El mercado inmobiliario español ha vuelto a cerrar un año de cifras históricas 📈. Según recoge el último Anuario de la Estadística Registral Inmobiliaria, el 14,6% de las compras de vivienda en 2024 fueron formalizadas por extranjeros. Un dato que, aunque ligeramente inferior al récord del 15% alcanzado en 2023, confirma la potente influencia que el comprador internacional sigue teniendo sobre el sector 🏡.

Esta realidad, que puede resultar positiva en términos de dinamismo económico, también plantea retos cada vez más serios: presión al alza en los precios de la vivienda y reducción del stock disponible para la población local.

En Aquimicasa analizamos estos datos y reflexionamos sobre su impacto en un mercado ya tensionado por la falta de oferta, el encarecimiento hipotecario y la creciente dificultad para acceder a una vivienda digna en España.

El número de compraventas de vivienda ha registrado un crecimiento anual del 9,2% 📊

Pese a un entorno económico incierto, caracterizado por tipos de interés todavía altos y un euríbor fluctuante, aunque a la baja,  el mercado de compraventa ha mostrado una fortaleza notable. En 2024, se alcanzaron 636.909 operaciones de compraventa, lo que supone un crecimiento anual del 9,2% respecto a 2023.

Esta cifra representa 13,1 compraventas por cada mil habitantes, un nivel de actividad inmobiliaria muy sólido en comparación con otros países europeos.

Lo más llamativo es que este crecimiento se ha producido de forma generalizada: quince de las diecisiete comunidades autónomas han registrado un aumento en las operaciones, al igual que 47 provincias españolas. En diez comunidades y 27 provincias, el crecimiento ha sido de dos dígitos.

¿Qué nos dice este dato? Que, pese a las dificultades para acceder al crédito y a una situación económica aún incierta, la vivienda sigue siendo vista como un refugio de valor para los españoles y, por supuesto, también para los extranjeros.

Las compraventas por parte de extranjeros 🛬

Uno de los aspectos más relevantes del informe es el papel creciente de los compradores internacionales. Casi 93.000 viviendas fueron adquiridas por extranjeros en 2024, frente a las cerca de 87.400 de 2023.

Aunque el porcentaje del 14,6% no supera el récord de 2023, en términos absolutos el volumen de operaciones ha sido mayor. Es decir: hay más compradores extranjeros que nunca buscando una vivienda en España.

¿Dónde compran más? 🏖️
Las comunidades que concentran la mayor proporción de compras de extranjeros son:

  • Illes Balears: 32,6%

  • Comunitat Valenciana: 28,9%

  • Canarias: 27,2%

  • Región de Murcia: 23,6%

  • Cataluña: 16,3%

  • Andalucía: 14%

En cuanto a las provincias, destacan:

  • Alicante: 43,8%

  • Santa Cruz de Tenerife: 33,1%

  • Illes Balears: 32,6%

  • Málaga: 32,4%

  • Girona: 27,1%

El atractivo del sol y playa sigue siendo imbatible ☀️. Pero también hay un perfil creciente de comprador urbano o semiurbano, que busca propiedades en ciudades o en zonas metropolitanas, como Madrid o Barcelona.

Compraventas de alto importe 💶

Otro dato muy significativo es que el 10,8% de las compras de vivienda realizadas por extranjeros superó los 500.000 euros, máximo histórico. De ellas, el 52,6% correspondieron a compradores no comunitarios, principalmente de Estados Unidos, Reino Unido, Suiza, Marruecos y China.

Este segmento, impulsado por inversiones de alto nivel, tiene un impacto directo en el encarecimiento del mercado, especialmente en zonas turísticas y costeras, donde los precios se están disparando y donde cada vez resulta más difícil para los residentes locales acceder a una vivienda.

Las hipotecas concedidas a extranjeros para comprar vivienda 🏦

El mercado hipotecario también refleja este crecimiento. En 2024, el 7,5% de las hipotecas registradas sobre vivienda fueron formalizadas por extranjeros, alcanzando las 32.714 operaciones. Esto representa un incremento del 13,1% respecto a 2023.

Aunque el peso relativo de los extranjeros sobre el total de hipotecas ha disminuido ligeramente (-0,03 pp), el volumen de operaciones indica una confianza creciente en el mercado español.

Las comunidades donde el peso de las hipotecas a extranjeros es mayor son:

  • Illes Balears: 15,6%

  • Comunitat Valenciana: 12,6%

  • Cataluña: 11,6%

  • Región de Murcia: 11,3%

El importe medio de estas hipotecas ha alcanzado 171.202 €, con un incremento anual del 8,6%. En Baleares, donde el ticket medio es de 366.830 €, los importes se sitúan a niveles propios de los mercados de lujo.

¿Qué implica esto? Que los extranjeros no solo compran al contado: cada vez son más los que financian parte de sus adquisiciones en España, contribuyendo también a la dinamización del crédito hipotecario, pero elevando el nivel de precios en zonas donde la demanda ya supera ampliamente a la oferta.

El impacto de la compra extranjera en el mercado inmobiliario español 🏡💥

La compra de vivienda por extranjeros aporta dinamismo al mercado y ayuda a sostener la actividad económica en zonas donde el turismo y el sector inmobiliario son pilares fundamentales. Sin embargo, su crecimiento también acentúa algunos de los grandes problemas del mercado residencial español:

  • Incremento de precios: La presión de la demanda internacional, sobre todo en zonas turísticas y de alta calidad de vida, empuja los precios al alza, haciendo que la vivienda resulte cada vez menos asequible para la población local.

  • Reducción de stock disponible: Muchas de las compras realizadas por extranjeros son de segunda residencia o de inversión, lo que reduce el parque de vivienda permanente y tensiona aún más la oferta existente.

  • Efecto de gentrificación: En algunas zonas, especialmente en grandes ciudades y áreas turísticas, la presencia creciente de inversores internacionales genera fenómenos de gentrificación, desplazando a la población tradicional.

  • Cambio en el perfil de la demanda: El auge de las compras de lujo o alto standing está modificando el tipo de vivienda demandada y construida, alejándola de las necesidades de la población media.

Un mercado dinámico, pero cada vez más excluyente 🚪

España se mantiene como uno de los destinos favoritos para el comprador extranjero. El atractivo turístico, la calidad de vida, el clima y la seguridad jurídica continúan siendo valores seguros.

No obstante, el crecimiento continuo de esta demanda internacional plantea desafíos muy serios: una mayor presión sobre los precios, una disminución del stock de vivienda disponible para residentes y una tensión creciente en el acceso a la vivienda, especialmente en zonas estratégicas.

Desde Aquimicasa creemos que es imprescindible que las administraciones públicas actúen con políticas claras que fomenten el equilibrio: protegiendo el derecho a la vivienda de la población residente sin frenar el dinamismo que aporta la inversión extranjera. Está claro que es preciso incrementar la oferta.

La vivienda debe seguir siendo un derecho y no convertirse exclusivamente en un objeto de especulación 📢.