Navarra ha dado un paso decisivo en la regulación del mercado del alquiler al declarar 21 municipios como zonas de mercado residencial tensionado, lo que supone una actuación de gran calado en una comunidad con un problema creciente de acceso a la vivienda. La decisión, que afecta a casi el 70 % de la población navarra, se apoya en la Ley estatal por el Derecho a la Vivienda y permite aplicar un conjunto de medidas diseñadas para moderar los precios, ampliar la oferta asequible y mejorar la gobernanza pública.

Aunque Navarra no es la primera —Cataluña y el País Vasco ya han iniciado este camino—, sí lo es en la determinación con que ha aplicado el criterio, presentando además un Plan de Medidas integral y transversal, y evitando la interpretación restrictiva o simbólica de otras regiones. La declaración es rotunda y plantea un debate de fondo: ¿es mejor regular el mercado de la vivienda o dejarlo en manos de su propia dinámica, pese a los resultados obtenidos hasta ahora?

La inacción y la falta de regulación con fines especulativos, no es una opción 🛑

Durante años, el mercado de la vivienda en España ha operado con escasa intervención pública. Salvo en situaciones excepcionales —la burbuja de 2008 y su posterior estallido—, el alquiler ha estado sometido a una lógica puramente especulativa que ha desbordado los límites de lo asumible para una parte creciente de la población. Y es ahí donde se sitúa el discurso del Gobierno de Navarra.

La vicepresidenta Begoña Alfaro fue clara: «La inacción y la falta de regulación o, dicho de otra manera, la acción y regulación de facto por parte de operadores privados, algunos de ellos con prácticas especulativas, no es una opción». Esta afirmación no solo describe una decisión política, sino que cuestiona frontalmente el modelo vigente hasta ahora, en el que los precios del alquiler se han disparado sin ningún tipo de freno y han expulsado del mercado a miles de familias.

¿Cómo hemos llegado a esto?

Las cifras lo explican mejor que cualquier análisis:

  • En los últimos cinco años, el precio del alquiler ha subido en Navarra una media del 33 %, con incrementos superiores al 50 % en Pamplona y otras zonas de alta demanda.

  • La oferta de vivienda en alquiler se ha desplomado. Según un reciente estudio del portal Idealista, un 30 % del parque de vivienda en alquiler ha desaparecido desde 2019.

  • La proporción de ingresos destinada al pago del alquiler ha superado ya el 30 % del salario medio, un umbral considerado de riesgo por Naciones Unidas.

Es decir: el mercado por sí solo no ha garantizado ni equilibrio ni acceso justo, y además ha provocado la salida del alquiler de miles de viviendas que han pasado al mercado turístico, a la venta, o al vacío especulativo.

La limitación de los precios del alquiler comenzará a aplicarse a principios de julio 📉

Entre las medidas más destacadas del Plan aprobado por Navarra, está la limitación de los precios del alquiler, que se comenzará a aplicar a partir de julio, una vez que el Ministerio publique la declaración en el Boletín Oficial del Estado (BOE). Esta limitación afectará a:

  • Los nuevos contratos de viviendas situadas en zonas tensionadas.

  • Aquellas viviendas que no hayan tenido contrato en los últimos cinco años.

  • Las viviendas de grandes tenedores, definidos como aquellos con más de 10 inmuebles, o 5 en una misma zona tensionada.

No es una medida aislada. Forma parte de un paquete de actuaciones que incluye también:

  • El registro obligatorio de grandes tenedores 📝.

  • El mapeo de alojamientos dotacionales para conocer la oferta real.

  • El impulso de alquiler asequible y modalidades alternativas como viviendas colaborativas o derecho de superficie.

  • La creación del Observatorio de Vivienda y el refuerzo del registro de contratos para mejorar el control del mercado.

Todo ello con un enfoque a tres plazos: corto (movilización de vivienda vacía), medio (promoción pública de alquiler) y largo plazo (colaboración público-privada con capital mixto).

