No se han cumplido las previsiones más pesimistas que sobre la evolución del sector inmobiliario se producían en pleno confinamiento, allá por el mes de mayo. No ha habido bajadas de precios del 5% o más y tenemos que dejarlas, según diversas fuentes, entre el 1,5 y el 2,5%. Tampoco se ven cambios de precios a la baja en los anuncios de venta de inmuebles, por lo que estas bajadas medias se estarían produciendo en las negociaciones entre comprador y vendedor, cosa que por otro lado siempre sucede.

Si tenemos en cuenta los datos publicados por la consultora Tinsa, para este 2020 marcado por la pandemia y el batacazo turístico, vemos que el descenso acumulado en el precio medio de la vivienda en España desde el inicio de la crisis sanitaria alcanza el 2,3 %.

Frescos están los datos del cuarto trimestre del año y la Consultora y Tasadora Gesvalt asegura que se ha mantenido la tendencia descendente ya observada durante los dos trimestres anteriores en el precio de la vivienda, y  que se produce un descenso del precio de la vivienda del 1,1% con respecto al mismo período de 2019, situando la media en el país en 1.391€/m².

Muy similares son los de Tinsa, aunque un poco más optimistas, ya que muestran para este mismo trimestre del año un descenso en el precio medio en España del 0,7 % en el cuarto trimestre respecto al tercero, hasta alcanzar los 1.351 €/m2.

Y si los precios han ido a la baja, las cifras de compraventas se derrumbaron durante el confinamiento, aunque también tuvieron una buena recuperación durante el verano y los meses posteriores. Es de suponer que el empeoramiento sanitario se haya llevado por delante las expectativas de diciembre y posiblemente también las de enero.

También las operaciones de extranjeros han reflejado los efectos de las limitaciones a la movilidad. Así, el Consejo General del Notariado refleja un descenso medio del 37,4% interanual en la compraventa de vivienda por parte de extranjeros en el primer semestre del 2020.

Los alquileres han conocido una “autorregulación” inesperada. Por un lado se ha producido un incremento en la oferta de inmuebles por los  que han huido de la ruina del alquiler turístico en el 2020. Pero esa mayor oferta no solo ha llegado de pisos turísticos que han cambiado de acera, sino también de inmuebles que se han quedado vacíos en los centros de las grandes ciudades por el éxodo de sus inquilinos a zonas menos urbanas. De forma consecuente con este aumento de la oferta, se ha producido una caída en los precios del alquiler, mayores a  la media en las grandes ciudades como Madrid y Barcelona y en zonas turísticas como las islas y la Costa del Sol, que ya superan el 5%. La continuación de la crisis sanitaria profundizará sin duda las caídas, aderezadas por una previsible regulación proteccionista del inquilino.

Estos datos, del cuarto trimestre y anuales, se han elaborado sin tener en cuenta los efectos de la que ya puede denominarse la tercera ola, que podría dejar pequeñas a las anteriores por nuestra irresponsabilidad navideña y la dejación de Gobierno y Comunidades  Autónomas en sus obligaciones. Tampoco se había previsto la terrible lentitud que algunas comunidades autónomas están demostrando en la vacunación. Ya nos está avisando al BCE que esta tardanza va a causar daños en la prevista recuperación, que podría quedarse en un 1,7% frente a casi el 5% esperado.

Pero el 2020 no sólo deja precios y compraventas afectados por la crisis sanitaria, también se han producido cambios en la demanda de los ciudadanos, orientadas hacia una nueva normalidad que prima zonas alejadas del centro de las grandes ciudades y con más metros cuadrados de lo que se pedía hasta ahora. Y la tendencia no ha hecho nada más que comenzar, porque la pesadilla va a tardar aún en desaparecer y el teletrabajo va a aumentar su porcentaje entre los trabajadores.

Los demandantes de primera vivienda o de reposición, buscan lugares más amplios y exteriores, luminosos y con espacio para el teletrabajo, terrazas, balcones o parcelas.  De ahí el auge del interés por las viviendas unifamiliares en el extrarradio o pueblos cercanos. Para poner cifras a esta nueva demanda, en el tercer trimestre del año 2020 la compraventa de viviendas unifamiliares ocupó un 20,43% del total de transacciones, marcando el máximo de la serie histórica, según los datos de los de registradores de la propiedad.

Pero no sólo se han producido estos cambios, ya que tanto los buscadores de vivienda como los agentes inmobiliarios han dado un espectacular salto tecnológico poniéndose al día en el entorno digital. Una evolución que podría haber costado dos o tres años se ha producido en unos pocos meses. Y seguimos en ello.

La tendencia entre las agencias inmobiliarias se dirige hacia una mayor presencia en el entorno online, con buen posicionamiento en Google y esfuerzos tanto en SEM como en SEO. La presencia física disminuye, como el tamaño de las oficinas y de los escaparates y se refuerza la web cambiándola en muchas ocasiones hacia modelos con mayor capacidad en herramientas digitales e interacción con Google. Estas capacidades digitales han permitido que el sector continúe funcionando con cierta normalidad a pesar de las restricciones a la movilidad, el teletrabajo y los confinamientos.

Pero no sólo es el agente inmobiliario el que ha evolucionado estos meses, también sus clientes han tomado lecciones intensivas de internet y Google. Y es que tres meses en casa delante de la pantalla del ordenador dan mucho de sí. El “long tail” que antes era un concepto poco conocido es ahora la estrella de las búsquedas en Google.

Y qué va a pasar en los próximos meses? Todas las previsiones dependen de la duración de la pandemia y del éxito de la vacunación. Y al menos de momento ninguna de estas cuestiones marcha por buen camino.

La incertidumbre sigue condicionando cualquier previsión para los próximos meses. La profundidad de la crisis económica que subyace tras los ERTE, el incremento asimétrico de la oferta y los descuentos, la llegada de inversores oportunistas, las expectativas de caída de los precios y lo contrario, la situación internacional con una EE.UU que no levanta cabeza, las consecuencias del Brexit y de la permanencia o no de los ingleses en nuestro país…demasiados condicionantes para sacar algo en claro.

Pero se puede hablar en líneas generales de tendencias que tienen buenas expectativas. En cuanto al sector residencial la obra nueva, el build to rent y los metros cuadrados en el extrarradio, frente a la mejor ubicación en el centro de las ciudades, van a ser tendencias que se van a reforzar este año que comienza. Por el contrario el retail y las oficinas no van a tener un buen año. Y sí, los inversores volverán al mejor sector refugio en tiempos revueltos. También proseguirá la digitalización del sector y el incremento de la cultura Google en todas nuestras actividades de compraventa inmobiliaria.

Volverán también los extranjeros a comprar vivienda en nuestro país y habrá que estar atentos hacia lo que el teletrabajo internacional pueda dar a nuestra oferta inmobiliaria. Ya sabemos lo que buscan: buenos precios, calidad de vida, costa, buen clima, comunicaciones y cercanía a un aeropuerto internacional…de todo eso tenemos en abundancia. Como siempre se trata de trabajar y tener los ojos abiertos. ¡Valor y al toro!

Eduardo Lizarraga

WW.AQUIMICAS.NET