en el Impuesto de Sociedades si cumplían ciertos requisitos. En 2022, tras una tímida reforma, se les impuso un 15%. Ahora, el nuevo paquete fiscal propone un cambio sustancial:

🔴 Las SOCIMI tributarán al 25% si no destinan sus viviendas al alquiler asequible.

Esto significa que las ventajas fiscales solo se mantendrán si, al menos, un 60% de su parque está dedicado al alquiler por debajo del índice de precios oficial o a precios que no superen el 30% de los ingresos del hogar. Además, si además reinvierten sus beneficios en más vivienda asequible, podrán beneficiarse de una reducción del 100%.

💡 Es una medida inteligente, que no penaliza el negocio en sí, sino su orientación especulativa. Pero tiene trampas: muchas SOCIMI podrían maquillar sus carteras para acogerse a los beneficios, sin cambiar realmente su modelo de negocio. Y tampoco se dice nada sobre sus métodos de desahucio exprés, subida de rentas o vaciamiento de bloques.

🌍 Impuestos para la compra de vivienda por los no residentes

Uno de los puntos más polémicos del paquete fiscal es el nuevo impuesto estatal a la compra de vivienda por parte de extranjeros no residentes en la Unión Europea. La medida, muy en la línea de lo que ya ocurre en Canadá o Nueva Zelanda, busca frenar el alza de precios en zonas turísticas, costeras o con fuerte presión extranjera.

🧾 El nuevo tributo gravará las compras de inmuebles en todo el territorio español (excepto País Vasco y Navarra), con la particularidad de que no estará cedido a las comunidades autónomas, para evitar duplicidades fiscales.

Desde el PSOE se justifica la medida como una forma de disuadir la compra especulativa de vivienda por parte de fondos o rentistas internacionales, que no residen ni tributan en España. Pero no está exenta de debate:

  • ❌ ¿Se vulnera la libre circulación de capitales?

  • ❌ ¿Es suficiente para frenar la presión en lugares como Baleares, Costa del Sol o las islas?

  • ❌ ¿Podrá sortearse mediante estructuras intermedias, como sociedades con sede comunitaria?

🤔 La medida genera dudas jurídicas y, probablemente, un aluvión de recursos. Pero también lanza un mensaje claro: la vivienda en España no está en venta para cualquiera, y no a cualquier precio.

🏚️ Incremento de la tributación a la vivienda vacía

El mayor escándalo inmobiliario no son los precios, sino los miles de viviendas vacías que existen en un país con casi 4 millones de personas en situación de precariedad habitacional. En muchas ciudades, se estiman decenas de miles de viviendas sin uso, muchas propiedad de grandes tenedores, bancos o herederos que ni venden ni alquilan.

El PSOE propone aumentar su tributación, estableciendo una escala progresiva más alta, en coordinación con el Ministerio de Hacienda. Además, insta a los ayuntamientos a aplicar el recargo del IBI a las viviendas vacías o de uso ocasional.

📊 Hoy, el recargo del IBI oscila entre el 1,1% y el 2%. Con la reforma, podría alcanzar cifras más disuasorias, aunque dependerá de la voluntad política local.

🔍 Pero sigue faltando algo esencial: un registro estatal de vivienda vacía. Sin él, la fiscalidad seguirá siendo ineficaz y discrecional. Además, sería conveniente que la medida diferenciase entre pequeños propietarios con problemas legales o sucesorios, y grandes tenedores que vacían bloques enteros para revalorizarlos.

⚙️ Otras medidas del paquete fiscal: una estrategia integral

El paquete fiscal no se limita a los cuatro ejes anteriores. Incluye medidas complementarias que buscan aumentar la oferta y mejorar la eficiencia del parque inmobiliario, como:

✅ Extensión de la bonificación del IRPF por alquiler

En zonas no declaradas tensionadas, los propietarios que alquilen por debajo del índice de referencia podrán deducirse hasta el 100% del rendimiento neto en el IRPF. Es una manera de incentivar el alquiler a precios asequibles, sin necesidad de declarar una zona tensionada.

🔋 Ampliación de las deducciones por rehabilitación energética

La reforma del IRPF se prorroga hasta 2025 para incluir obras de eficiencia energética, clave para reducir costes y emisiones. Aquí se suma el componente ecológico a la política de vivienda.

🏗️ Impulso a la colaboración público-privada

Se reformará la Ley de Contratos del Sector Público para facilitar alianzas con promotores que construyan vivienda social o asequible. Los contratos podrán durar hasta 80 años, permitiendo amortizar la inversión.

🏛️ Regulación de la Empresa Estatal de Vivienda

El antiguo SEPES se transformará en la Empresa Estatal de Vivienda, que gestionará suelo público para destinarlo exclusivamente a vivienda asequible y social.

💬 Una apuesta valiente… que necesitará más que voluntad

Este paquete fiscal es valiente, contundente y coherente, al menos en su formulación. Rompe con la lógica de los incentivos indiscriminados a la inversión inmobiliaria y plantea una reorientación del mercado hacia la función social de la vivienda. Pero tendrá que sortear obstáculos considerables:

  • Resistencia política: el PSOE lo presenta en solitario, sin el respaldo inicial de sus socios de Gobierno. Su tramitación será compleja.

  • Resistencia empresarial: fondos, SOCIMI y grandes inversores presionarán con todo su arsenal jurídico y mediático.

  • Resistencia autonómica y municipal: muchas comunidades no aplicarán los recargos o las medidas voluntarias.

📉 Aun así, es un cambio de paradigma. Por primera vez en mucho tiempo, no se habla solo de construir más, sino de construir distinto. De usar los impuestos como palanca para garantizar el derecho a una vivienda digna.

✅ Fiscalidad al servicio del derecho a la vivienda

El mercado inmobiliario no se autorregula, y el Estado no puede seguir premiando a quienes acaparan, especulan o vacían viviendas. La fiscalidad es un instrumento poderoso para orientar el mercado hacia el interés general , porque va contra la rentabilidad del negocio y, por otro lado,  garantiza el acceso a la vivienda como un derecho, no como un privilegio de fondos y rentistas.

🚧 Este paquete fiscal no lo resolverá todo, pero marca un punto de inflexión. Ya no basta con regular: hay que intervenir, gravar, redistribuir y, sobre todo, proteger el uso social de la vivienda frente al negocio.

📝 Desde Aquimicasa seguiremos analizando su evolución, impacto real y aplicación práctica. Porque el debate sobre la vivienda no es técnico, es profundamente político y social. Y estamos decididos a darlo.