Las medidas a corto plazo pretenden movilizar la vivienda del mercado privado 🔁

Una de las claves de la estrategia navarra está en el enfoque de intervención en la oferta. Se pretende movilizar la vivienda que ya existe pero no se está utilizando para alquiler residencial habitual, a través de:

  • Un programa de compras públicas por parte de Nasuvinsa.

  • El uso del derecho de tanteo y retracto, para evitar que determinadas operaciones acaben en manos de fondos de inversión.

  • La incentivación del alquiler a través de la Bolsa de Vivienda del Gobierno de Navarra.

Se trata, en definitiva, de un cambio en la lógica de actuación: en lugar de esperar a que el mercado ofrezca soluciones por sí solo, la Administración toma la iniciativa y utiliza su capacidad legal y económica para dirigir parte de la oferta hacia usos sociales y sostenibles.

¿Regular o dejar hacer? El gran debate de la vivienda en España ⚖️

La decisión de Navarra se produce en un momento de gran polarización política y económica en torno al mercado de la vivienda. De un lado, las comunidades como Cataluña, Navarra o el País Vasco, que apuestan por la intervención pública para frenar precios y ampliar la oferta asequible. Del otro, autonomías como Madrid o Andalucía, que rechazan la declaración de zonas tensionadas y confían en el mercado libre para resolver los problemas.

Lo llamativo del caso navarro es que, a diferencia de Cataluña, su declaración no ha ido acompañada de una gran reacción mediática o empresarial, al menos hasta ahora. Y es que los datos empiezan a jugar en contra de los que sostienen que la intervención solo genera efectos negativos:

📊 En Cataluña, donde ya se aplican límites al alquiler, los precios han dejado de subir e incluso han comenzado a descender ligeramente. La propia vicepresidenta Alfaro lo recordaba: «En Cataluña se está consiguiendo frenar la escalada de precios e, incluso, reducir levemente los precios».

Esto desmonta el argumento de que toda regulación expulsa oferta del mercado. Lo que se está viendo, al contrario, es que el control de precios combinado con incentivos y buena gestión pública puede generar estabilidad sin provocar un hundimiento de la oferta.

¿Y los efectos secundarios? 🤔

Los detractores de estas políticas alertan de riesgos como:

  • Retirada masiva de viviendas del mercado del alquiler.

  • Aumento del mercado negro o de contratos fraudulentos.

  • Desincentivo a la inversión privada en el sector inmobiliario.

Pero lo cierto es que no existen todavía evidencias concluyentes de que estos efectos sean tan generalizados. Es más, el caso navarro —como el catalán— incluye mecanismos de inspección, registro obligatorio, incentivos y gobernanza compartida que buscan minimizar esos riesgos.

Lo que sí es evidente es que el modelo actual no funciona para garantizar el derecho a una vivienda digna y asequible. Si no se actúa, el precio seguirá subiendo y las desigualdades se acentuarán, con una generación joven que ve cada vez más lejana la posibilidad de emanciparse.

Navarra ha decidido plantar cara a la especulación 🛡️

La declaración de zonas tensionadas en Navarra no es solo un acto administrativo. Es un mensaje político claro: el mercado de la vivienda necesita control, planificación y orientación pública para cumplir su función social.

No es una declaración ideológica, sino una respuesta práctica a un problema concreto: la escasez de vivienda asequible en una comunidad que ha visto cómo los precios se han disparado y la oferta se ha reducido. Con esta medida, Navarra se suma al grupo de regiones que, lejos de resignarse, han decidido intervenir para proteger a su ciudadanía.

¿Funcionará? Solo el tiempo lo dirá. Pero, al menos, lo intenta. Porque como decía Alfaro, la inacción no es una opción.

📌 Desde Aquimicasa seguiremos atentos a la evolución de este proceso, su aplicación efectiva y sus consecuencias reales en el acceso a la vivienda en Navarra y en el resto del país.